谨呈：盐城和融房地产开发有限公司和融地和融地产盐产盐城高新城高新区项区项目目发发展展战战略和整体定位略和整体定位NewNewVisualVisualAngelAngelwww.xjx.cn14／3／5项目前期补充调研工作——区域价值、房地产市场调研及分析工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景?项目本身及周边环境重新勘?项目属性分析分析察?区域价值挖掘?区域发展规划资料收集?客户趋势演变?区域企业入驻情况调研?客户需求分析?项目发展战略与定位房地产市场的集?8个重点楼盘市调表?47份针对性消费者调研问卷中分析?价格定位?重点关注项目供应成交状况?5组消费者深度访谈?项目产品定位?客户定位?经济测算2报告框架项目属性界定运营目标及核心问题区域价值研判客户演变趋势判断项目核心驱动力高新区分析产业园区发展规律高价低密产品教育配套商业配套项目总体定位经济测算启动区策略3项目属性界定三线城市陌生产业园区配套缺失大盘开发4项目属性城市属性：盐城为江苏“第四都市圈”中的沿海特大城市，是江苏省集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。徐州都市圈根据区域共同发展均衡发展的需要，打造淮安扬州盐城都市圈，成为苏北腹地崛起首要的战略选择。盐城根据《江苏沿海地区发展规划》，将江苏沿海地区建设南京都市圈苏锡常都市圈成为中国东部地区重要的经济增长极。而连云港、盐城、南通这三个中心城市，也将成为江苏省集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。5项目属性城市属性：以第二产业为支柱性产业，在雄厚的产业支撑下，经济持续快速增长，表现出很强的活力2005-2009盐城市产业结构2005-2009年盐城人均可支配收入100%2000014.98%14.47%16%13.91%1777090%1800013.01%14%32.10%1580280%33.40%34.10%34%34.60%160001385712.02%12%70%140001205210%60%120001058050%100008%45.60%45.70%40%47%47.90%48.20%80006%600030%4%20%400020002%10%22.30%20.90%18.90%18.20%17.20%0%00%2005200620072008200920052006200720082009人均可支配收入增长率第一产业第二产业第三产业从2005年到2009年，以第二产业为支柱性产业，强力的产业支撑带动经济高位增长。经济增长带来市民收入的提高，盐城的人均可支配收入水平相对强势，以年均12%以上的增长速度快速增长，人均居民支付能力值得期待。6项目属性城市属性：城市化进程缓慢，作为三线城市对人口吸纳能力不足，导致其人口补充能力有限，人口增长依赖内部人口自然增长，人口成长性不足将成为城市发展的桎梏人口自然增长率?盐城总人口近年来的发展呈现下降的趋势，但是每年0.6%市区人口增长约三万人左右，说明盐城市的城镇化速度0.5%0.4%在不断加快，此项指标对于城市房产市场的稳定和发展0.3%0.2%也属于利好因素，到2020年市区人口将达到150万人。0.1%?0%盐城市近几年人口自然增长率大于总人口增长率，说2003年2004年2005年2006年2007年2008年明每年外迁人口的数量大于盐城人口自然增加的数量。增长0.229%0.24%0.376%0.196%0.22%0.496%盐城近年总人口及增长盐城近年城镇人口及增长8150.80%3806.00%0.70%8103605.00%0.60%8054.00%0.50%3408000.40%3.00%3207950.30%2.00%0.20%3007900.10%1.00%7850.00%2800.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2003年2004年2005年2006年2007年2008年总人口796.51798.28798.67804.73809.79811.7城镇人口310.64316.12333.45349.09355363增长0.13%0.22%0.05%0.76%0.63%0.24%增长率1.77%1.76%5.48%4.69%1.69%2.25%7项目属性区域属性：按照盐城城市的总体规划和功能分区，“南进东扩，适度向西”将成为城市发展的主要方向,而高新区并未在城市主流发展方向上以商业服务和居住功能为主基本维持现状功城北片区能，在铁路货站附近布置主城区居住、工业相对平主要的物流、仓河东片区储用地城中片区衡的城市新区以居住功能为主，城西片区沿世纪大道可布置城南片区物流、仓储、市场发等功能用地展方西南片区向项目地块以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功以居住和行政、文能用地化、教育功能为主8项目属性区域属性：高新区与盐城市区一衣带水，是盐城市西向对外交往的交通门户，为盐城市的“西大门”，依托高新技术产业集群方式，为盐城重点打造的新兴产业带盐城市的西大门高新区位于盐城市，距盐城市政府仅11公里，为盐城的“西大门”，成为中心城市向西扩张的“桥头堡”。高新技术产业带围绕电子信息、高精机电、食品医药、新能源和新材料等四大产业招大引强，以产业集群发展、行业配套齐全、商务环境适宜等后发优势，提升园区的核心竞争力。9项目属性区域属性：园区规划有四纵四横车道，直达市区，且紧邻徐淮盐高速和宁靖盐高速，交通通达性较好徐淮盐高速：位于项目至张庄至张庄南部至龙冈宁靖盐高速：位于项目宁至市区东部，双向四车道，设至龙冈振计时速100公里；该条火至市区高速公路是江苏“四纵飞凤四横四连”干线公路的重要组成部分。靖路世纪大道：高新区四纵四横车道之一，直达盐年城市政府至市区盐凤凰路：高新区四纵四青兴横车道之一翔炬凰道青年路：高新区四纵四横车道之一，双向6车徐大至市区高道，直达市区淮世纪路路盐路路高渎速路至郭猛盐速10项目属性项目属性：位于高新区核心，紧邻科研孵化中心，且与盐都农产品加工集中区和电子信息产业园及物流装备产业园一路之隔，区位优势明显华锐风电产业园：风电设备产业是盐城大市区着力主攻的三大产业之一，为盐城市政府重点引进项目，规划总面积9.6平方公里。水库生态园电子信息产业园：分软件制造、硬件制造、电子信息产业园研发中心和商务生活配套四大功能区，规划面积6平方公里。盐城市盐都农产品加工集中区：围绕特色农业产业，规划面积2.87平方公里科研孵科研孵化中心：针对中小型及创业型企业打化中心华造锐风水库生态园：依托盐龙湖水库，打造西区城电物流装备产业园盐都农产市公园，发展特色旅游产业品加工区产业物流装备产业园：目前仍未规划阶段，暂未园动工11项目属性项目属性：项目以居住用地为主，体量较大，同时地块较为方整，受限制条件较小项目四至纬六?北路临—纬六路?南六临—世纪大道凤路?开发体量：总用地面积31.57万方总建筑面积52.57万方西—凰路临凤经物业属性：以居住用地为主，包含少量商业和教育用地?东临—经六路路凰占地面建筑面容积绿化建筑　性质积积率率密度(㎡）（㎡）世纪大道住宅217868乔庄11146672≥40%≤20%安置区商业114672住宅700001.8126001≥40%≤25%住宅151642住宅用地3商业1310651.317038≥30%≤28%幼儿园1704民房合河流　3157321.67525720　　计绿地高压线12项目属性项目属性：项目位于四纵四横的世纪大道与凤凰路交汇处，交通通达性好，但配套缺失世纪大道：高新区四纵四横车道之一，双向六车道，直达盐城市政府（距市政府仅11公里）凤凰路：高新区四纵四横车道之一，双向六车道纬六，连接盐城经济强镇龙冈镇路六配套缺失：项目周边以工业厂房为主，生活配套严重缺失，将阻碍项目发展凤路经路凰世纪大道凤凰南路世纪大道乔庄安置区住宅用地民房河流绿地高压线13项目属性项目与盐城关系：项目的位置和角色决定了本项目在本质上是属于盐城市，是开启高新区快速发展的重要引擎之一盐城市高新技术产业区原本为盐都西区，成立于2006年3月；项目距离盐城市政府11公里，且项目南部道路世纪达到直达市政府，属于盐城市十分钟经济生活圈；项目的开建具有调整人口布局，完善★高新区城市功能；十分钟经济生活圈项目建成后将通过人口导入持续带动区域经济发展与城市功能完善。14项目属性项目与区域的关系：项目位于高新区的核心发展区域,项目承载着推动区域快速发展的关键角色项目位于高新区的核心发展区域，项目总占地面积近32万平米，是高新区近期规划中的唯一一个商品住宅项目；项目的开工建设将会重塑高新区形象，提升区域价值；项目的启动必将推动区域人口的导入，加速区域经济快速发展。15项目属性理解根据项目外部条件分析，得出项目在城市、区域、项目本体三个层面的价值实现角度现状前景?经济增长势头明显?城市经济发展水平较低?二产为支柱型产业，具有一定产业支撑?人均可支配收入有限城市，人均可支配收入增长率较高?产业结构不尽合理，经济总量不高?高新区发展将直接推动城市发展，改变?外来人口吸引力弱，人口增速缓慢区域较为落后的现状项区域配套及环境较差，是制约盐城客户?随着配套及交通进一步完善，未来人口区域置业高新区的主要瓶颈导入得到保证目高新区作为规划的新兴技术产业，得到VS?在优质长远的城市规划下，区域未来值了政府的大力支持得期待认?华锐风电产业园及大型项目入住将使城知市人口向本区域集中，获得人口的支持?科研孵化器及水库生态园建设，使得配套及景观优势逐渐体现?区域配套受限，客户吸引力不强?随着项目的开发与运营，多属性地块为项