洛阳中央广场项目整体定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：洛阳银润置业有限公司项目背景项目解析客户目标及项目问题解析??《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049本报告是严格保密的。往关林分钟经王城大道至约小时多51分钟经王城大道至15开元大道火车南站往栾川等区县王城大道关林西工中心区栾川往机场经开元大道至往产业园本项目本项目本项目《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049项目区位——洛阳新城核心区，交通便利本报告是严格保密的。洛南新区于2003年正式规划、开工建设，目前重大基础设施已基本建设完毕，体育公园等已投入使用。项目所在的行政中心区共建设“八纵”、“十二横”20条道路，交通十分便捷。目前新区与旧城区的连接主要通过现有的洛阳桥、牡丹桥、王城大桥等4座大桥。未来还将新架设瀛洲路、孙辛路、东环路等5座大桥。目前通往新区的公交路线共20条。新区南侧的火车南站（已经动工，将于09年9月建成投用）将是未来唯一的客运火车站，这将使洛南新区成为洛阳的门户区域，对外交通更加便捷。XXX人防办市政府亚威卓越国际广场152213公务员小区第二城5344《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049项目属于纯住宅用地，临近市政府和公务员小区，属于高素质人群聚集区域本报告是严格保密的。东至人防办，东侧临近新区的行政中心；西至建设中的“第二城”项目以及军分区小区；南至建设中的洛南大酒店，南侧临近规划中的新区商务中心。北至公务员小区。目前公务员小区已有部分入住，入住率约20%。项目属于纯住宅用地。临近市政府、公务员小区以及规划的商务区，具备良好的区域意向，是高素质人群的聚集区域。XXXXX行政办公洛南大酒店本项目开元大道第二城底商亚威项目底商元华国际公寓第二城住宅天元在水一方公务员小区.天元项目底商在建住宅底商《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049地块价值分析——北侧居住氛围浓厚，南侧有一定商业商务氛围本报告是严格保密的。本项目北侧地块居住氛围浓厚。——地块北侧紧邻公务员小区，已经形成一定的居住氛围，西侧邻近在售的商品住宅，未来将会是居住氛围较浓厚的区域。本项目南侧地块具备商业商务氛围——项目南侧临建设中的洛南大酒店，南侧的政和路上多数项目都规划了住宅底商，将形成较一定的商业商务氛围。XX2222222222住宅办公商业会所及配套地下车库其它112175m46152m26026m2845m32352m4276m经济技术指标资料来源：洛阳五号地块方案说明用地面积总建筑面积容积率地上建筑面积地下建筑面积分两期开发。其中一期规划了北侧5栋住宅和2栋独立商业，以及其中北侧临路部分的住宅底商。二期规划了南侧的商业裙楼和2栋写字楼以及会所。66452.7m223826m2.82187198m36628m《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049项目规划指标，1期住宅部分已开工本报告是严格保密的。住宅住宅住宅住宅住宅底商商业商业商业商业办公楼办公楼会所《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049以本项目来进一步巩固银润企业在洛阳市场的品牌，增强项目和公司品牌的知名度。尽可能避免市场风险，保证项目成功开发。1.最大化地挖掘地块价值，最终实现项目的高利润；2.项目资金自平衡。实现一期住宅的成功销售，为二期物业提供资金支持；3.以0.8-1亿元的银行贷款和洛阳中央花园项目预计1亿元的销售回款，支撑本项目的持续开发。我们对于客户目标的理解本报告是严格保密的。战略目标财务目标控制风险《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：1.住宅定位于城市顶端住宅，总价和主力户型都远远超出市场平台。如何保证项目的市场实现，为后期提供资金支持？2.二期产品如何确定，以实现项目的高利润？3.二期产品如何与一期产品相互补充、相互促进，共同提升项目价值？2009/160GQQ101489963813666100049本项目研究问题本报告是严格保密的。发展方向判断方案细化建议各物业市场研究二期地块分析前提房地产发展判断城市宏观背景分析项目解析与客户目标城市规划及新区发展综合体各物业发展关系《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049思维框架图本报告是严格保密的。项目问题住宅市场分析典型案例分析物业发展建议发展战略及定位一期住宅二期地块历史文脉：洛阳有4000多年的建城史，1500多年的建都史，先后有夏、商、东周、东汉、隋、唐等13个王朝在此建都，至今保存着夏、商、周、汉魏、隋唐等五大都城遗址偃师市孟津县伊川县洛河夜景洛浦公园汝阳县洛阳市嵩县宜阳市新安县栾川县洛宁县《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049洛阳——河南省的副中心，历史文化名城和生态宜居城市本报告是严格保密的。城市概况：洛阳市现辖1市6区8县。洛阳市总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。2006年末，洛阳总人口646万，市区人口145万。城市定位：洛阳是河南省的副中心，豫西的中心城市。作为13朝古都，洛阳也是享誉国内外的历史文化名城。洛阳北望邙山、南靠洛河，自然环境绝佳，先后荣膺“国家园林城市”、“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。属于生态宜居型城市。XX121415648153279111310中原城市群是以郑州为中心，含洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源共９市在内的城市密集区。郑州中原城市群河南省资料来源：《中原城市群总体规划研究报告》洛阳1.长三角城市群2.珠三角城市群3.京津冀城市群4.半岛城市群5.辽中南城市群6.海峡西岸城市群7.中原城市群8.徐州城市群9.武汉城市群10.成渝城市群11.长株潭城市群12.哈尔滨城市群13.关中城市群14.长春城市群15.合肥城市群《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049本报告是严格保密的。洛阳的区域地位：中原城市群的副中心，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地洛阳在中原城市群中的职能：中原城市群的副中心，河南省重要的科研基地，全国重要的装备制造业、原材料基地和先进制造业基地，中国以历史文化和花卉为主的旅游中心城市。中原城市群的地位：是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。XX增长率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%GDP718.54675.45380.28181.031333.652013.48475.29639.99699.1105001000150020002500市源济市河漯市封开市乡新市山顶平市作焦市昌许市阳洛市州郑06年中原城市群主要城市GDP（亿元）2000200120022003200420052006422.8465.2535686.3905.21112.41333.615.00%31.90%22.89%19.88%12.00%10.03%28.28%-10020050080011001400洛阳市（亿元）2000-2006GDP《房地产实战宝典》光盘版移动硬盘版数万份内部地产报告轻松拥有！：电话：2009/160GQQ101489963813666100049本报告是严格保密的。洛阳整体经济总量增长迅速，其经济实力在中部地区排名靠前2590200217911332118510741000050010001500200025003000武汉市郑州市长沙市洛阳市南昌市合肥市太原市洛阳与中原六省省会城市06年GDP（亿元）2000年以来，洛阳市GDP一直保持两位数增幅，经济发展强劲。除中心城市郑州外，洛阳的经济总量远远领先于中原城市群内其他城市。而与中部六省省会的横向比较可见，洛阳的经济实力甚至超过了南昌、合肥等省会城市，在中部地区居于前列。XX人均GDP增长率0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%改善需求为主缓慢发展综合发展型8000-20,000US$改善需求为主平稳发展，以质量为主，数量与质量并重4000-8,000US$800-4,000US$生存、改善需求兼有快速发展，以数量为主，数量与质量并重洛阳市人均（元）2000-2006GDP人均与房地产发展关系GDP6830742684891082314204174862097910.93%8.73%14.31%31.24