中海翠林华府商业街营销方案目录第一部分：商业街经营定位第二部分：商业街经营分区及三期商业规划建议第三部分：商业街招商建议第四部分：商业街销售建议第五部分：商业街整合推广建议第六部分：世方商业地产简介第一部分：商业街经营定位一：中海翠林华府社区特征中海翠林华府占地500亩，主要以各式别墅为主，辅以少量洋房，属于高尚别墅社区；目前项目置业者投资占64%，以度假休闲、退休后居住为目的的客户分别占21%和15%；从长远来看，未来项目的实际居住者将有两种倾向：首先，广珠轻轨、深中大桥、港珠澳大桥等规划建设，加上广珠轻轨已于2005年12月18日正式动工，中山境内共设七个站点，其中东升站（新城区105国道南）、石歧站（东明桥旁）、中山站（五星村北，京珠高速西）三站点，均中便捷到达中海翠林华府，会吸引香港、澳门、深圳、广州客户到中山度假休闲，本项目将成为重要的度假休闲居住地。其次，项目位于中山城市西区，该片区是中山高尚住宅集中的区域，目前已形成全面的大开发，未来将吸引本地厂企业主等高尚居住人口。二：项目商业街未来消费人口、消费需求分析·项目居住的度假休闲、高尚居家人士，约万人，对日常消费品、餐饮休闲娱乐、高档生活用品需求较大；·项目周边的居民，对日用消费品需求较大；·项目105国道对面在建的40万平米家居城，未来其数商户和管理人员、采购者，对餐饮休闲、日常消费品需求较大；·105国道流动的车流和人口，对餐饮休闲、日常消费品存在需求。三：项目经营定位分析大规模的别墅洋房，其商业业态主要体现为两个方面，一是大型社区的商业持征，二是高档社区的商业特征。1：大型社区商业业态和特征（1）：大型社区商业业态我司以深圳宝安区桃源居、南山区星海名城、坂田四季花城三个社区为样本，分析较为完整的大型社区商业业态。生活便利及百货类序号大类比业态占社区业态的百分比（%）001生地产中介12.43002活美发7.05003便便利店6.07004利药房4.48005　面包房3.31006　干洗店2.19007　水果2.05008　冲印店1.78009眼镜店1.42　010蔬果店1.08　011乳品专卖1.01　012五金店1.01　013纯净水0.88　017粮油店0.68　018茶叶店0.65　019家电维修0.63　020宠物用品0.45　021擦鞋修鞋0.43　022猪肉专卖店0.43023　烟酒0.42024　凉茶0.42025　旅行社0.36026　票务0.16027彩票0.14　028　电脑维修0.11029　家政服务0.1032电话卡0.1　033开锁0.05　　034百女装1.93035货文具1.88036　保健品1.16037　童装1.07038　皮鞋0.92039　窗帘布艺0.9040　饰品0.79041玩具店0.74　042化妆品0.72　043婴幼用品及服0.6　装　044外贸服饰0.51045　体育用品0.46046　保健器材0.13047　家庭工艺品0.1048　床上用品0.1餐饮、休闲保健、文化、娱乐类149餐饮快餐2.81150小吃店1.55151卤菜辣味0.91152早点0.65153美容美伓美容美体13.57154休闲足浴2.11155保健茶馆1.78156文化书店1.79157音像制品0.82158培训音乐培训4.53159驾驶培训0.97160幼儿早教0.35社区服务配套261社区银行4.61262服务保险服务0.64263配套证券0.5264　邮政0.41265　诊所0.1（2）：大型社区商业的基本特征?定位上：新开发社区在符合城市商业网点规划及建筑规划的要求前提下，以满足周边居民日常购物、餐饮、休闲文化娱乐、医疗保健和新入伙的装修设计服务等实际需求出发，以超市为主力店，集合餐饮、休闲、社区便利等业态；?业态规划上：根据整体实际，参照国家商务部社区商业评价体系进行业态配比及商家规划，主要包括：超市、餐饮、便利店、药店、银行、冲印、眼镜店、面包店、干洗、送水服务、图书音像、零食、地产中介、美发美容美体、培训类、服装类、婴孕用品、装饰装修、橱柜家私等；同时根据业态特点以及建筑形式和规划进行部分业态商家的实际调整。大型社区对业态要求品种齐全：大型社区为了能够给社区居民提供一站式服务，引进的业态往往超越如便利店、食杂店、维修店、洗染店等10多种常规业态，达到30多种甚至是40种以上业态。其中涉及到社区配套业态，如大型足浴、美容中心、健身中心、茶馆等。还有社区型百货业态，如服装店、鞋包店、手机店、珠宝店等等。如四季花城的业态达到了30余种，桃源居的业态数量更是达到40种以上。多组团商业特征：由于大型社区一般的占地要求达到60公顷，相对而言人口的覆盖范围比较广，从社区东头到西头去购物消费已经变得不方便，由此社区的便利化业态就开始出现了多组团特征。2：高档社区商业业态和特征（1）：案例——深圳波托菲诺商业调研波托菲诺商业街整体建筑面积在6000平米，其中商业街5000平米，商户45家，主力店百佳超市1000平簳。波托菲诺商业街为开发商持有物业，并且是作为社区配套而建，在开发模式上不以盈利为目的，有的铺位宁可空置，也不随便出租，影响住宅小区的品质，业态以酒吧、咖啡馆以及一些高档社区特有的业态为主（详见业态表），整体经营状况一般，中介、酒吧、等生意较好，目前商铺租金在90~200元/㎡?月。（找杨帆换图）波特菲诺商铺业态(内侧、门口)记录商业街左侧店名业态面积备注工商银行银行60宠物医院宠物用30品吉祥天饰品30民族服装，售价在600~2000元船模饰品家庭装30最贵28000元，饰品便宜也要180一个，听说市内它是唯一的一家以进口模型为主的商户，沃尔玛会员店也从他们这进货古罗马咖啡吧咖啡馆150百事活酒庄酒吧100葡萄酒在128~680元/瓶，会员制，市内福强路益田村内有一连锁妈舍（民族服饰）女装30优悠书吧书吧20一杯酒在20~30元，在其自架的二楼还可以放影碟。为附近以及更加远的高档社区的一些消费者茶叶店茶叶30私家花园花店20世联行中介40招商地产中介40湖边左侧意大利咖啡咖啡馆100可颂坊面包房60西堤岛咖啡咖啡馆200布朗士咖啡雪茄馆咖啡馆200湖边右侧麦膳坊酒楼300波托菲诺国际公寓酒店套房60套丹桂轩酒楼500听说单人消费在至少在180/位进大门百佳超市1000超市辅营区聆听音乐音像25雪贝丽阿姨干洗10金碧擦鞋擦鞋修20擦鞋要5~10元鞋/双，另外还提供沙发、车座保养，擦鞋三双可上门服务美容美容15海王药业药店30招商地产地产中20介超市二侧街铺中国银行银行1507-11便利店便利店40悠悠读书书店30汉汤馆酒楼200头啖汤（二楼）酒楼300商业街右侧香槟红酒吧酒吧80招商银行银行20波托菲诺画廊艺术品50店明馆（家具）家具50宝琪兰化妆品化妆品30在东海购物广场有连锁，是进口的产品。克丽斯丁面包房面包房30纯美世家家具家具60路可可时光首饰50东海有连锁，都是来自意大利的孤品首饰韩国服装女装60单件商品700~1500元多，现正准备更换款式，原来是以年轻女性为消费对象，现进行调整，原因是前来关顾的顾客都是30~40多岁的中商业街外围世联地产地产中介50招商地产地产中50介世华地产地产中150介恒协干洗连锁干洗20我型我塑美发美发100美容美容100依贝佳美容300我型我塑美容美容300丝域养发馆美容100梦圆皇宫美容500空调公司200中原地产地产中50介（2）：深圳高档社区商业的一些特征1.体育休闲用品：在东海坊和香榭里花园都有高尔夫球具馆。2.收藏装饰品：如东海广场有一家叫卡斯特罗烟斗的烟斗店、波托菲诺的一家船模精品店。3.高档家具：波托菲诺有独立的高档的古典家具店。4.高档家居用品：在东海坊出现了特百惠等高档家居用品的专卖店。5.高档化妆品：在东海花园、波托菲诺都出现了宝琪兰品牌连锁化妆品专卖。6.个性服饰：如在波托菲诺出现的上千元的民族服饰、东海花园的上千元定做的服饰店。7.葡萄酒专卖：一些售价在600上千元一瓶的国外葡萄酒。8.咖啡酒吧类：在东海花园、东海坊、波托菲诺这些社区咖啡酒吧店的数目较多，与其周边外籍人士、社区居民的消费偏好相关。3：本商业街业态定位建议结合以上特征，建议本商业街分为四大街区：·生活便利街：以社区超市为次主力店，带旺面包坊、药店、美发店、眼镜店、茶叶店、银行等；·休闲街：美容、书店、音像制品、体育用品、刨冰店、酒巴等。·品牌街：服装鞋包、红酒、雪茄、家具、家居用品等。·餐饮街：酒楼、咖啡厅、连锁快餐、小吃等。（备注：明细业态参考前文相关大型社区、高档社区业态统计表）第二部分：商业街经营分区及三期商业规划建议一：整体经营分区及三期商业规划建议（图示——设立小区次出入口多个）——郑哲已完成二：关于规划两家超市次主力店大型社区一般的占地规模大，相对而言人口的覆盖范围比较广，从社区东头到西头去购物消费已经变得不方便，由此社区的便利化业态就开始出现了多组团特征。本项目沿105国道在两端各规划一家超市，形成两条社区便利商业街，既是社区消费的需要，也有利于未来商业经营，有利于提高投资信心。多个次主力店+商业街的开发模式——星海名城星海名城位于南山区前海路，占地30万平方米，建筑面积80万平方米，居住人口约2.4万。星海名城商业主要分布在前海路的临街铺位。商业面积6590㎡，该社区的商业次主力店主要是两个中小型超市，700㎡的华润万家社区店和1000㎡的好邻居超市。三：关于规划餐饮主力店由于本项目餐饮街面积较大，必须形成外向型经营商业特征，扩大服务半径，规划餐饮主力店，有利于凭借主力店特色餐饮，对周边的尅民、企业等形成吸引力，同