金融企业办公楼选址要求金融企业办公楼选址要求20102010年年77月月DTZ企业服务部Page2DTZ中国大陆在中国:1993:CYLeung,DTZ北亚区主席,Shengyang受中国政府邀请在上海开设第一家公Beijing司.TianjinDalian2005:上海公司成为DTZ集团中仅Qingdao次于伦敦总部的第2大公司。CHINAXianChengduNanjingDec2006:成为DTZ全资附属控股ShanghaiWuhan公司ChongqingHangzhouSep2008:南京公司的成立使DTZ在中国大陆的分公司的总数上升到14家.GuangzhouShenzhen超过4,000名员工…服务于14家公司…Page3部分客户aLeaserenewals,extensiveUnitedPowerMansionStandardCharteredTowerDataProcessCenterbranchandATMexpansionRelocation&UCTowerCiro’sPlaza5,000sqm40,000sqm14,000sqm5,000sqmChina-wideregionalappointmentGCSGlobalClientCorporateAvenueGCSGlobalClientLeaserenewalOffice&RetailRelocationOffice&Retail2,000sqm20,000sqmNewsetup/relocationNewsetup/relocationShanghai&2ndtiercityDawningCenteGlobalClientDowntownShanghaiLeaseNewSetup/LeaseDowntownShanghai/leaseNewSetup/Lease18,000sqm1,500sqm500sqm1500sqmPage4部分客户aMainlandChinaZhangjiangHigh-teckParkGlobalClientHuaihaiPlazaNewSetup&RelocationNew-setupOfficeNewSetup&RelocationRelocation6,000sqm20,000sqmLease/Sale4,500sqmShanghai&2ndtiercityDowntownShanghaileaseDowntownShanghaiNewset-upNanjingPeaceToweracquisitionNewsetupRelocation20,000sqm4,000sqm10,000sqm20,000sqmOneLujiazuiJingqiaoOfficeParkGCSGlobalClientTheCenterNew-setupRelocationNewsetup/relocationRelocation5,000sqm5,000sqmLease/Sale3,000sqmPage5案例分析Page6中国范围的账户?18个城市ShengyangBeijing?Dalian上海统筹ZhengzhouQingdaoCHINAXian?服务4年ChengduNanjingSuzhouShanghaiShanghaiChongqingWuhanHangzhouHangzhouNingbo?写字楼以及商铺需求DongguanGuangzhouShenzhenZhuhaiPage7渣打银行客户?渣打银行渣打银行大厦服务?战略咨询上海陆家嘴?中国总部的冠名权任务?通过房地产策略维护渣打银行的市场地位28,000sqm?在成本紧缺和技术限制下满足银行的长期需求?详尽的技术和尽职的法律调查?提供可行及有效解决办法的可持续证据方案?制定和实施特制的RE战略?担保购置渣打银行4层?保障15%的扩大权?取得租金低于市场利率的50%?担保客户的标识和冠名权Page8渣打银行客户?渣打银行城建国际中心服务?渣打银行后台办公的整合上海竹园区任务?根据市场地位来调整房地产战略12,000sqm?估计业务和成本的费用?解决短期和长期增长需求?复杂的技术需求?严格的法律限制方案?制定和实施特制的RE战略?帮助渣打银行购买4层写字楼?城市规划研究?取得标识权?租金低于市场租金的30%Page9谈判团队主要决策者主要决策者工程部集团品牌塑造法规遵守团队租赁团队谈判团队项目房地产内部律师团队主要联络人投资决策人物业管理外部顾问结构工程师外聘律师机电工程师法律顾问项目经理+设计师Page10谈判策略Page11谈判策略?技术谈判?法律谈判?商务谈判Page12谈判策略–技术谈判?大厦蓝图?关键系统?幕墙+标识?企业社会责任(CSR)?其它Page13谈判策略–技术谈判关键系统:?电力–千伏安/平方米?双路供电?备用发电机的数量以及位置?空调系统以及每平方米每人每小时的新风量?楼板承重?安全?24小时空调Page14谈判策略–技术谈判幕墙和标识?幕墙材料和颜色?夜间LED效果?是否需要屋顶的电视屏??大厦完工后放置在大厦内、周围、屋顶上的BEA的标识以及工程建设期间在工地围板上的临时标识Page15谈判策略–技术谈判?住户需求?企业社会责任?节省费用大厦基础交房条件不断改进现在商务谈判集中于大厦交房条件和运作Page16关键节点Page17项目时间表大厦获得预售（租）证签署框架协议和大厦节点预售（租）合同签订签署备忘录规格书纲要法律和技术尽职调查时间地基部分开始幕墙&材料采购地上部分开始命名和标获得4证工程进度识变更获得大产证交房同意命名权和16证齐全标识权政府许可Page18项目时间表关键节点?项目团队提示/评论?大厦尽职调查?时间表服务于整个谈判?幕墙和标识?没有预售证之前，签署框架协议?税务策略和规格书纲要是否合法??(HOT)&(BOS)签署框架协议大厦规格书纲要?没有政府正式现场测绘，如何在?签署合约框架协议里面确定建筑面积（租赁或者购买）？?政府批准?选择物业管理公司Page19金融类企业选址考虑Page20在选择物业过程中，碰到两个问题1.产品标准无法满足要求2.产权非单一产生的问题对写字楼产品的要求：产权关注点?位于商务往来便捷的CBD?写字楼出售所带来的产权分散，导?满足高品质办公需求的硬件设施致写字楼后期管理质量得不到保障，（单层面积、净高、得房率、架空地这是阻碍外资入驻的重要原因。板、空调系统、电梯等）?写字楼拆分出售，往往无法保证大?优质的物业管理公司企业所需要的统一产权的整层或多层办公面积。Page21对物业的要求：?产权证、竣工验收备案?两路供电?地址?供电量?单层面积?备用发电机空调系统?得房率?新风量?进深?冷量?净高?机房24小时空调?架空地板系统/天花板?地板负载?电梯和客梯?电信供应商?洗手间?运钞路线&闭路电视?停车位?物业管理Page22商务谈判要求大概财务?物业详情?租金?用途?物业管理费?承租人/买方?装修期间费用?空调系统?超时空调?交付条件?保证金租赁条件其它?起租日?租户组合?解约?标识/门面?复原?银行内部审批程序?扩租，转让，转租权?唯一性?续租Page23谢谢!Page24