GUANG南华路项目南华路项目DONGC营营销销策策划划方方案案ENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED1项目总体营销推导思路GUANGDON对市场现状进行分析，是整套营销方案的依据G一、市场分析CENT对项目自身合理的分析，制定合适营销策略AL二、项目分析INEP根据前项分析，定位形象、客户、价格R三、项目定位OPER依项目状况，制定初步可行的营销方案TY四、营销推广AGE通过细节处理使得项目价值最大化NC五、产品优化建议YLIMITED2一、市场分析GUANGDO广州房地产市场发展状况NGC市分EN国家相关政策对项目的影响TA场析LINE分结P12月老城区地块出让特点RO析论PERT滨江路房地产板块分析YAGENCYLIMITED31.广州房地产市场现状及未来走势分析G?一手市场分析UANGD2001-2007年广州新建商品房住宅成交情况ON12009000G962.8909.16936.41942.65769280001000C795.37000E800683.563156000NT50674618503.695000A600429441564000L3888IN4003000E2000P2001000RO00PE2001200220032004200520062007年1-RT7YAG成交面积（万平方米）成交均价（元/平方米）ENCY由图表可看出,03年以来,广州市新建商品房成交面积都维持在900万平方米以上,各LIMI年的成交面积变化不大.但是,在成交均价上,稳步上升,尤其是近两年来,每年以超TED过1000元/平方米的速度增长,但由于9月底第二套房贷政策的出台，使广州楼市出现拐点，楼价出现下滑，近一个多月楼价跌幅约为10－15％，价格已跌至今年七、八月的水平。41.广州房地产市场现状及未来走势分析G?广州市稳定房价措施UANG1.加大保障性住房（经济适用房\廉租房)建设DO目的:解决中底收入家庭住房难的问题.NGCE2.土地出让“双限双竞”政策NT目的:通过限土地\价房来解决高房价问题.ALINE3.严格执行90/70政策PR目的:调整住房产品结构,使其能让普通消费者承受得起.OPERT4.加大土地出让的数量YA目的:从通过加大供应来稳定房价.GENC5.限制开发商囤集土地YL目的:从另一个层面加大土地供应.IMITED6.12月中央行出台关于第二套住房的界定标准目的：通过出台相关规定，把第二套住房界定标准提高到以家庭为单位，进一步提高了贷款首付比例。51.广州房地产市场现状及未来走势分析GU?A广州市房地产未来走势分析NGDON1.自去年以来,政府加大了相关调控政策，其必然会对一向以市场为主GCE导的市场带来一定的影响，如大量中小户型产品和经济适用房的供应，针NTAL对该产品的市场需求消弱而造成销售积压增加的压力，但短期内得不到体INEP现；ROPE2.从最近的土地拍卖成交价看，楼面地价的攀升使房价要快速回落可能性RTY不大；AGEN3.从广州市土地供应看，政府有意加大土地供应量，但市区土地出让少，CY点L市区房价下降难度大，房价整体上预计在未来二三年内回归理性。I观MI原TE中D62.海珠区房地产市场分析GU?一手市场分析ANGDON1615.1712000G14.4713.62C1412.559954995410000E980111.27930011.47N9243128619882910.6T841585539.498000A107401LI7.5N87.196000EP6R4000O4PE20002RTY00A1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月GE成交面积(万平方米）NC成交均价（元/平方米）YLIMI由上表数据显示：2007年1－10月海珠区新建住宅的成交面积再6、TED7月达到高峰期，但随后有所回落，均价程稳步上升趋势，10月成交均价对比1月升幅达17％，最高成交均价已接近万元。7楼市总结G?广州楼盘各种各样的打折促销已轰轰烈烈上演，从11月中旬开始，广州UANG市的各大楼盘就想出了各式各样的名目来打折促销，尤其是富力地产旗下5DONG个楼盘全部实行送60年物业费，送全额住房税费等活动；CEN?海珠区指标楼盘富力现代花园在12月内部认购期内更罕有地打出最低9TALIN折左右的震撼折扣，打破了富力楼盘高姿态的一贯作风；EPRO?荔湾区备受关注的万科金色康园开盘打出13000/㎡的均价，部分低层单PERTY/位更低至11000㎡左右，与前段时间内部咨询期间的预估价格相差甚远；AGEN?天河核心区的翠拥华庭锋尚在12月初更是率先将房价跌破天河区万元大CYLIM关，均价每平米9000左右。ITED83.国家相关政策对项目的影响G?U连续加息与提高首付比例ANGD时间政策影响ONG2007年3月央行2007年首度次加息连续加息直接增加了购房者的按揭压CE2007年5月19日央行再次加息力，一定程度打压投资型买家的购房NTA；L2007年7月20日央行第三次加息INE第二套房贷首付提至40％，很明显是P2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利RO率（第四次加息）直接针对炒房型买家，使其购房成本PER、门槛加高，风险加大。T2007年9月央行年内第五次加息YAG2007年9月27日第二套房贷首付提至４０％，同同时，连续的金融政策，实际上也给EN时对第三、四套以上的住宅按揭C一些投资型买家心理上威慑。Y增加首付比例和上浮按揭利率。LIM11月广州十区均价比10月份降低IT2007年12月初央行调高存款准备金率，实行货ED1141元/㎡，降幅近10％。币从紧政策，第二套房介定标准明细出台。94.十二月商住地块出让——老城区GU用地面积楼面地价区域一手均价区域二手均价地块位置备注A(M2)（元/M2）（元/M2）（元/M2）NGD2177O越秀区沿江中90平方米以下住宅（净用地3966N路341、343号面积比重≥70%；G2059）C锦城花园：E3984文星阁15000N越秀区登峰北90平方米以下住宅15000-18000T（净用地2158七星岗面积比重100%；越秀上品轩：A2595）淘金家园：L17000-2000014000INE1602P越秀区解放中90平方米以下住宅（净用地3830R路师好巷以北面积比重100%；O1224）PER富力广场12000TY2674荔湾区芳村白90平方米以下住宅万科金色康苑：A（净用地1629G鹤洞大街以南面积比重100%；13000-150002565）芳村花园EN7000-7500CYL翠城花园：保利百合花园：I海珠区昌岗中14543M90平方米以下住宅9000-1000011000I路100号橡胶（净用地2536T面积比重100%；兰亭御园：富力千禧：E新村东部10059）D16000-1700011000-1200010越秀地块位置图GUANGDONGCENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED11荔湾、海珠地块位置图GUANGDONGCENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED12分析结论GU?2007年最后一个月，政府明显加大推地力度，预计能完成全年供地计划；ANGDO?限户型地块比重大，占了住宅宗数的17/21，（另有商业地块6宗）；老城NGCE区用地首次受到户型的限制；NTALIN?市区与城郊用地出让双管齐下；市区地块面积普遍较小；EPRO?P推出不少城郊（如增城、从化）的巨幅商住用地，最大达197万平方米；ERTY?A为避免地价过高，政府下半年以挂牌出让为主，取代了上半年以拍卖出让为GENC主的模式。YLIMITED13GUANGDONGCENTAL5.滨江路市况分析INEPROPERTYAGENCYLIMITED145滨江路板块分析GUANGDONGCENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED155.1滨江西板块分析GUANGDONGCENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITED165.1.1滨江西板块在售楼盘分析GU?滨江1933ANGD地址海珠区南华中路388号ONG占地面积7700㎡CEN建筑面积63700㎡TALI售价22500元/㎡（毛坯）NEPR项目现状尾盘销售OPERT127-172平方米的二、三房单位；及部分YA主力户型208-229平方米的大户型GENCYL优势:珠江边一线江景高层住宅，附近生活配IMIT套成熟。ED不足:向南单位/房间景观不良，C栋向北单位低层景观被北面的云南大厦阻挡。175.1.1滨江西板块在售楼盘分析GU?兰亭御园ANGDO地址海珠区同福中路（海珠少年宫旁）NG占地面积17931㎡CEN建筑面积约90896㎡TAL均价16000元/㎡（带3000元装修）INE售价11层以上可望江景，与10层差价约2～3P万。ROP首期将推出T1、T2两栋30层高的两梯，总E项目现状R货量约230套左右TYA77~82平方米的两房GE主力户型N120~140平方米的三房CY优势:景观资源极其丰富，周边生活配套比LIM较齐全；邻近南华西街，社区生活气氛浓厚ITE。D不足:向江边单位低楼层受前面建筑遮挡；南华路单向通车，交通配套受影响。185.1.2滨江西板块二手楼盘GU?二手楼盘一览表ANGDON映月湾(豪丰G名称亿海湾同乐大厦园)CENTA广州市伟强房地产广东南粤信托房地L发展商IN开发有限公司产开发有限公司EPRO占地：0.83万平占地：0.77万平PE规模米建面：7.39米建面：6.37R万平米万平米TYAGEN二手均价13400元/平方米8700元/平方米10000元