谨呈：金地集团武汉房地产开发有限公司A-755-GW-080820-089金地武汉京汉大道项目定位与物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.9PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目组工作的阶段划分2008/08/302008/09/272008/08/222008/09/22第物三阶业发段展（终建议期）规划跟进与沟第一阶段第二阶段（中期）通市场调研阶段整体定位与物业发展建议u与客户进行首次沟通u项目界定及客户目标分析u规划实施及分期构思u市场简析与问题结构化分析u项目地块现场查勘u启动期定位及物业发展建议u核心问题的提出u区域宏观经济背景研究u根据客户意见对中期报告进行u为解决核心进行多角度多层次u房地产市场调研修改的深入研究与分析u政府人员访谈u参与规划汇报并针对规划方案u发展战略之参考案例借鉴提出意见u专业人士访谈u项目整体定位与发展战略u一线销售人员访谈u物业发展建议u消费者访谈u整体定位与物业发展战略报告u规划沟通并提出相应意见u市调成果沟通和中期汇报u终稿报告本报告是严格保密的。2PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn摘要本报告是严格保密的。3PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn摘要基基本本属性属性基基本问题本问题城市核心高价值区域；如何紧扣区域价值？小规模，高成本压力，项目背景项目背景引出引出如何进行规划设计？高容积率；如何实现价格突破？自身与竞争压力大现现实情况实情况项项目目标目目标核核心问题心问题目标解析与目标解析与市场调整期规避高成本风险如如何突何突破破价格价格圈圈高成本、1.2万以上单价突破竞争核心问题界定核心问题界定层层，，用用什么什么方方法保法保周边实现C均价lic在k1万t以下oadd树立T项it目le价值影响力障障高价高价格格的实的实现？现？市市场现场现状状研研究究区域区域内典型内典型项目项目，，发现发现其其在较在较高高水水平平之下之下价价格格实现实现仍仍然有限然有限，，同同时时在未在未来来同质化同质化竞竞争争加剧加剧的的竞竞争争格格局局情情况下况下，，简单简单的的居家居家项目项目不不足足以支撑以支撑价价格格突破；突破；价值价值提升提升的的研研究究武武汉汉市场市场高高价格价格项项目，目，发现发现其各其各自自拥拥有不同有不同解解决方决方案的案的的的强势强势资源资源要要素素来支撑来支撑价值，价值，提升提升价价格格，，本案自本案自市市场挖掘场挖掘可可能性能性身身资源资源要要素不足素不足，，缺缺乏乏支撑点支撑点；；功功能转换能转换的的借借鉴产鉴产权权式酒式酒店店优势优势特点特点，，剥剥离其离其条条件件复杂复杂的的部部分分来提来提升升居家住居家住宅宅的的价价值，值，重重新审新审视并视并特特别重视别重视方方向向商商业业带带来来的价的价格与格与利润利润实现实现以以及开及开发发风险风险分分担担本报告是严格保密的。4PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项项目核目核心心价值价值挖掘挖掘：：核心打造点依托依托城城市市核心核心区价区价产产品创品创新溢新溢价价顶顶级服级服务务配套溢配套溢价价核心价值核心价值值，值，拥有拥有真正真正酒酒店式店式————舒舒适度适度，实，实用用————区区别于别于市市场现场现打造打造管管理服务理服务、、营营造造富人富人度度，，赠赠送带送带来来的实的实有有普普通物通物管管，，真正真正生活生活圈层圈层的的顶顶级级服务服务惠度惠度意义意义上上的的酒店式酒店式服服式式居家住居家住宅。宅。务务管理管理中心中心进进驻型驻型客户客户定位定位————认认同同项项目目的城市的城市二次二次改改善型善型核心核心居住居住价值，价值，追求更追求更高高更好更好刚性刚性需需求型求型品品质质的的市场市场显显性性主流主流居家居家客户客户商务商务投投资型资型整体定位整体定位高高居住居住品品质酒店质酒店服务服务式住式住宅宅————新新汉汉口新口新标标志志物业定位物业定位，，为新为新汉汉口口中高中高端端居家居家人群人群制造制造的汉的汉口口中心中心精精品豪宅。品豪宅。商商业定位业定位商商业定位业定位————形象形象时时尚尚，业，业态态高高端端，，演绎演绎城市城市高高尚生活尚生活的的商商业业功能功能组组合。合。本报告是严格保密的。5PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn定性分析——定定量量分析分析————定性分析——选取选取选取方案方案评评价与价与外外部部市场市场对对不同不同方案的方案的接接超超超高高高层层层方案方案方案以以成本成本构构成成表表值值假假设设确确定定受度受度，，市场市场基基本本表表现现，方，方后后，，以以自自有资有资金金量量，，销售销售选取选取案案内部特内部特征征，，产产品品优优劣劣速速率率和和价格价格假假设三设三个个值值为为势势，，可可深深化化方方向向的的比比较较变变量测算量测算方案方案盈利盈利能能力力建建筑筑外外立立面超脱面超脱周边周边形象形象，，迎迎合合高高端端客户客户的的心心理理需需求求，体现，体现品品质质感感、、身身份感份感和和价值价值感感。。物物业发业发展展建议建议总则总则户户型以型以居家居家主流主流33房房为主为主，，注注重重使使用用舒舒适度适度，，局部局部赠送赠送，，尝试尝试立立体体创创新户新户型型————外外在在形象形象拔拔升升，，提升提升硬软硬软件件配配置置，，投投武汉武汉最最好好的的SPASPA主主题题会所会所，，功能功能全面全面高高端端，，物业发展建议物业发展建议入入客户客户易易感知感知易易出效出效精精致致紧紧凑凑的的风情风情园林园林，，五星五星级级酒店酒店感感受受的大的大堂堂果果之之处处，，把控把控投入投入与与区区别于普别于普通物通物管管的的55星星级级酒店酒店管理管理服务服务，，打造打造产产出关系出关系。。顶级顶级的的居居家住家住户户私享私享服务服务体体系系商商业业裙楼裙楼和和独独立立体的体的形形态别态别致致，区，区别别周边周边，业，业态态复复合合趋趋向向高高端端，，统统一一管理管理，，提升提升整整体体价值价值本报告是严格保密的。6PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn项目背景目标解析与核心问题界定解决方案的市场挖掘价值突破体系整体定位方案评价与选取物业发展建议本报告是严格保密的。7PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn良好的区位认知和规划利好，便利的生活配套与交通条件是地块最大的先天优势解p项目位置——项目位于天天地地新商新商圈圈放江岸区京汉大道义和巷南大侧，汉口核心区，配套完道善，周边商业发展迅速，市场潜力巨大；p区域特色——区域在城江江汉汉路路商商圈圈市总体规划确定的“汉口原租界风貌区”范围内，武武广广商商圈圈}汉口地区主要的交通性干道，项历史遗存丰富，近现代史目间接相邻使得利用度打折迹和历史建筑密集，文物京汉大古迹较多；道p未来规划——京汉大道规划中的沿线景观面和五个文化区的建设有利项目}项目没有位于武广、江汉路、汉正街构成的汉汉正正街街商商圈圈形象提升、聚集人气和完汉口传统商圈，仅受到其辐射影响；善配套；}武汉天地形成了独立的新商业中心，有可能p主观认识——武汉人对发展成汉口商业新一极；}未来汉口地区主要的生活性干项目地段的认知：城市中}——处在新旧两大商圈中间地带的本案其商道，规划形成时尚文化街，但规心、交通便捷、生活便利。业价值相对较低，有待挖掘。划实施缓慢且变数多。虽虽非非传统传统的汉的汉口口最最核心区域，核心区域，但但区位区位价值价值良良好好，，生生活和活和交交通通配套配套成成熟熟。。位位于于汉汉口新口新老老商商圈圈结结合合部部的的本本项目项目商商业业价值价值还还有有待待挖掘挖掘。。本报告是严格保密的。8PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn区域市场价格实现度高，为本案高价格的实现提供良好平台，但区域现有价格天花板仍低于本案价格突破线p区域市场表现良好：从08年上半年武汉各片区商品房销售情况2000年起至今，汉口中3500300068576824心区商品房价格一直呈2500现稳步上涨的态势，0820003235销售量（套）销售均价3305（元/平方米）8000年上半年成交均价较去1500700010006000年同期上涨45.59%；50005004000p价格销量实现度高：城03000市高端市场，高价格的汉口中心古田片二七东西湖武昌中心青山南湖片关山片20汉00阳中心沌口片、后湖片1000代表，为本案高价格的0实现奠定基础。2008年上半年汉口中心区主要楼盘销售情况住宅商业p区域内高价格项目成项目名称建筑面积(㎡)成交率(%)成交均价(元/㎡)成交率（%）成交均价(元/㎡)交均价低于10000元/㎡；万科金色家园3497688%9300617266p商业在淡市中依然拥融科·天城9907547%90003020000京汉路30000新马路有较高的价格实现。新华西美林公馆12251657%9000p极少数拥有强势资源天下·国际公馆82387.958%7700//支撑的项目均价能冲破晋合世家6907029%13000//10000元/㎡。