阆中川北一站式批发购物公园招商策划报告南充申弛房地产公司二零零九年六月目录第一部分项目分析第二部分市场经营分区一、项目经营分区规划二、项目定位三、实施方案第三部分市场招商总策略一、租金策略二、招商政策策略三、招商执行策略四、招商利益点整合第四部分招商执行计划一、正式招商时间二、招商工作安排第五部分招商准备工作一、政府支持二、现场包装三、招商宣传资料准备四、户外媒体运用五、相关文件六、人员配备计划第一部分项目定位一、项目分析1、项目优势分析□地段优势。位于阆中商业次成熟地段，城市新建设区,周边商业配套尚未完善,只有政府经济产业经济链。□规模优势。市场内分农贸与专业市场，容易形成商业聚集效应。□交通优势。项目地处阆中城市的两条主干道,接国道212线，交通通达性好，商业辐射老城区和周边乡镇。２、项目劣势分析□项目位于七里新区，新开发建设区域,商业氛围较之老城区差，有所减弱，商业价值没有体现。□市场交通及外围展示面不足。３、项目机会点分析□时机好。目前阆中七里新区还未有集中型大型商业，其商业形态基本都是分散经营。本项目的出现正好填补了这一市场空白。□政府支持。本项目可以运用一定的行政手段将：家庭生活资料购物进行“划行归市”划入本市场统一经营。４、项目威胁点分析□商业容量。从周边情况看，七里新区同一地段新增商业数量，如此庞大的商业供应量，市场招商程度难度之大。对策（如何放大优、势抓住机遇，减弱劣势、规避威胁）：★突出市场的地理位置，以阆中的“商业制高点”来提升市场的商业价值；★突出市场的规模环境，以“一站式批发.零售购物公园”来定位市场的经营品种、经营环境和经营规模；★突出市场的交通优势，以“政府新区旁、两条黄金通道交汇处”来定义市场的交通环境；★在工商、税务等方面竟可能多的争取市政府更多的支持。争取让政府以公告形式书面发布对市场的支持；★迅速完善未建好的市场配套，树立市场建设“倒计时牌”，增强客户对市场的信心；★合理的业态定位和经营分区；★制订快速吸引商户的招商优惠政策和招商策略，消除客户疑虑，达到快速招商的目的；★制订能确保市场兴旺、持续经营的市场经营措施。第二部分市场经营分区一、商业布局定位的业态规划　针对项目的招商范围，便于招商工作的快速，我们对项目进行划小分类规划。　主要含及以下主题：□　一站式家庭生活资料购物批发.零售购物公园　　　家庭生活资料购物：项目市场规划：　集贸市场：包含速冻食品农副产品方便食品等.　　购物公园:主要包含卫浴洁具理发店用品生活用品厨房用品小五金　画廊　书屋　家用电器　太阳能热水器,汇集孕婴用品户外用品　学生用品床上用品布艺　鞋帽服装类,大型超市，小百货生活用纸，二楼家私古玩,食品餐饮酒类液体饮料固体饮料各类小吃婴儿食品休闲食品零售批发类,网吧　台球室　电玩世界　游戏厅还需进一步征求重点商户意见，进行适当调整。二、项目定位1、市场经营业态定位本市场规模宏大，商业体量多，就项目目前的市场状况，如果对项目的业态定位不准,一来不能填补阆中市场，二也不能完全实现项目的商业价值。为了便于市场的快速启动和实现项目商业价值最大化，我们须从如下找到适合项目的经营业态。商业形态包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类等、在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。购物中心世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPERMALL。大卖场一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品。商业街商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种。都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。主题商场主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。一站式购物所谓一站式购物，是指为寻求方便，消费者在一家商场内可以一次购齐家庭生活所需的全部物品。这种商场经营规模大,品种全，既有包罗万象的生活用品、办公用品、休闲用品，又有新鲜果菜，禽蛋水产和糕点等食品，还有图书专柜、冲印店、快餐店、商务服务台等。柔合项目情况寻找商业业态契机:从体量上寻找:临街的商铺+购物公园+集贸市场,可以做成购物中心从业态上寻找::临街的商铺+购物公园+集贸市场,可以定位为一站式购物从产业性质寻找:一般三级城市都以零售业为主,大量的批发产业的形成尚许有一定市场购买量,但是从项目的区位及交通情况再结合阆中的城市经济,做批发产业前景可观,据于此,我们可以确定集批发.零售于一体的产业结合对于项目以上的商业契机:定位为一站式购物的理由：在城市上讲：除了郎家拐街和东方广场两大精品购物外，其他的市场也只是单一的农贸市场慨念，商业的分散及业态经营的欠缺造成购物的不方便性，导致商业经济繁华繁华的不得了，冷清的地方冷清的很，有时消费者为多买几样商品还需跑上大半天路．在地段上讲：以嘉陵江界，老城区与七里新开发建设区，也是项目所处的位置，新开发区近年来开发商品房数量猛增，居住人口大量涌入，再加上政府新区一带正在开发的商品房数量，在新区的常住人口少说也有10万人，但是在新区的商业配套严重缺乏，最近的一个农贸市场在中山医院对面也相距甚远，居民消费购物及不方便．在项目前期定位上讲：项目前期规划形成有农贸市场，其实已经决定了项目商业的定位方向，因为我门不能在农贸市场上面做雅戈尔服装专卖店，家庭生活资料是项目市场业态的主要经营方向．综合定位为:一站式批发.零售购物公园定位后的项目将一改传统单一业态的市场及街铺无序的经营模式，整合成了购物、休闲、娱乐、餐饮、等为一体的‘一站式’购物广场，集经典日用百货、集贸市场.、等主题业态为一体，将开发综合消费这一市场。2、招商对象定位根据阆中的经济发展水平和我们以往市场招商经验，本市场的招商对象将以阆中城区为主，阆中周边富裕乡镇为辅。3、市场经营档次定位就实现商铺价值，一般是高、中档的商品易于承受较高的租金、近而提升了商铺的价值，理想状态下我们都愿意将市场内经营的商品定位为中、高档商品。但通过市场调查，我们发现目前阆中人口以农业人口为主，人均收入偏低，商业水平比较落后，市场上经营的商品以中低档商品为主，即使在商业最为繁华的地段也是以中底挡商品为主，高档商品很少有市场，经营高档商品的商户数量也十分有限。因此，对于本市场商品档次定位我们认为：以中.底挡商品为主，但仍需吸引部分高档商品入场经营，以带动中.底挡商品的招商。4、市场形象定位综合前面分析我们将该市场形象定位为：川北首个一站式批发购物公园阆中商业制高点阆中商业地王三、实施方案（市场分割出租）定位的基本依据①地段决定原则前面已经提到，本项目属于阆中新建设开发区，现在还不具有一定的商业氛围。形成了一定的商业断层。因此，在不能充分与阆中老成区商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案。②市场决定原则由于本项目商业房面积较大，按照阆中现行的商业经济不能简单而准确的寻找到大型的商家进驻，要这样的路子,招商的难度势必会大大加强。将单体商业房化小分散引进商家是本项目招商市场所决定的。　　　　　　　　第三部分市场招商总策略一、租金策略一）、租金厘定考虑因素1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。2、地理位置：即地段，指的是项目所在地的商业气氛和发展前景，地段也是决定商业物业价格的重要要素之一；3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、展示中心等）。6、商铺形式及面积：对商家而言是商铺是否合用，有无浪费、无效面积。7、经营环境：市场内部的经营环境和市场外部的环境，客户到达市场购物是否感觉舒适。8、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。9、经营管理：经营管理公司是否专业，能否使市场在激烈的市场竞争环境中立于不败之地。10、开发商品牌：开发商是否有足够实力，是否有开发或经营同类物业的经验。二）、本项目商铺租金在综合本项目地段，目前商业氛围、周边商铺情况和商铺销售时的价格等因素后建议.三）、租金策略以“放水养鱼，培育市场”、实行小户“起租３年，免租３个月”大户租期５年，免租一到二年，和“主题商业统一租金”的租金策略，以