www.fdcsky.cn华彩·美地商铺招商执行企划南宁仙舟商业咨询有限公司一、市场现状：1、市场调查：A、现有商品种类（本项目周围1公里范围）：百货类：聚福隆超市，其它另有5个杂货店和小超市，1个鞋城，3个服装店，2个文具店；餐饮类：餐馆6家（杰味炖汤、大众风味美食店、第五大道餐吧、柳州兄弟美食观、覃记美食馆、灵马美食馆等），www.fdcsky.cn粉店7家（花溪王、石记米粉、大螺粉店等），面包屋和点心店4家（雪中笼、麦师傅、怡香面包屋、范记饼屋），凉茶店6家（苏记凉差、郑记本草堂、烧仙草奶茶等）；休闲娱乐类：溜冰场1家，网吧1家（观润网吧），2家彩票店，2家棋牌店；美容美发：7家（千美人美容中心、中南美容美发学校、韵都美容等）；金融类：2家（中国银行、中国邮政储蓄）；通讯类：3家（中国移动、中国联通、中国网通）；医疗类：1家医疗服务中心（键桥医疗中心），4家药店（华玉堂药店、红十字药店、国人大药房、同凌堂药店）；建材类：15家（立邦田岛、本邦国际、金德管业等）；其它：3个菜市场（以金牛菜市为主），1家音箱店，1家干洗店，2家摩托车修理店；从以上统计可知，本项目周边现有商业的品种品类不齐全，特别是百货类品种单一，缺乏品牌连锁专卖店；餐饮类相对较多，但档次不高，规模不大；休闲、娱乐还是一个空白，有较大的市场发展空间。B、现有铺面租金：项目前民主路延长线的临街铺面租金为30-130/㎡·月，望州路南路的租金为20-60/㎡·月，主要商业中心——金牛菜市场和聚福隆超市周边的临街铺面的租金大多在80-120元/㎡月，可见菜市场和超市对人气的聚集、店铺的租金提升作用是非常明显的。C、商业环境现状：走过民主路延长线的铁路线后，给人的感觉像是进了贫民窟，——大部分的住宅和临街铺面破败不堪、路边满是小贩违章占道经营、主要商业中心——金牛菜市场和聚福隆超市的建筑都是临时建筑……，商业设施极为落后，消费环境极差。通过对60人的随机抽查访问，得知除了日常的生活用品以外，人们的消费重心主要在园湖民主路交差路口一带和其它商业中心。项目前民主路的车流量较大，但由于停车不便，消费环境差，车流量对当地的消费市场支撑不大；金牛菜市场前面民主路的人流量约为4-6万人次/日，以中低收入为主，消费能力不高。周边的职业学校较多，学生数量较大，为学生量身定做的消费市场的消费潜力有待进一步挖掘；周边居民的自建房很多，吸引了许多外来打工者前来租房，增加了较多的消费人口，虽然这部分消费人口的消费能力不强，不过如果运用好了，可以为项目带来相当的人气，营造浓烈的商业氛围。D、其它小区消费调查：根据本项目的市场特点，我们对南宁市市区的类似小区商业作了相应的调查比较，结果如下：新新家园：店铺租金为26-60元/㎡·月；百货类约占小区市场总量的20%，餐饮类约占小区市场总量的45%，休闲娱乐类约占小区市场总量的25%，其它类占小区市场总量的10%。广园安湖路商业小区：店铺租金为40-120元/㎡·月；百货类约占小区市场总量的10%，餐饮类约占小区市场总量的50%，休闲娱乐类约占小区市场总量的30%，其它类约占小区市场总量的10%。葛村路商业小区：店铺租金为30-130元/㎡·月，百货类约占小区市场总量的15%，餐饮类约占小区市场总量的40%，休闲娱乐类约占小区市场总量的25%，其它类约占小区市场总量的20%。2、市场调查结论：本项目的小区经济和本项目所在地1公里范围内的社区经济是密不可分的，而本项目所在社区消费者的消费水平相对较低；与其它小区相比，本项目所在社区的商业设施极为落后，商品品质也较低，货品杂乱，业态比例失调，所以难以吸引本地的消费者在本地消费。小区经济相对于成熟中心商业而言，由于市场规模所限，商品的可比性和可挑选性很难达到消费者的消费标准，而且面临中心商业的市场挤压，所以耐用消费品所占比例一般都很小，百货主要以超市为主，提供消费者的日常生活用品。而餐饮、娱乐等休闲行业，由于其便利性和直接性，在小区经济中所占市场比例一般都比较大，因为“民以食为天”，而且市民的习惯往往是：懒了，不想做饭了，或有客人来了，或心血来潮，就近找个餐饮店聚聚餐，找个酒吧喝喝酒，或找个热闹的地方凑凑热闹，经济实惠，同时也放松放松绷紧了一天的工作压力，所以餐饮业和休闲娱乐业在小区的发展具有其必然性。但本项目所在社区的餐饮业和休闲娱乐业的发展还达不到一般社区的比例标准，而且超市的规模较小，档次相对较低。不过市场的不足也为本项目提供了较大的市场发展空间，本项目所在社区商业设施的落后也为本项目的市场提升提供了机会，相信经过资源整合和商业形象的提升，本项目的商业发展前景会一片光明。二、招商形势：目前的招商形势比较严峻！主要表现在：1、项目周边的商业环境很差，人们的消费取向主要在南宁市传统的商业中心，如果要扭转已成定势的消费者的消费习惯，必须制定出一个完整有效的项目品牌推广方案。2、项目的卖场规模有近10000㎡，超出了小区及附近1公里范围内现有的市场消费容量。3、项目处于南宁市传统的火葬场所在地，在人们的印象中是不吉利的地方，所以南宁本地人一般不会选择在本项目或本项目附近买房，在本项目或本项目附近买房的大多是外地人；而在商品销售最旺的过年过节，外地人一般都会选择回老家过，这就降低了商品的销售率，制约了商户的进驻热情，为此也加大了本项目招商的难度。4、本项目的店铺区域距主干道有300m左右，且主干道至本项目200m范围内破败不堪，必定会降低消费者到本项目的购物热情，这也制约了商户入驻本项目发展的信心。三、定位设置1、市场定位：根据本项目及本项目所在社区现有的市场容量、消费环境和消费状况，打造一个以餐饮业为龙头、以超市和休闲娱乐为辅助、其它商品种类配套完善的社区商业中心，构建一个以本项目为核心、在本社区消费档次最高、配套设施最为完善、购物环境最好的商业街，改善消费环境，促使消费者养成就地消费的习惯，吸引社区以外的消费者前来消费（主要在餐饮上），提升本项目商铺的商业价值。2、商品定位：以餐饮为主，综合以购物超市、休闲娱乐、通讯数码、医疗保健、服装、饰品、鞋、化装品等。3、商品比例：餐饮40%以上，百货（含购物超市）30%，休闲娱乐20%，其它10%。4、管理模式：以商业管理顾问的方式协助物业管理公司实施商业物业管理。四、亮点挖掘：1、本项目是本社区商业规模最大、商业设施最完善、消费环境最好、商品最丰富的商业中心。2、年内铁路线上的高架桥就可动工，民主路延长线也将扩宽，本社区的商业发展后劲不可估量。3、本项目自有的近4000人口，临近项目金桂花园有3000人口，加上项目周边1公里范围内的50000多人口，本项目拥有近60000人口的市场容量。4、本项目是南宁市唯一经过专业业态规划的社区商业中心。5、开发商强劲的市场引导和广告支持。五、招商实施：1、招商对象：A、品牌连锁酒楼；B、特色餐饮；C、风味小吃；D、休闲酒吧、茶楼；E、凉茶甜品；F、银行（须动用开发商的人际关系）；G、数码通讯；H、网吧；I、名烟名酒连锁；J、美容美发；K、点心店L、连锁超市；M、连锁大药房；N、品牌服饰、鞋连锁专卖；O、饰品专卖；P、彩票屋；Q、娱乐厅；R、果品店；S、音像店。2、商业规划：由于小区商业的特殊性，本项目的商业规划不作强制性的进驻限制，只作规划进驻引导。A、A区、B区：餐饮一条街，含特色餐饮、风味小吃、凉茶甜品店、银行。B、C区：连锁超市、品牌连锁酒楼、娱乐厅。C、D1区：休闲一条街，含酒吧、茶楼、点心店、连锁大药房、名烟名酒连锁、果品店、特色餐饮。D、D2区：数码通讯、网吧、服装、鞋、饰品、彩票屋、音像店、特色餐饮。E、D3区、E区：美容美发、网吧、特色餐饮。3、招商方式：A、租赁；B、品牌托管：即由品牌总代理商租赁我方的店铺，自行交纳相关费用（含营业员工资），我方负责管理其货品，并收取管理费的合作方式；C、联合经营：主要针对超市，联合方式根据招商的实际情况而定。4、招商对策：A、尽量动员拥有客户资源的人士加盟，深度挖掘招商资源；B、以整合过的招商策略，对已有的客户作再次动员；C、在商业繁华路段对没有接触过的目标客户作招商咨询、动员；D、对项目周边现有的目标招商对象作1+1的面对面交流、动员；E、通过广告的方式告知潜在的品牌专卖店投资者投资设店。5、招商策略：本项目目前的主要问题是：消费人口太少。怎么办？——把项目以外能够影响到的消费者“拉”进来，把隔壁金桂花园的消费者“拉”进来。具体是：A、整修民主路至本项目的路面及墙面，两侧设置成夜市；夜市以烧烤、小吃、小百货及水果经营为主；可以考虑和城管联合，把占道经营者“赶”到夜市滩规范经营，达到“借人造势”的目的。具体方案另行商议。B、协调打通本项目至金桂花园的通道，吸引金桂花园的消费者到本项目消费。C、通过以上的两个措施，在可以预见足够消费人流的情况下，对超市先行招商，形成主力店效应。D、在超市招商的同时，轰轰烈烈打造美食一条街。E、以夜市、超市和美食一条街带动其它商品种类的招商。6、招商执行（见工作安排表）六、宣传推广1、广告方式：A、人员推广；B、DM宣传单；C、路牌广告。2、广告口号：A、打造社区餐饮、休闲、娱乐商业中心；B、先期抢占6万消费人口空白商业地带；C、提升社区商业档次，发展社区商业经济；3、诉求重点：A、规模适当的商业街区（太大则超过了项目及项目周边的市场容量；太小则没有市场规模）。2、是本社区商业设施最完善、商品配备最合理、管理模式最先进的商业中心。3、灵活的招商方式。4、超市和餐饮一条街的核心带动。5、6万消费人口的空白商业空间。6、开发商的鼎立支持。七、气氛营造：1、夜市摊点先期