“星沙商业乐园”商业策划书1、项目规模简要及本方案的目的1．1规模概述星沙商业乐园项目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳实业有限责任公司投资，由湖南兆佳房地产开发有限公司开发，占地面积93.4亩，建筑面积47689平方米。位于长沙县星沙经济技术开发区内，城区主干道开元路和星沙路的交汇处，地理位置优越。项目建筑施工进度已于9月25日整体封顶，目前进入装修阶段。星沙商业乐园作为星沙第一个整体品牌优势，规模化经营平台的复合型商业项目，将整合周边经营商户的各种经营业态，形成良性互动的成熟商业模式，彻底改变星沙现有经营内容单一、营业额低、比较分散、商户信誉不好的局面。其商业发展形势和升值潜力被普遍看好。星沙商业乐园建筑风格上采取围合式布局，西班牙式建筑风格与传统商业建筑手法相结合，按功能划分A、B、C、D四区，共四层（C、D区为三层），一层面积15069.98平方米；二层面积15047.19平方米；三层面积11438.46平方米；四层面积6299.5平方米；层顶面积247.37平方米。其中一、二层为独立商铺，以经营品牌服饰为主体，兼营儿童商业乐园、休闲、娱乐等项目，上、下层连体商铺49间，单层商铺342间。三、四层规划为商场、办公、金融、餐饮、会务中心、康体中心等投资项目招商，顶层屋面为花园式屋面。1．2本策划书的目的结合周边区域市场的商业经营业态调研和商业模式的分析，整合本项目现有资源特征，采用先进、科学的招商策略，组织专业的招商人员，制定相应的商业计划。从而达到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整个项目的招商工作取得圆满成功。2、项目分析2．1项目硬件缺点分析2．1．1工程现状：在11月底A、B栋外立面和兆佳广场出来，工程进度相对拖后，影响了招商和销售的进行；2．1．2缺乏大板块的营业空间：大型商家进驻在选择铺面上出现较大困难，可选择性不强；2．1．3物流系统不完善：没有提供大型货物电梯，对3、4楼客户货物的存放、移动存在一定的影响；2．1．4三、四楼铺面划分不合理：A栋三、四楼铺面密度过大，B栋三、四楼共只有6个铺面；2．1．5项目之前的销售单位过于分散，不利于整体招商；2．1．6停车场离A区等商业区距离较远；2．2项目软件市场分析2．2．1价格偏高：目前星沙区域市场周边同性质商用物业价格在3000-6200元/平方米不等，星沙商业乐园在同类别产品中因为其品牌优势和规模化经营平台策略，以及地理位置较好、户型面积合理、且控制好套价，所以更有市场竞争力。但是目前均价已经是星沙市场最高水平，比较项目周边铺面价格，存在价格偏高、专业租户承受能力有限的问题；2．2．2客户持观望态度：目前星沙的传统商业主要还是集中在板仓路的两侧二、三、四区为主，部分潜在客户对星沙商业乐园的商业发展前景存在持币观望态度，部分低价的商铺具有一定的吸引性；2．2．3商业氛围不足：从近期市场态势看，本地块目前的商业氛围尚不成熟，尚无法达到一般商业步行街“先有市、后做场”的理想态势。星沙的先天商业氛围不浓厚对项目人气的聚集、商业氛围的营造形成阻力。2．2．4主要体现在项目的销售策略上，前期的销售与后续的三、四楼定位与招商完全脱节，缺乏项目的整体性，项目的整体风格定位很难得到实现。按照商用物业的运作程序，项目招商工作理应提前进行，而目前的销售工作在这方面没有涉及。2．2．5物业管理系统尚未确定，商家入驻信心不够。2．3针对不足现状如何转换包装，改良为优势2．3．1必须加快工程进度：在11月底之前完成兆佳广场和水晶广场，为项目开展招商活动提供现场场地，使客户有直观的感官刺激。2．3．2在不改变价格的前提下，突出项目的特点，使客户感觉到物有所值。同时通过多种付款方式，提供一定折扣，适当减免租金和物业管理费，争取政府更大的税费减免力度等措施来刺激客户前来购买或租赁铺面。2．3．3宣传造势：针对持观望态度的客户，则必须加强造势，使之体会到星沙商业乐园的销售及招商十分火爆，产生一种紧迫感，从而促使其购买.2．3．4通过宣传和与客户直接沟通，使其明白星沙商业乐园通过两年的市场培育，完全可以成为成熟商业，具有巨大投资回报。2．3．5工程设计改进：针对工程设计上的不足，使进场经营的商户产生不便，完全可以由工程部进行改造，例如电梯，从而使商户的经营更加便利。2．4项目的优势分析2．4．1城市发展中的优势地段分析星沙目前的商业模式，大多是作坊式和家庭式的零散经营，稍有规模的商区又往往经营内容、形式单调，加之客源分散，没有形成集中的商区商圈。现在的“星沙商业乐园”本身即处于未来城市发展的主干道星沙大道和开元大道的交汇处，同时紧邻政府职能部门的办公区域，县委与区委办公大楼与该项目隔街相望，该区域必然成为未来城市经济文化的中心。所以，从规划前景看，本地块处于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，发展前景不可限量。2．4．2规模经营的商业中心优势平台星沙商业乐园在星沙属于最早的、规模最大、经营方式新颖独特的商业平台，项目以多元化商业格局和完善的商业配套进行规划，集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商务于一体。项目属政府重点扶持的创新复合型商业地产，有效的填补了星沙在这方面商业项目的市场空白，具有市场稀缺性。2．4．3项目具有较高的品牌认识度在经过项目前期的包装策划与大力宣传推广，项目已树立良好的品牌形象，具有较高的品牌认识度。2．4．4政府的优惠扶持政策政府在工商、税务、城管、水电等几个方面均给予星沙商业乐园在政策上的大力扶持。2．4．5发展优势：长沙正处于城市“西引东扩”的扩张阶段，“长株潭一体化”的提出表明长沙必须向四周扩展的决心。块所在的长沙县为“潇湘第一县”，人均GDP远高于其他县市及长沙市。板块处于国家级长沙经济技术开发区，产业结构涉及电子信息、新型材料、生物工程、光机电一体化等高科技产业，汇集伊莱克丝、LG曙光、泰国正大集团、可口可乐、远大空调、三一重工、长海视听、力元新材、维用长城、华天铝业、金沙利印刷、杭州娃哈哈、光南摩托、长丰猎豹、北汽福田等一大批中外著名企业集团，工业经济发展强势上升，潜力巨大；另外高新技术产业迅速增长的同时，也带动了传统乡镇企业的发展。而临近正规划建设中的中南最大的汽车交易广场、已汇聚人气和产业中心的湖南省广播电视中心等，都直接带动给区域的经济发展。3、市场定位调整3．1针对上述分析结果，调整市场定位3．1．1经营定位A栋1、2层内街（A121—A141、A201—A219）——女人世界经营种类包括：少淑女装、淑女装、上班女性装、大型女性品牌服饰。重视剪裁与设计的各种品牌，服饰上从适合粉领族利落的套装、品质上多以强调女性特征的品牌作为主打。风格上也趋向以干净利落、温柔幽雅、简洁大方为主，强调都会女子崇尚流行时尚的特征。A栋1、2层外街（A101—A120）经营种类包括：文化用品、婚纱摄影、精品饰物、家用电器、面包糕点，网罗现在市场流行的品牌，以整齐、实用、简洁大方为主。A栋3、4层（A301—A321、A401—A421）办公招商，各品牌在长办事处、美容护肤中心、写字间、复印社。B栋1、2层内街（B129—B155、B201—B228）——男人世界经营种类包括：男士品牌服饰、绅士休闲服饰、皮鞋、箱包网罗来自世界各地的时尚流行品牌，服饰上要求适合简洁、庄严、利落的西服与各式配件。B栋1、2层外街（B101—B127）——通讯一条街经营种类包括：各种手机、电话以及与之配套的通讯设备，形成通讯用品一条街。B栋3、4层（B301—A303、B401—A403）——美食街经营种类包括：大型酒楼、各种特色食品店。C栋1、2层临商业秀广场区（C144—C173、C257—C274）经营种类包括：复合式新潮名品、少男少女休闲服饰品牌、运动专卖店专为年轻一族群提供的休闲购物区。以青少年所喜爱的服饰品牌为主，网罗优雅、校园、休闲等风格，不论男女都可以找到符合自己属性的服装与各式配件。C栋1、2层临水晶广场区（C113—C143、C174—C184、C213—C244、C275—C285）经营种类包括：名表廊、金银手首饰、眼镜、工艺品、家居用品、床上用品、饰物精品、影音器材等。强调创造自我个性生活精神，提供多样化生活用品，从个人健康、礼品文具到居家布置、休闲生活，其中包括巧思精心设计的商品，不仅造型可爱也为现代人带来更大的方便性。C栋1、2层临木街区（C101—C112、C201—C212）经营种类包括：女士风采、内衣、针织、女鞋、化妆品内在、外在、擦用的各种生活用品，爱美的女人都可以在这里找到。从内衣、生活用品、日常保养、护肤品等，任何可以疼爱自己的精致用品应用尽有。该区主题也以女性自觉为取向，专为女性设计，舒适宽敞的楼面空间，全以女性观点出发。C栋3层（C301—C314）——休闲娱乐中心经营种类包括：一家大型超市、各种酒吧、茶室、桌球室、歌舞厅、卡啦Ok厅，使之成为时尚休闲中心。D栋1、2层临水晶广场区（D101—D117、D201—217）——儿童乐园经营种类包括：婴儿用品、童装童鞋、玩具、儿童游乐场专为儿童用品设立，让购物娱乐为一体。D栋1、2层临酒店区（D118—D135、D218—D234）经营种类包括：美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、鲜花店等针对酒店的客户群，完善其配套设施。D栋3层（D301—D315）书店、各种运动服装、体育器材及用品专卖店、音像制品针对消费者的精神生活需求，提供服务。3．1．2消费者定位星沙商业乐园的消费者主要为具有较高消费能力的政府职员，当地居民以及企业员工。消费辐射商圈将由三个层面构成：第一层：商圈核心层面，以星沙大道与开元大道交汇处为商圈辐射节点，以星