维科置业◎镇海招宝广场租金及售价评估前言：项目的商业价值评估简单来说就是通过对商铺租金的调查来直接反映该区域商业的成熟度和商家对租金的承受能力。因此，为了更好的完成项目的招商工作，我方认为在现阶段有必要对招宝广场的租金水平进行一次评估，以此来明确项目商铺租金和售价的基础标准。本项目地处镇海城区中心位置，周边整体商业氛围较为成熟。考虑到周边商铺的租金水平将与本项目的商铺价格形成直接的关联，因此，本项目将采用市场对比法进行初始租金评估，然后再通过对租金的多因素关联推导，来初步确定项目商铺的参考售价。一、镇海主要商业街租金调查调查得知镇海老城区的商业氛围主要集中在苗圃路。城河西路、西街、鼓楼西路等几条道路周边，部分商业街并已经形成了基本的商业经营主题（如苗圃路的餐饮、城河西路的品牌服装专卖、西街的服饰、珠宝等）。由此，我方采用定点采样的调查方式，数据汇总如下：镇海周边商铺租金调查调查采样面宽层高面积租金价格日租金平均租金（m2/商家店名经营业态地点(米)(米)(m2)(万/年)(m2/元)元.天）镇海利府家电商行经营小家电4.54.54531.85千喜良缘经营糖果类4.54.5402.51.74苗圃路(苗香泉书店经营书店44382.21.61圃路周边商1.87铺)港城文具经营文具类4.54.8302.22.04俏新娘经营婚庆服务4.24.52022.78阳光布艺经营家居布艺3.63.3401.71.18金盾专卖店经营品牌男装3.55200121.67维科家纺经营家纺制品4.559082.47城河西路美特斯邦威经营男女休闲服饰3.34.580103.47(电影院-胜2.46利路)康明眼镜经营眼镜制品3.34.57062.38小猪噜噜经营童装3.54.54542.47红袖经营女装556052.31银庄银饰制品3.54.53553.97凤祥银楼经营黄金、珠宝3.34.5120153.47男仕天地经营男装3.34.5304.54.17西街(家世奥康皮鞋经营男女皮鞋4.54.56083.704.63界-电影院)水之恋经营女装3.353076.48衣之纯经营女装3.3550105.56明牌首饰经营黄金、珠宝3.35110205.05浪漫一身经营品牌女装3.34.28062.08江南布衣经营品牌女装3.34.21006.51.81鼓楼西路天恩经营品牌女装3.34.2808.52.95(胜利路-家2.34世界)红蜻蜓经营童装55100113.06美标睡衣经营各式睡衣3.35402.51.74布言布语经营女装3.54.53532.38由此可知，现镇海主要商业街的底铺租金保持在（1.87－4.63）元/M2.天的水平，本项目一楼商铺由所处位置不同可分为三个区域A、沿街商铺B、内街商铺C、背街商铺沿街商铺的位置和人流动线与西街的底铺及其相似，且处于同一个中心商业圈内，故以4.63元/M2.天作为本项目沿街商铺租金的基础参考标准；内街商铺，没有直接可以参考的街铺，一般商业内街只有外街一半的价格，但由于项目在后期有商业运营的支持，故内街设定为外街的70%；背街商铺，由于地处冷僻的巷子，商业氛围上与苗圃路雷同，故以1.87元/M2/天作为基础参考标准。二、本案基准铺位租金评估A、沿街商铺1、本案沿街商铺取样铺位号：招宝广场沿清川路1－17号商铺面积：94.8M2层高：5.6米面宽：8.4米2、租金水平评估租金评估因素外部因素加权考评现口碑度现整体商现人流量交通动线形象规划运营理念业氛围西街商铺1111111本案1－17号－0.03－0.03-0.01＋0.02＋0.06＋0.03＋0.04商铺租金评估因素内部因素加权考评商业形态产品开间经营商品其他商业整体运营后续管理和层高品牌度配套促销服务西街商铺1111111本案1－17号＋0.03＋0.09＋0.02＋0.02＋0.03＋0.03＋0.22商铺3、本案沿街基础铺位租金测算考评标准各考评因素累积租金水平（元/M2.天）西街商铺14.63本案1－17号商铺1.265.86通过上述对西街商铺与本项目沿街基础商铺各项影响租金水平的因素的对比分析，我方最终得出本案沿街基价商铺的现租金水平可达到5.86元/M2.天，由此，根据固定回报率分析，我方可测算出本项目一期沿街部分商铺的基准售价，并可在此基础上推导出各楼层和内街商铺的大致销售均价。B、1、本案内街商铺取样商铺号面积层高面宽1-1984．4米5．6米10．5米2、内街商铺为沿街商铺的70%，售价在下面的价格计算中直接推导C、背街商铺，1、本案背街商铺取样商铺号面积层高面宽1-661．94米5．6米4．8米2、背街商铺以苗圃路作为参考，苗圃路租金为1.87元/M2/天,而沿街商铺参考的西街租金为4.63元/M2/天，故背街取样商铺的价格为沿街商铺的价格*40%（1.87/4.63）三、本案基础铺位售价推导1、商铺投资净回报率确定根据宁波商铺投资回报的一般固定规律，商业成熟区域的商铺租金回报率在8%左右，但考虑到扣除相关税费、前期物业空置时间、招商后的免租装修期、招商运作期等各项因素的影响，我方认为，招宝广场商铺的综合年回报净收益率应当可保持在6％左右。2、基准铺位售价推导沿街基准铺位租金回报（元年租金回报年回报率建议售价/M2.天）（元/M2）（元/M2）本案1－17号商铺5.862109.66%35160内街街基准铺位建议售价为沿街基准铺位价的70%（元/M2）本案1－19号商铺35160*70%=24612背街基准铺位建议售价为沿街基准铺位价的40%本案1-6号商铺35160*40%=14064注:1、建议售价＝年租金回报/年回报率2、上述推导是基于商铺价值静态恒定的条件下评估的，暂不考虑因租金的递增而产生的商铺投资回报累积增值因素。3、以此基准商铺的售价为基础，其他商铺可根据其位置和消费习惯动线差异等因素予以系数调整，从而逐一评估出一层其他商铺的单套售价。4、上述租金回报仅采用其市场平均水平，暂不考虑经营的产品、品牌等因素的影响。四、本案其余楼层基准铺位售价推导以上述推导出来的一层沿街基准商铺的售价为依据，我方再对影响各楼层商铺售价各要素进行综合考评，最终通过百分比的加减来确定各楼层基准铺位的评估售价。尤其需要注意的是消费者习惯动线这一考评因素，我方是以镇海购物者的实际购物喜好和消费习惯来予以评定的，其中间存在一定的个人经验和当地市场变数。各楼层评估基准影响商铺售价的评估因素商铺楼层价差系数上下层交基础面商业经营业消费者习售价评估通连接度积限制态适用度惯动线（元/M2）一层1－17号商铺1111135160二层1－17号上方40%96%198％95%12570位置商铺三层1－17号上方1×40％×60％95%92%101%95%7076位置商铺四层1－17号上方1×40％×60％90%92%101%90%5081位置商铺×80％注:1、这种评估方法仍然采用了纵向对比的方式，以一层沿街基准商铺为标准，从而根绝其他楼层商铺的优劣势来推导定价。2、以此基准商铺的售价为基础，其他商铺可根据其位置、交通便利度、形象展示面等因素予以系数调整，从而逐一评估出各楼层其他商铺的单套售价。3、楼层价差系数是根据一般综合广场这种商业类型定价的平均水平取得的，即二层的楼层价差系数是一层的40％，三层是二层的60％，四层是三层的80％。综上所述，我方认为：本篇报告中所提到的项目商铺的租金和售价评估，只是从镇海现在经营商铺的租金调查结果中推导出来的理论数据。因此，只能作为在前期方案制定过程中的一种自我价格评估。其基准商铺的租金和售价认定也只是为下一步招商工作的开展而提供的参考和补充。不能作为本案定价的依据。同时，基于项目最终的产品切分方案和范围尚未确定、招商方式、销售模式尚未明确，因此，现阶段只能对基准商铺的租售价格进行测评，具体的租售价格体系制定仍有待时日。华星房产咨询有限公司2007年9月6日