麦迪逊广场房地产策划方案房地产项目策划方案前言房地产项目策划方案第一篇：项目分析篇一、市场背景分析二、地块环境综述三、消费环境综述四、本篇小结房地产项目策划方案第二篇：营销策略篇一、项目营销目标第一节、项目整体销售目标第二节、阶段性销售目标：二、产品发展建议报告第一节、公寓产品修改建议第二节、商业产品修改建议三、项目总体营销策略第一节、SWOT定位分析第二节、项目定位策略第三节、项目基础营销策略第四节、整体销售策略第五节、整体价格策略麦迪逊广场作为典型的商业、公寓、酒店三位一体的复合型地产开发板块，即将进入天津地产销售平台。这个销售平台的搭建应该是一个完整的资源整合过程；这种资源整合，由于项目几乎涵盖了现今天津地产开发的全部开发形式（只缺少纯写字楼）以及相应的资源配置要求，所以麦迪逊项目的资源整合过程必然会涉及到项目策划、销售执行、广告推广、商业招商、酒店管理等若干方面的资源搭接问题。最为行销执行单位深度思考的就是项目整体的市场发展方向以及产品与客户的价值均衡关系。这种方向和关系直接决定了项目的销售速度和利润的实现，同时由于项目还面临的动态市场变化，直接造成了在未来项目销售、推广执行过程中还要面临复杂的竞争问题。麦迪逊公司作为一个纯粹的外地开发企业，同样面对着一个企业在一个区域市场进入之初会遇到的新企业、新市场、新区域的三个战略发展的制约问题，这些制约在项目的开始阶段必然会对市场和销售造成一定的障碍；因此作为麦迪逊投资公司的第一个开发项目，麦迪逊广场还要肩负着塑造麦迪逊公司品牌业绩和市场影响力的使命。综上所述，我司所提供的投标方案中将会涉及到市场环境及竞争分析、项目市场定位分析、项目的发展方向描述、产品修改建议、以及公寓、商业、酒店的单项产品行销操作思路。同时对于项目的行销思路也树立了明确的操作要求：1、提高销售速度，必须进行良好的销售节奏控制；2、实现项目利润最大化，始终保持合理的剩余产品结构；3、完成项目品牌到企业品牌的市场认知转换；结合上述的行销操作目标，本案将会准确的归纳、解决三点价值平衡问题：第一点，项目定位与区域价值的平衡点。不同的房地产项目尽管拥有不同的规划思想、建筑形式以及目标客户群体，但是真正的客户购买价值点最终还是会以区域的发展价值或者是土地价值作为明显的依托；所以项目定位必须客观的考虑项目区域的最大价值点，从而解决客户的最大购买理由问题。第二点，产品价值与客户利益的平衡点。地产项目的价值点表面上看来可能更多的集中于生活方式的改变，但是真正的实质其实往往集中在产品所能带给客户的生活体验和购买体验；只有明确的令客户感知到这种体验的与众不同，才可能明确的表达出项目实际的产品核心价值。第三点，短期利益与长远价值的平衡点。项目在整体销售过程中往往因为短期的回款目标压力而忽略了销售节奏的控制，以至于在项目销售过程中出现目标客户真空或者是剩余产品结构不均匀的情况；避免这种情况不应该单一从销售控制角度出发，更应该准确的运用价格政策、促销政策、销售控制等综合性销售手段组合，始终保持项目从始至终的产品结构均匀合理。所以，我司认为单纯的任何一种行销手段都难以支持项目的整体销售进度要求，只有严谨的思路和明确的方向才是真正的解决之道。房地产项目策划方案第一篇项目分析篇一、市场背景分析第一节天津市房地产市场分析1、天津房地产市场发展特征天津房地产市场运行比全国稍晚一个节气全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮，而天津市从2001年的下半年开始进入高潮。全国房地产高潮持续五年，2002年下半年进入小范围的调整期。按常规，天津房地产将会在2004年进入调整期。但是由于出现城市规划的大调整和旧城的拆迁以及海河两岸的改造，打乱了天津市房地产业运行节律，先于全国一年提前进入调整期。这是上升期中的调整，它会为天津市房地产业更大发展创造条件，积蓄着能量。天津市房地产业暴露竞争漩涡天津市作为一个中心城市，一个具有后发优势的城市，开发比较晚，一旦开发，它的体量、自身的内在优势就会爆发出来，2002年年“天奥”和“太阳城”就是一个很好的例证。虽然天津的城市体量比较大，是一个城市边沿功能作用比较强的城市，但是城市结构快速调整以及政府政策的微观调控，将会直接影响天津房地产市场的整体走势和竞争势态，加之天津市内的土地资源日渐紧缺，土地成本高额上涨，二手房市场政府政策的抑制作用对于商品房市场的直接影响，这些会在今后市场竞争中显现出来。天津房地产竞争层次比较低,开发企业进入调整期天津房地产没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样。进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。天津房地产空间很大，原来的开发商开始慢慢经过竞争洗礼，具有品牌优势的开发商，其核心竞争力将会得到充分的提升。部分小型开发商不进行适应性的调整，就可能被淘汰，一个是被外地开发商淘汰。一个是被当地消费者淘汰。没有规模、没有品质、没有文化，又不会运用现代的手法的开发企业不可能积极地供给，质量也无可保证。外埠地产商纷纷抢滩天津地产进入2004年，大批外埠开发商挥师天津，来自外地产商成为其中的主力军。此外，大批外资企业已进驻在天津津南和西青经济技术开发区和滨海开发区，如“摩托罗拉公司”、“宝洁公司”等。究其原因，天津是辐射河北省、山西、内蒙等北方地区的重要港口城市，天津港作为北方唯一的深水不冻港，是北方地区的主要进出口港，其地理位置十分优越。更重要的是天津城市经济呈现持续良性发展态势并有较大上拉空间，作为北方地区较大的物流市场，兴旺的批发零售业使天津的第三产业异军突起。更深层次的动因是经过前段时间的天津政府对外环的整治与绿化。结论：天津房地产发展处于快速发展阶段，竞争十分激烈，但存在很多市场空白。同时随着市内完整土地资源的稀缺，城市边缘项目的开发已势在必行，复合型地产项目的开发将会占市场的主导。由于受到外地开发商的冲击和洗礼，本地开发实力较差的开发商将会面临市场的淘汰，而具有一定品牌的开发商也必须进行基因重组，整合资源才能在激烈的战场上求得生存；市民对居住的消费趋理性，居民对住房的需求将会越来越高，环境、地段、质量、品牌、规模好的楼盘将会受到市民的追捧。2．2004年上半年房地产市场分析04年天津房地产市场的竞争势态越发的严峻，土地资源的争夺已经成为了开发企业的竞争砝码；同时产品的同质化越发严重，产品形式和建筑类别在天津市场已经不可能出现市场空白点了；多种抑制性政府政策的出台决定了地产市场竞争层面的深化，从原有的区域竞争到后来的产品竞争，最终上升到现在的客户竞争；上述分析的依据来自于以下几点：第一点，2004年5月份前天津市房地产消费需求持续上升,波及各级市场,包括高档住宅及写字楼；第二点2004年5月份后，国家为控制经济增长过热的态势，相继出台调控政策，房地产市场首当其冲，随着市政基础性投资的放缓和银行贷款的严控，消费市场趋于平稳，价格上涨得到抑制。第三点，2004年房地产市场呈现百花齐放的态势，写字楼、豪宅、商业备受市场关注。第四点，2004年，随着外地开发商的介入本地市场，土地成本的提高，加剧了市场竞争，产品的质素也相应的得到全面提升。结论：上述观点表明，天津房地产市场已经开始进入到一个调整型竞争阶段，因此多层面的竞争、客户资源的竞争以及各种关联资源的抢占将会成为这一阶段竞争的主要内容。二、地块环境综述第一节项目地块现状描述对于城市边缘开发项目来讲，交通便利、基础生活配套成型、居住氛围浓烈、整体居住人群素质等直观的问题成为了对于项目地块价值判断的基础标准；因此本项目的地块基础价值呈现在以下几方面：A、整体交通便利，公共交通设施齐备。虽然本项目土地属于华苑产业园区界内，但是与临近的华苑居住区只有一条路相隔，准确的讲本项目已经拥有了异常完备并且投入使用多年的公共交通设施，包括11条公共交通线路，一个5站台的公交首末站，以及3条四车道的交通快速路。上述的交通便利程度是任何一个城市边缘项目都难以比拟的，但是由于项目紧靠外环线，南侧的迎水道延伸路已经成为了大型载重车辆进入市区的必然通道，存在着明显的交通隐患。结论：综上所述，麦迪逊广场的区域交通优势明显，这些优势交会成为后期项目整体定位因素中的重点，也必将成为项目的主要卖点之一。B、基础生活配套设施齐全，生活氛围浓烈。华苑居住区已经容纳了将近10万的居住人口；同时因为该居住区属于天津市政府整体规划的四大居住区之一，居住区内的生活配套设施已经全部投入使用，社区医疗、教育机构、日常购物场所等一应俱全；由于拥有大量稳定的消费群体，各种小型商业非常发达。上述的基础生活配套设施在某种程度上真实的反映了项目周边区域的居住价值和生活氛围，但是由于华苑居住区的居住人口属于外散型居住人口，大量的主体消费人群的日常消费动作经常于市区中心完成，因此对于项目的商业部分将会产生一定的抑制作用。结论：综上所述，本项目所拥有的生活配套设施比较完善，由于大量固定的居住人口作用，项目周边的居住氛围比较浓烈。C、华苑产业园区区域价值的市场提升力薄弱。虽然在某种意义上华苑产业园区在未来将会为本项目输送一定比例的客户，但是在真正的区域价值体现方面产业园区的根本作用并不是非常关键的，主要基于以下几点判断：第一点，产业园区的大量企业属于高科技企业，其员工的年龄偏重于年轻化，这一类客户的购买心理比较复杂，单一的工作生活距离较近很难形成主要的购买理由。第二点，城市边缘项目的居住人群的工作聚集地往往集中于城市核心区域，同时边缘区域的工作人群往往会选择市中心区域作为自己的居住地，实际上华苑产业园区的工作人群不太可能将自己的生活和工作地集中于城市边缘。第三点，虽然华苑产业园区中的部分企