连云港港城建材市场商管公司建设方案目录：1、项目商管特性解析2、商管公司经营主题3、商管公司经营定位4、商管公司功能规划5、商管公司模块功能解析6、经营者管理要点7、商管公司经营收支解析8、商管公司核心团队构建9、核心团队岗位职责10、商管公司五月至六月筹备工作计划一、项目商管特性解析：连云港项目在商业管理方面具备以下几个特性：1．项目整体为非自有物业2．项目拥有3年的经营权，但经营权仅可体现在业态规划方面3．项目产品无条码系统，因此无法实现统一收银4．项目由于业态的问题，无法实现统招统管5．基于连云港当地的经营习惯，物业管理费的设定具备一定难度，因此商管公司实现基本收支平衡将是首要任务6．连云港真正进行商管的专业市场也几乎不存在，对于商业管理的概念，绝大部分经营者都停留所谓市场统一推广的层面，这对于项目商管公司来说，应该说是一个比较好的环境条件7．尽管项目体量较小，但由于竞争对手的管理偏弱，因此在市场突破方面，反而是具备一定优势的，8．连云港地形比较特殊，城区中心较为分散，这对于客流的吸引，具有一定的抗性，需要有针对性的进行解决。二、商管公司经营主题基于以上项目的商管特性解析，建议商管公司的经营主题为：1．“市场化经营，商超化管理”2．“主题式布局、开放式陈列、百货式动线”利用完整、完善、先进、科学的商业管理模式，打造“服务型精品建材市场”，整体提升广场的市场影响力和竞争力。三、商管公司经营定位针对本项目的商管特性及经营主题建议，对商管公司的经营定位，做如下建议：1．为了避免三年后产权、经营权与管理权的更迭混乱影响到项目公司，建议商管公司与项目公司从管理体制，行政结构以及财务预算实施完全脱离；2．商管公司在收支平衡方面，拟采用以下方式：A．在保障经营的前提下，尽量压低经营成本B．尽可能的开发合理的商务配套收费项目C．提高综合服务质量，保障管理费的顺利收取D．市场部门持续性开发配套业态的合作，争取合作费用E．市场部门通过整合资源进行市场推广，尽可能降低市场推广成本，同时销售部门积极推进销售佣金系统F．尽量实现项目内部广告资源的货币化四、商管公司功能规划商管公司的核心功能规划如下：商管公司（总经理）行政管理中心销售管理中心（经理、文秘）（经理）负责公司所有人员招、负责项目的尾盘销售、解聘，劳动关系办理以持续招商、经营户关系及其他行政管理事务协调以及租金的收取商务配套中心物业管理中心市场营销中心财务部（经理）（经理）（经理）（经理）负责项目所有配套资源负责保安、保洁、绿化、负责项目的整体推广、的持续开发、管理以及工程维护、消防以及管合作伙伴系统的开发以各项服务费用收取理费等费用收取及广告资源的整合5、商管公司模块功能解析1．行政管理及商务配套模块：为了压缩经营成本，市场的行政管理与商务配套模块基本建议合并为一。本模块功能除了行政与人事管理之外，主要在商务配套方面需制订方案，具体建议为：选择最困难的未达成销售房，装修为商务配套中心，配套服务为会议室租赁、网吧、打（复）印、扫描、广告制作代理等服务；经营业主可以设置有一定的免费服务时间或者次数，具体情况在整体方案获得审批后，另做详细方案；2．销售管理中心模块：该模块仅设置2到3名工作人员，除了尾盘销售、持续招商及租金收取以外，还需要完成3个附加功能：一是针对市场的需求，引进一些外来业态作为补充。比如食堂或者小餐厅，既可采取承包的方式给人经营，也可直接招商；二是需要进行经营者交流协调，定期向运营总经理提交经营分析报告及市场尾盘存量、经营更新率等数据汇总报告；三是团购组织3．物业管理中心模块：该模块的工作除了基本的物管工作以外，需要做好其他2方面的工作：首先，是管理公示工作。公示的内容包括物业管理组织架构（注：非商管公司架构）、物业各功能团队负责人员、联系方式、物业服务标准、商务中心收费标准、投诉电话以及紧急求助电话；其次，是有意识的做好必要的市场秩序维护工作演练，并定期与经营者联合做演习。（比如防盗、抢）4．市场营销中心模块：该模块需要注意完成以下功能?a.平面、电视媒体宣传（以硬定位，软产品为宣传基础方式）?b.公交线路、社区及在建楼盘工地附近广告宣传?c.市场内广告资源的整合、汇总、计调以及预算?d.经营企业单位时间的产品宣传册?e.虚拟市场、电视销售推广平台的建设?f.导向指引系统?g.市场活动同时，该模块还需要完成项目当地合作伙伴系统的搭建：?银行：与之建立合作关系，进行类似“家装易、分期宝”方式的合作，为消费市场提供消费资金支持；?邮局及直邮公司：通过速递系统，把市场产品信息定期的通过合适的方式进行宣传；比如精装产品宣传册（参考宜家）或者DM联页；?家电卖场及其他错位型业态：可以与之形成客户的互通互补，可以以比如VIP卡消费互惠方式进行合作；?当地电视台：进行电视购物。本费用由参与的相关商户支付；?其他合作单位6、经营者管理要点一个市场的良好及强势的运营，仅仅依靠一个专业的商业运营及物业管理团队独立进行是不可能实现的，这离不开整个市场的经营业主的支持与配合，只有在双方建立了良好互信的合作模式基础上，才能从真正意义上实现统一经营，完成既定的经营目标。因此：?经营者应当做到：?遵守市场管理制度，维护市场经营秩序。依法悬挂营业执照，不得超越经营范围。认真检验商品质量，保存进货原始凭证。提供统一购货凭证，重要商品建立台帐。?日常监管机制：?以巡查组为主，对辖区市场巡查，每天至少一次?自律机制?经营管理者应当做到：?依法办理登记注册，明确市场责任主体。制定市场管理制度，确保消防卫生治安。签定规范经营合同，督促进场业主亮照。显著公示投诉指南。及时报送相关报表，不与非法交易来往。?预警机制?组织巡查：确定预警对象，落实监管责任人，建立预警台帐；对巡查中发现的问题发出警示告知，或开具警示期限整改通知书；依法处罚：对预警整改无效的市场经营管理者实施处罚；公示：包括市场公示拦公示或通过媒体向社会公示。?消费者权益保护机制：?建立消费者投诉机构，配备专（兼）职管理人员；场内公示投诉指南，完善购物索证制度；所有商品尽量要求明码标价；文明经商，诚实经营，公开承诺“四不”、“五无”：?“四不”：不制假、不售假、不存假、不欺诈。?“五无”：无假冒商标、无虚假广告、无不正当竞争、无侵权行为、无欺行霸市。7、商管公司经营收支解析商管公司的营收计划由以下几个方面来组成：1．综合管理费2．团购提成（与经营户合作）3．市场推广费（电视购物部分）；计划第2年开始定期收取市场推广费（视市场经营情况而定）4．项目广告资源收费5．商务中心配套收费（包括会议室出租、网吧、打印复印、扫描、等等）6．配套业态收入（比如外包食堂等）7．其他收入（如公摊水电、租金提成等）商管公司的主要支出由以下几个方面来组成：1．人员薪资2．设备采购3．市场推广费用4．财税、行政支出5．工程、设备、绿化维护6．水电费用7．固定资产折旧8．其他费用八、商管公司核心团队构建总经理（1）总助财务经理（1）（1）会计出纳（1）（1）总经理（1）总助财务经理（1）（1）会计出纳（1）（1）行政经理物业经理销售经理市场经理（1）（1）（1）（1）行政秘书商务秘书工程主管保安主管保洁主管团购主管销售主管市场主管（1-2）（1-2）（1）（1）（1）（1）（1）（2-3）维修技工保安清洁工IT（2-3）（6-8）（5-6）（1）以上团队是按照方案前面所述功能来配置的，红色部分代表功能岗位，该功能获得审批后方才配置。核心团队的组建方式：建议由总公司借调一名高管临时担任运营总经理，帮助筹备、构建核心团队并执行运营方案。其他管理及工作人员，考虑到人力资源成本以及对本地环境的熟悉程度，建议原则上全部由当地招聘。九、核心团队岗位职责1．运营总经理制订商管公司的组建方案，并全面负责筹备工作制订商管公司总工作目标和实施计划，对商管公司以及项目的整体运营负全责；按计划完成所有相应回款计划负责与政府相关职能部门的关系协调；市场整体市场推广计划的审批及评估；团队副总经理级别以下人员的招、解-=聘的最终审批参与制定下级岗位描述，审批绩效考核方案；召集、主持核心团队会议，布置工作，检查进度；完成主管领导安排的其他工作。2．总经理助理负责公司文件、资料和公司领导讲话稿，有关规章制度及各种文稿的起草。负责公司各种会议的通知工作，做好会议记录，重要会议应整理好会议纪要。负责公司经济合同、协议、有关法律事务、法律文书的起草。负责公司印鉴管理。负责公司营业执照，组织机构代码证的年检、使用管理。负责公司文件的发放、签收工作。负责收集与公司有关的各类资料收集、整理。负责对会议、文件决定事项进行催办、落实。总经理安排的其他工作。3．物业经理全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理；完成公司制订的年度管理目标及相关费用的征收；制订物业管理年度、月度工作计划并组织实施；制订物业管理部管理流程及工作要求细则；负责检查、监督部门内各项制度的执行情况；合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人；负责项目内经营业主的装修审批，协调违章和投诉的处理工作；全面落实项目内安全、防火、保洁工作；协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系；对监控、广播系统进行妥善维护；完成总经理安排或委托的其他工作；4．行政经理组织制定行政部门工作发展规划、计划与预算方案；组织制定行政管理规章制度及督促、检查制度的贯彻执行；负责商务中心的运营以及费用征收管理；员工的招（解）聘、劳动关系转移等；起草及归档公司相关文件；搜集、整理公司内部信息，并做好相关外联工作；组织好来客以及经营户的接待；主持部门内部的建设工作，建设及维护内部网络；协调公司内部行政人事