【哈尔滨长江路延长线地块开发策略建议】提案：北京上古地产日期：2010年12月前提—客户目标理解项目操作层面?突破项目地块劣势硬伤，需求市场突破口?创新突破，树立项目在市场中的里程碑地位?实现区域销售价值的突破企业战略层面?通过项目的成功运作，实现开发商的品牌塑造?以项目的成功，建立集团在业内的话语权目录ContentsPART1—市场整体状况1.1、市场发展概况1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略PART2—项目竞争环境2.1、区域发展概况2.2、项目周边概况2.3、项目现状分析PART3—项目解决方案3.1、产品定位策略3.2、项目开发策略PART4—营销策略提要PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略1.1、市场发展概要07—09三年价格震荡，市场发展进入理性期哈尔滨2003-2010年商品住宅均价走势图700040%35%600030%500025%400020%300015%10%20005%10000%0-5%2010年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1-10月均价（元/㎡）22012252237025052943375159805953增长率2%2%5%6%18%28%34%-1%2010年前十个月的均价与前一年的均价基本相当1.1、市场发展概要2003-2010年哈市房地产销售面积统计100040%30%80020%60010%4000%-10%200-20%0-30%20032004200520062007200820092010年年年年年年年年1-9销售面积（平方米）391459514674749586704526增长率10%18%12%31%11%-22%20%21%1.1、市场发展概要2003-2010年哈市房地产开发投资变化1.1、市场发展概要2003-2010哈尔滨市房地产施工面积变化250040%200030%150020%100010%5000%0-10%20032004200520062007200820092010年年年年年年年年1-9施工面积（万平方米）10401205134815861502161111932352增长率28%16%12%18%-5%7%19%34%PART1整体市场状况1.1、市场发展概要1.2、板块格局特点1.3、区域竞争策略江北区域板块道外老城改造板块块板景观江滨城市中心板块会展中心板块群力新区板块哈西交通板块新香坊东南板块1.2、板块格局特点——城市中心板块板块关键词：城市中心板块分析：土地稀缺交通方便江南城市中心板块连接城市各区域的核心及枢纽，是城市政治、文化配套完善、经济、商贸、科研、金融、交通的中心代表项目：99号公馆?曼哈顿国际地理位置优越，位于多个区域交汇处交通便利，占地面积大，人口多恒祥城?党政军机关集中，文化教育资源多，科技力量雄厚郁金台?人流、物流、资金流、信息流高度集中，交通四通八达观江首府桐楠格天合俊景?城市生活配套设施完善，餐饮、购物、娱乐、就医等设施齐全新大发国际房地产开发的板块特征：?可开发土地稀缺，大盘更是凤毛麟角，市场价值高?房地产开发空间日益减少，竞争力强?位置优越，交通便捷，客群资源丰富城市中心版块---城区富裕人群的选择分类紫金城恒祥城桐楠阁天合俊景新大发国际开发商哈尔滨鑫庭基房地产开发有限公司哈尔滨华信房地产开发有限责任公司桐楠格房地产开发有限责任公司开发哈尔滨泰林房地产开发有限公司规模36.8万70万21.68万24.8万（建筑面积㎡）价格城市中心土地的稀缺性，产品以高层为主。区域价格在7000--8000元/㎡（建面：元/8000700090007200㎡）建筑形式板楼超高层板式、高层、超高层板式高层板楼、多层、高层户型—小、中小、中、大小、中、大园林绿化率37%绿化率35%绿化率32.38%绿化率28%园林景观特色弱，周边配套及交通情况为主要优势。配套坡地花园，主题景观、建筑园林运动场馆、休闲娱乐设施10000余平米的超大景观园林——装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯物业哈尔滨景阳物业管理有限公司恒祥物业黑龙江桐楠格物业有限责任公司——1.2、板块格局特点——滨江观景板块板块关键词：土地稀缺板块分析：临江景观配套完善滨江板块毗邻松花江畔，是哈尔滨江南的一道城市风景线豪宅云集?横跨道里区和道外区，是历史上哈尔滨的发源地代表项目：?城市建设密度高，商业聚集，东部逐渐形成商务办公区爱建滨江?临近哈市重要商业中心和旅游景点壹江南?板块内人口过多，交通负担重，城市各项负担加重江南明珠上实盛世江南房地产开发的板块特征：?可开发土地奇缺?江边项目均为豪宅，开发产品单一?客源少，但购买实力强?城市建筑密度过高，使环境受到一定的影响，居住舒适度下降滨江观景板块---非富即贵人群的彰显之选产品类型以中大户型临江豪宅为主，建筑以板式高层为主，价格在8000元以上。分类上实盛世江南壹江南开发商哈尔滨上实置业有限公司金迈投资有限责任公司开发规模23.4万㎡3.88万㎡（建筑面积）价格1160016000（建面：元/㎡）景观主要以江景为主，物业管理水平高，部分产品带精装修。建筑形式板式高层板式高层户型小、中、大中、大园林外地实力企绿化率业开发37.2%，理念均较为领先，针对城市富有人群绿化率32.55%配套会所小区配套设施较为高端装修标准毛坯毛坯物业哈尔滨菱建物业管理有限公司加拿大朗程物业管理顾问（中国）有限公司1.2、板块格局特点——群力新区板块板块关键词：黄金位置新城区板块分析：配套完善群力新的整体目是建成具有域性力、影力的，大盘云集区标设为区竞争响外来众多集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区?是道里区的西南地块，东侧为南岗区的哈西板块，离城市中心区较近代表项目：盛和天下?北侧临松花江，由冲积成的湿地使环境更适宜居住盛和世纪?新规划的城区，交通、商业、配套设施少丽水丁香园天鹅湾?板块城市基础较差，居住人口少恒盛豪庭海富第五大道房地产开发的板块特征：?土地供应量充足，开发体量大?板块建设依照整体规划进行，使城市各项需求更为合理?远期发展前景好，而开发初期由于大配套不能及时跟进，会有一定时间的蓄势期?新区从整体上来看，更适宜居住，会成为城市江南区域的房地产新亮点群力新区版块---财富与权贵阶层的居住换代首选分类恒盛豪庭海富第五大道盛和世纪群力观江国际海富兴盛房地产开发有限公司开发商哈尔滨阳光滨海置业有限公司哈尔滨盛和置业有限公司黑龙江省高盛投资发展有限公司规模（建筑面积㎡）项目15规万模较大。产品类43.43型多万样，建筑风格70较为万突出。建筑形式61.66万价格以板式小高层、高层为主。目前价格在8000元/㎡左右。8000-8600830095007400（建面：元/㎡）建筑形式板楼高层板式多层、高层板楼多层高层板楼高层户型开发小、中、大理念较为创新。成小、中为城市大量成功富有人群的—居住升级换—代首选。园林绿化率35%、中心广场绿化率45%——配套园林景会所观设计比较突出。新会所区绿化率较高，会所规划中的配套景设观休施闲区装修标准齐全，物毛坯业管理水平中等。毛坯毛坯毛坯物业哈尔滨景阳物业管理海富金钥匙——1.2、板块格局特点——哈西交通板块板块关键词：交通优势学院氛围板块分析：成熟发展哈西新区是哈市城市总体规划确定的四个城市副中心之一，将哈西打造成：文化艺术中心、运动休闲中心、教育中心、技术创新中心、服务中心。代表项目：?哈西站的建设，加快了本地块地理位置向城市中心发展的进程辰能溪树庭院学府青年城?地铁站点的设立，带动区域经济全方位发展英伦名邸?道路交通方便快捷，板块内更有众多联接各大商业中心的交通线金域蓝城涧桥西畔?众多大学聚集于此地，并且还有多所中学名校，学院氛围浓厚西溪橡园?规划了独具特色的水域景观带，为哈市打造了又一个宜居的生态环境板块房地产开发的板块特征：?政府对老工业基地的整体改造，加快了本板块房地产开发速度?企业改制、搬迁后的大量土地，为房地产开发提供了更多的开发空间?完备的城市基础设施，为房地产提供了升值空间哈西交通版块---城市中产之家集中置业分类金域蓝城西溪橡园英伦名邸辰能溪树庭院黑龙江省昆仑房地产开发有限公开发商蓝城房地产开发有限公司哈西新区房地产开发有限公司黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司新的发展区域，项目规模比较大，产品以中、小司户型为主。建筑形式规模40.98万㎡5.2万㎡23.2万㎡54.56万㎡（建筑面积）以多层、板式高层为主。价格7500-800068005800一期均价7000（建面：元/㎡）建筑形式多高高高多、高、小高该区层域受交通/层发展优势与教层育资源影响，吸引层大量城市中产之家层的层层户型置业选择小、中、大。——小、中、大绿化率32.27%园林绿化率25.02%绿化率41.03%绿化率48.91%1000㎡城市广场配套会所生态景观会所健身俱乐部，游泳馆、舞蹈室、乒乓球室毛坯装修标准园林景毛坯、精装修观面积较大，主要以绿化带、中心广场为毛坯主。配套齐全毛坯物业——————黑龙江辰能物业管理有限责任公司1.2、板块格局特点——会展中心板块板块关键词：板块分析毗邻开发区?伴随开发区与会展中心的建设，该板块成为哈尔滨新兴发展区域的高档项目云集代表。配套完善?开发区的建设发展聚集哈尔滨大量实力企业机构与银行单位，成为代表项目：城市办公商务的聚集地。CBD的雏形已经初步形成。会展新城冬奥村?道路条件因后续规划开发，相对老城区出行更加方便。金色莱茵?配套设施非常完善。悦