海南西岸香舍海南西岸香舍项项目目营销沟营销沟通案通案纲纲要要项项目解析目解析营销营销策略策略合作方式合作方式欣安嘉地产第一篇：第一篇：项项目解析目解析欣安嘉地产Part1Part1：：区区位分析位分析1中国海南海南是中国唯一的热带海岛省份，包括海南岛和西沙群岛、中沙群岛和南沙群岛的岛礁及其海域，同时也是中国海洋面积最大、陆地面积最小的省。全省陆地面积3.54万平方公里，海域面积约210万平方公里，常住人口845.03万人。热带天然森林覆盖率达51％。海南地处热带，与美国夏威夷处在相近纬度平均气温23-25℃，最冷的2月平均16-20℃，最热的8月为25-29℃，年均降水量1500毫米。长夏无冬。当北国千里冰封的时候，这里依然暖风和煦，可以海浴。欣安嘉地产2国际旅游岛2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》——中国旅游业改革创新的试验区——世界一流的海岛休闲度假旅游目的地——全国生态文明建设示范区——国际经济合作和文化交流的重要平台——南海资源开发和服务基地——国家热带现代农业基地欣安嘉地产国际国际旅游岛上升为国家战略旅游岛欣安嘉地产3海口市发展布局海口主城区用地空间布局上，形成包括中心组团、长流组团和江东组团的“一个中心、两个组团”用地布局结构。欣安嘉地产4老城简介海南老城经济开发区创建于1988年5月23日，属国务院批准的海口市城市总体规划三大组团之一的马村工业组团（国函[1990]54号），是《海南省城镇体系规划》确定的琼岛北部综合工业区的重要组成部分，目前已成为澄迈县的主要税源地和工业发展重地。为加快开发区的发展步伐，2006年3月份，省政府已批准将开发区升格为省级开发区，并通过国家发改委和国土资源部的审核公告，老城经济开发区正迎来三次创业的新一轮机遇期。2009年，已上报国家将开发区升格为国家级的开发区，届时老城将迎来更大的机遇!欣安嘉地产老城发展前景海南老城经济开发区远景规划范围约300平方公里，近期规划建设用地面积56.72平方公里，已开发建设面积约20平方公里，现有人口近10万人，分为一、二类工业区，辟有六大功能区，即港口及港口加工区、工业大项目区、海南博士·院士产业园暨海南省高新技术产业示范区、老城新城区、铁路与港口物流区和盈滨半岛旅游度假区。欣安嘉地产老城的区位优势?老城经济开发区地处澄迈县北部，北依琼州海峡，西临北部弯,距省会城市—海口市仅20公里，距海口美兰国际机场32公里，拥有16.5公里外海岸线,目前已建有6个深水码头。?开发区交通便利，公路四通发达。海南环岛西线高速公路、南海大道、海口西海岸景观大道西延线,海榆西线及海口绕城高速公路在区内交汇。粤海铁路海口火车站（客运站）距开发区2.8公里,海口南站(货运编组站、海口铁路物流配送中心)设在区内。铁路、公路、水路运输十分方便，空运条件优越。欣安嘉地产老城的区位优势?开发区发展规模?规委会专家和委员认为“老城片区总用地规模偏大，建议适当压缩”，同时指出“老城工业区要突出发展工业的职能，加大工业用地的比例，居住生活服务设施可以主要依托海口中心城市，区内居住生活设施满足近期员工基本生活居住要求即可。”?针对以上意见，考虑到工业新区的建设发展阶段与时序，本次成果调整了建设用地规模和人口规模。?用地规模的调整，使住宅开发用地更加稀缺。?按照规委会的意见精神，经与澄迈县、省国土厅、省建设厅等政府和职能部门的沟通，确定老城开发区总体规划建设用地规模为4460.3公顷，用地规模比修改前压缩了551.5公顷。（详见下表）欣安嘉地产欣安嘉地产空间布局优化在第三次海南规委会审查中，在充分肯定了老城片区的总体布局结构同时，提出了“建议将老城片区分为两个部分即老城开发区和盈滨旅游度假区分别编制总体规划”，“建议规划控制林诗岛到雷公岛之间的用地，预留为粤海通道及登陆点”，“太阳湾红树林生态恢复区要明确保护范围”等修改意见。根据意见精神，修改后的成果中将老城片区明确划分了两个主要的区域：老城开发区和盈滨旅游度假区。并在说明书、文本和图集中对这两个区域分别进行了表述。规划预留了粤海通道登陆点的用地控制边界和与西线高速公路的快速路通道，为开发区远景空间的合理布局打下基础，控制的快速通道与500kv高压走廊在空间上也不存在干扰。太阳湾红树林是海口附近重要的生态资源。规划中对该区域采取生态恢复区的保护策略，在空间界定了恢复区的边界，严禁非科研教育用途的开发，严禁建设有可能污染红树生长环境的民用和工业设施。欣安嘉地产片区规划欣安嘉地产澄迈楼盘分布图盈滨半岛产品以别墅低密度和洋房相结合，老城开发区以小高层公寓为主海峡南岸盈滨半岛板块海昌四季花园?盈滨半岛板块在澄迈房地产市场半岛壹号中属于开发较早，发展程度较高比邻湾，由于独特的资源优势，开发项碧海金沙温泉别墅目较多，档次和水平较高，是澄富力盈溪谷鲁能海蓝福源桃花涧迈目前房地产市场的主要发展区文海湾二期博亚·龙盈滨海岸一期域。湾高尔夫温泉小镇二期?目前区域内别墅售价在20000元天赐上湾二期熙岸高尔夫/平方米以上，公寓、洋房价格在10000老城元/平方米左右开发区板块丽海阳光?老城开发区板块近年来发展迅速，随着基础设施和道路的四季康城一期新香缇假日修建，开发项目增多。中华坊瑞佳花园?目前区域内多以小高层公寓半山花苑为主，售价在4000-6000元/盈滨绿生花园二期形象平方米之间。在售金江板块售罄?金江板块为新兴板块，随着欣安嘉地产澄迈县的发展和大开发商的进金江县城驻，房地产项目逐渐增多。5宏观调控把握市场大势——宏观调控对房地产行业产生的影响将逐渐深刻.中央政府中央政府连续的宏观调控政策对房地产行业产生震荡政策手段金融手段财政手段将逐渐从第一梯队的一线城市逐渐向内陆二/三线城市纵深发展;政策型/金融型/财政型三种调控手段,将从地根/银根紧缩/一线重点城市基准利率上调等关键环节入手,遏止固定资沿海重点省份西南三省产投资过热的势头,中国房地产将进入阶段性调整阶段.显著影响区---中国一线城市.次级影响区---中国沿海发达城市.弱级影响区---内陆二三线城市.欣安嘉地产6海南楼市目前现状海南楼市受政策波动影响较强国家一系列房地产调控措施出台后，海南楼市从年初国际旅游岛获批后的狂热转为成交量大幅萎缩，投机投资性购房遭到“精准”打击。目前海南楼市仍处于开发商与政府和消费者博弈阶段，开发商期待“金九银十”传统旺季带来市场回暖。欣安嘉地产7海南楼市2010年上半年总结及预测今年1月至7月，海南省房屋销售额累计实现491.96亿元，比去年同期增长2.1倍，其中住宅销售额累计实现484.57亿元，3、4、5月份，商品住房销售面积分别为62.77万平方米、56.72万平方米、22.9万平方米，环比变化幅度分别为-19.05%、-9.64%、-57.95%。数据显示，房价进入下降通道。投机投资性购房被“精准”打击，开发商积累了大量资金继续与政府和购房者博弈，海南本地居民购买能力有限，多重因素造成了目前海南楼市销售量萎缩、价格停滞、观望情绪格外浓厚的局面。只要房地产调控政策继续从紧，在下半年库存放大和资金收紧的双重压力作用下，海南楼市很可能出现成交量继续低迷和房价实质性下降的局面。欣安嘉地产Part2Part2：定：定势势定位定位西岸香舍西岸香舍欣安嘉地产如如此此海海南南欣安嘉地产如此如此项目项目欣安嘉地产8项目概况用地概况项目用地位于海南澄迈县老城开发区，东面临澄江路，南面为已开发的颖川花园，西面和北边现有厂房和农舍。规划地块面积21638.49平方米。根据规划部门给定的规划设计条件，该项目用地容积率不大于2.0,建筑密度不大于15.3%,绿地率不小于35%。欣安嘉地产9区位图欣安嘉地产10总平面图欣安嘉地产1相关数据1主要经济技术指标户型配比表规划用地面积21638.49平米总建筑面积43632.59平米名称面积区间百分比计容建筑面积43181.23平米住宅（H1型)31603.09平米二房二厅一卫60-75平米60%住宅（H2型）9284.09平米一房一厅一卫40-6040%其平米商业1745.70平米总计100%中管理用房162.13平米设备用房（含电梯机房）386.22平米不计容建筑面积451.36平米地下室建筑451.36平米容积率2.00户数642户停车位311个绿地率35%欣安嘉地产建筑密度15.30%建筑层数12-18层盈滨半岛板块-典型个案分析-四季康城四季康城指标?四季康城分期桃花涧盈滨半岛老城开发区工业大道1楼盘地址号开盘时间2010-4-17开发商海南泽航房地产开发有限公司总建面积129110平方米容积率2.0物业形态小高层.高层物业费1.20元/平方米·月绿化率?35.60%四季康城房价最低价6800元/平方米欣安嘉地产盈滨半岛板块-典型个案分析-海蓝福源鲁能海蓝福源——双海湾区海景大型休闲度假生活社区基本情况规划图分期桃花涧楼盘地址海南省盈滨半岛开盘时间2009-12-26开发商海南盈滨岛置业有限公司总建面积91800㎡容积率0.34独栋别墅联排别墅区物业形态别墅物业费独栋4.5元/㎡，联排3.5元/㎡会所累计推案套数独栋250栋，联排20栋，总共372套累计成交套数尾盘，剩余10套独栋别墅建筑园林项目交通图南加州风情建筑和园林欣安嘉地产盈滨半岛板块-典型个案分析-海蓝福源鲁能海蓝福源户型指标类型户型面积数量户型配比A1354㎡62.40%A2364㎡41.60%B-1316㎡62.40%B-2316㎡41.60%C1-1273㎡56独栋别墅22.40%C1-2273㎡5020.00%独栋别墅C2-1269㎡239.20%