2010/4/11昆明让梦想照进现实东方首座项目项目营销策略总纲12010/4/11商业秘密本文内包含的资料属于世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内声明容仅限于对世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。22010/4/1101.梦想TARGET02.现实FACT03.思考THINK04.实现ACHIEVE32010/4/11金马碧鸡坊?都市核心，承载着昆明荣耀的城市地标42010/4/11万豪酒店?国际知名五星级酒店强势进驻52010/4/11东方首座?160米的超高层凌驾城市之上南亚之门316米欣都龙城186米世纪中心186米62010/4/11梦想：高度可以被超越，但地位绝不能被替代。。在一座四季如春的高原城市在一个浓缩城市精华的核心必然蕴涵了这座城市独特的气质必然折射出这座城市最具价值的内涵72010/4/1101.02.现实梦想TARGETFACT03.思考THINK04.实现ACHIEVE82010/4/11东方首座?在城市资源聚合之地将“东方首座”打造成集商业、金融、办公、商务配套、酒店、酒店式公寓为一体的国际性的商务中心92010/4/11商务公寓定位的市场审视-1：?本项目的商务公寓面积主要是：62平米（25%）、95及103平米（50%）、117及123平米（25%）。?根据平面图户型切割经济、合理。102010/4/11商务公寓定位的市场审视-2：?参照顺城住宅1.4-1.6万及空间俊园1.8万（含5000元/平米）精装，本项目预期可实现均价为1.5-1.88万元/平米?本项目区间总价在100万-200万之间。编号建筑面积套内面积总价区间0163平米40平米94万113万0295平米61平米143万172万03103平米66平米155万186万04117平米75平米176万211万05123平米79平米185万222万112010/4/11定位反思*三次产业经济结构变化：二产三结构*三次产业从业人员结构：*第三产业从业人员结构：中低端从业人员相当三次产业从业人员占比高比例较大，对商务功能的需求较弱第一产终端餐饮服其他业务业?目前昆明产业发展导致商务需求有限，市场现4%有写字楼倒21%商贸经济23%第三产创意产业8%业挂现象明显9%46%高科技终端旅游酒9%店服务类房地产14%12%终端零售类第二产21%业2005200620072008200933%*办公物业供应面积及使用率*写字楼住宅倒挂现象明显总办公面积(含商务公寓类)出租率8000写字楼售价603590%周边住宅售价88%5030写字楼租金86%256000住宅租金4084%2082%301580%78%4000201076%10574%072%20000200520062007200820092006200720082009122010/4/11商务公寓定位的市场反思-1:?昆明近期用地规划中，各类商务功能用地增加，近?土地供应方面:2009年成交土2年商2006-2010年昆明主城区土地供应计划：地总体成交量与2007年相比下务写字楼市场竞争?《昆明主城白热化区住房建设规划2006-降了12.75%2010》的住房发展布局，普通商品?非工业土地出让结构中，商务房二环路以内90平米以下小户型供和综合用地中均含有大量办公应比例不低于50%，二环路以外区域写字楼性质规划适合建设90平米以上的住宅，起到居住用地商业用得商务用地综合用地分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。?2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。?2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。?整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开亩。始平均每年商品房土地供应3000200620082009非工业用地出让结构变化132010/4/11?众多规划利好消息推动城市出租类产品供应和投资客户迅猛上涨面向东南亚、南亚国第一期新机场际中转枢纽机场，中第二期国第4大机场泛亚铁路极大地提高东盟与中昆曼高速国的陆路运输能力有效改善昆明生态环“一湖四环”境，再现优美湖滨生态城市旧城改造昆明城市面貌将“焕然一新”轻轨进入“轨道交通”时代快速交通系内外交通高速化、网统络化10%10%*复合项目产品供应结构*复合项目客户46%5%25%30%64%≥16015%结构变化：城75%∈[130,160)㎡市规划利好导20%自住35%致投资客户比16%∈[90,130)㎡35%32例飞速上涨度假∈[50,90)㎡30%18%20%投资＜50㎡18%15%38%15%7%18%30%10%200520072009200520072009142010/4/11?投资需求的高涨催生市场出现大量小户型公寓产品152010/4/11商务公寓定位的市场反思:?反思1：从市场供应来看，大量无法被市场消化的商业指标进行转换，形成大量公寓产品，而且投资需求的释放带来大量小户型公寓产品，因此商务公寓市场是竞争激烈的红海。162010/4/11商务公寓定位的市场反思-2:?需求：中高档写字楼市场租金普遍在30-60元/㎡之间，市场主流投资回报率在4在4.2-7.5%5%之间。写字楼与酒店公寓的投资回报统计项目物业类型售价租金投资回报时光俊圆小户型住宅840034元/㎡/月4.9%银海国际公寓公寓10000354.2%金色年华1期商住两用7000305.1%顺城写字楼1600085元/㎡/月6.4%北辰财富中心写字楼700034元/㎡/月5.8%华一广场写字楼1000042元/㎡/月5.0%50%颐高数码中心写字楼810043元/㎡/月6.4%建业商务中心写字楼7200457.5%文贸大厦写字楼8000304.5%金色年华2期写字楼10000455.4%172010/4/11商务公寓定位的市场反思：?反思1：从市场供应来看，大量无法被市场消化的商业指标进行转换，形成大量公寓产品，而且投资需求的释放带来大量小户型公寓产品，因此商务公寓市场是竞争激烈的红海。?反思2：从需求角度来将，如果单价突破2万，租金按80元/平米计算，投资回报率仅有4%左右，因此投资回报率将极大的限制本项目的价格突破，商务公寓的定位溢价能力有限。182010/4/11商务公寓定位的市场反思-3：总建面（万m?）办公建面（万m?）价值点顺城23.15.55A级标准南亚之门451栋66层5A写字楼，五星级酒店欣都龙城22.64栋公寓/1栋47层/1栋28层甲级5A写字楼俊发中心4.24.2现代化5A智能甲级写字楼，也是云南省唯一的6E级写字楼志远城市综合体404——星都国际总部基303056栋全新5A智能商务别墅、4栋地18层甲级写字楼及2栋40层超高写字楼南亚风情第壹城1001313.999.6万平米的商务办公、4.3万平米的SOHO公寓本项目西侧2108415部分甲级5A写字楼亩和谐世纪107.32栋60层超5A级智能商务写字楼合计2009年后昆明——潜在供应的写字楼约约80有万21个，主要分布在二环内——；高端放量大约80万平米192010/4/11商务公寓定位的市场反思-3：城市写字楼发展水平评估模型2009年昆明三产产值：872亿元4.0?写字楼市场取决于城市的等级和产业发展水平，世联经过分析天津上海判断认为，短期（5年内）昆明写字楼真三产实GDP需求不会写字楼突发增长北京3.0总量(亿元)整体容量乌鲁木齐兰州广州1200大R800～1200中等8002.0青岛深圳较低西安09年昆明商品房均价：4633元/平米一线写字楼租金：75平米/平米/月11.00合肥01000200030004000R=1.6GDP()R写字楼相对发展水平昆明第三产业亿元3高2～3中等一线写字楼租金水平(元/平米/月)R=2较低商品房均价(百元/平米)202010/4/11商务公寓定位的市场反思:?反思1：从市场供应来看，大量无法被市场消化的商业指标进行转换，形成大量公寓产品，而且投资需求的释放带来大量小户型公寓产品，因此商务公寓市场是竞争激烈的红海。?反思2：从需求角度来将，如果单价突破2万，投资回报率按6%-7%计算则租金必须达到120-140元/平米，因此投资回报率将极大的限制本项目的价格突破，商务公寓的定位溢价能力有限。?反思3：从商务市场发展来看，昆明投资客的投资偏好还是低总价公寓产品，总体购买力有限，而以写字楼为主的商务物业供应量大，短期内昆明商务公寓投资需求不会突发增长。212010/4/1101.梦想TARGET03.思考THINK02.现实FACT04.实现ACHIEVE222010/4/11思考线索-1:城市规划发展方向：从单核向?城市核心地位加强，核心区域的物业价值稀缺性加强：多极中心化发展，未来城市发空港展重点是东南面的呈贡新城和东北面的空港经济开发区。昆明主城阳宗海安宁呈贡?主城区：综合发展成熟区域；?安宁：资源吸引、规划引导开发中区域；?呈贡：城市副中心，重点发展区域，未来城市经济、人口外溢区域；?空港：地产待开发区域，未来形成物流专业市场、低密度物业；?阳宗海：开发中区域，度假、高尔夫集中区232010/4/11思考线索-2:?从城市核心区案例来看，核心区域的物业形态资源聚合、功能混合，住宅公寓逐渐