上海首家超大规模婚庆主题商业航母天使之城*丘比特国际婚庆广场Cupid’sInternationalWeddingPlaza经营策划方案目录第一章项目概况第2章商业定位市场SWOT分析商场经营定位商业品牌定位第3章商业规划商业功能规划主要业态、业种分析商业环境规划目标消费群规划第4章经营方案经营模式招商策略经营策略推广策略第5章商业目标商场经营目标整体商业目标第一章项目概况天使之城*丘比特国际婚庆广场位于人民路777号，为高档商品住宅东淮海公寓1—3层沿街商场群房。东面毗临城市大型绿地古城公园，西至露香园路、福建南路，建筑面积共6255平方米。商场地处豫园商城、淮海路商业街上海两大主要商圈交集区域，距离外滩仅一站路，属市级商业中心地段，地理位置优越，交通便捷，周边商业氛围与人气俱佳。周边交通：11、64、17、126、926、920、830、930、586、66、929路等及规划中的地铁5号线。周边配套：学校、邮局、医院、银行、大型绿地、商场等。目前状况：现房，可以交付使用。内部装修：OTIS电梯两台，自动扶梯两台（暂定），中央空调、消防系统、上下水、强电、电话项目面积：层高一楼1320.1751平方米4.5米二楼2166.1152平方米3.9米三楼2038.2507平方米4.9米主楼730.94平方米（二、三楼各365.47平方米）车位配置：共30个自有地下车位，平均每层10个。第二章商业定位一、市场SWOT分析1、优势?拥有成熟、繁荣的区域商业大环境本案属市级商业中心豫园商城商圈，同时受淮海路商业街辐射影响，有着较为成熟的商业氛围和人气。豫园商城的客流来自全国各地，旅游业、小商品业经过长期发展已相当繁荣，人气指数在上海各大商业圈中首屈一指。淮海路商圈则是上海高雅购物场所，客流素质较高。两大商圈产生的客流量预计在4000万人次。?独有沪上闻名的“婚纱一条街”特色经营基础本案所处淮海东路起至豫园商圈间的人民路段，自九十年代初就形成了“婚纱服务特色一条街”的独特经营风格，在上海婚庆消费市场中极具知名度。但随着消费观念的发展，加之国内外品牌影楼、专业婚庆礼仪服务公司的竞争，对人民路的婚纱一条街造成很大冲击。同时，现有经营者小规模的单打独斗对于经营发展产生了较大的局限性，经营场地、商业环境、格局较差，都阻碍了婚纱服务特色一条街的拓展。由于目前政府正在大力加快旧区改造的步伐和力度，现有的婚纱一条街正面临即将动迁的局面。目前这一特色一条街虽然整体经营滑坡但基础市场还存在，现有商业资源值得进一步加以利用和挖掘。2、劣势?豫园现有商业业态参差不齐，总体定位不高豫园商圈主要以旅游消费、黄金饰品和小商品批发市场为主，该商业定位由历史发展自然形成，无整体前瞻性规划，商品档次相差悬殊，造成了该地区客流素质的参次不齐。虽然目前经营情况成熟、稳定，总体向好，但缺乏现代商业项目长期发展的后续动力。因此新生商业项目不能简单复制豫园现有业态、业种，否则将因缺乏竞争力而导致大的经营风险，反之必须探索特色经营道路。?地处两大商圈过渡段，客流量相对为中心区域所分流本案位于豫园商城和淮海路商圈中间的商业过渡段，以临街小商铺的经营业态为主，经营范围和模式较为杂乱和陈旧，小规模的经营模式存在较大的发展抗性。由此决定了本作为该区域新生项目，必须考虑与两大商圈的错位、错业经营定位。3、机会点?市中心级商业版块规划将日益完善随着黄浦区旧城区改造力度的加快，本案所处区域也进入了前所未有的发展快车道。大型环城绿地古城公园的建成，河南路拓宽工程的建设启动以及正进入方案规划阶段的以“上海旅游商业中心”为主要定位的豫园商城改造拓展计划等一系列市政基础建设和商业建设规划都将大大改善豫园及周边的商业、旅游环境。近期人民路、复兴路、河南路20万平方米旧区改造工程即将开始动迁，规划建成高档商品住宅与配套商业项目。因此，在未来2—5年内，本案房产升值潜力与商业发展空间潜力巨大。加之受浦江两岸改造规划（十六铺南外滩段）的辐射影响，该区域的市中心级商业版块地位将日渐凸显并真正形成。?现代商业经营呈集约化发展趋势商业消费正逐步向专业化方向发展，建立专业行业经营航空母舰已成为未来商业新模式的大势所向。国内现已有“服饰商场”“家电商城”“手机商城”“建材装饰商城”等多种以专业模式存在的大型商业经营场所，其在市场中的成功表现和消费者认知、认可度已是有目共睹。可以断言，针对特定消费群体，以特定行业业态、业种为主要经营内容的专业化经营模式具很大的发展潜力。?巨大、稳定的婚庆消费市场需求据权威统计，上海每年约有10万对新人结婚，产生约150亿的婚庆消费需求，并随着生活水平的不断提高和消费观念的日益更新，这一需求正处于稳定发展过程中。而与此相对应的婚庆行业发展现状却是分散无序，良莠不齐，竞争手段与层次都相对低级。这两者之间矛盾重重，行业与消费者之间的信息不对称性造成消费者对专业化、整合型、一站式婚庆消费场所的迫切渴望。4、威胁点目前婚庆行业整体形象较差，已有的为数不多的几家婚庆相关经营场所在落后的经营模式、经营观念影响下，经营情况都不太理想。同类型新生项目容易受此负面影响，必须在经营定位、业态业种的引进、商场整体宣传及经营管理模式上进行根本性的改变，才有脱颖而出的可能性。二、商场经营定位据以上定位前置分析，天使之城*丘比特国际婚庆广场（暂定名）将建成1、上海首家汇集国内外知名品牌的大规模、高品位的婚庆主题商场上海乃至全国目前尚无一个具有品牌知名度的婚庆主题商场，丘比特国际婚庆广场将填补这个市场空白。在针对特定消费群体，提供其所需的全方位消费品的总体经营原则下，丘比特国际婚庆广场将建成一个汇集婚纱礼服、婚纱摄影、婚戒首饰、婚庆礼品、婚宴用品、婚礼策划、蜜月旅行等国内外众多著名品牌商家的专业化、综合性婚庆主题商场，从经营规模而言堪称上海首家超大规模的主题商业航母。2、上海首家提供人性化、专业化、个性化服务的婚庆礼仪服务中心丘比特国际婚庆广场不仅是一个综合性的婚庆主题购物中心，更是上海乃至全国最大、最集中、最完善的婚庆服务中心。丘比特广场将以全新的主题经营和专业的服务模式整合婚庆市场的各个消费环节，提供一条完整的婚庆服务消费链，而贯穿这条消费链的主线正是人性化、专业化、个性化的婚庆消费服务，让消费者真正领略到“服务一生一次，回忆一生一世”的隽永感受。3、集商业、旅游、文化于一体的综合性婚庆主题shoppingmall在上海的商业领域中，shoppingmall的形式早已被行业和市场所接受，但一个成功的shoppingmall不仅需要成功的商业定位、商业经营，更需要商业文化的塑造。在商业经营过程中适当对一些有价值的文化因素加以利用，文化的因素在品牌和消费者之间就可以起一个完美的连接、暗示作用，对销售能产生很强的推动力。婚庆行业相对于其他行业而言是一特殊的消费过程，它更依赖于其根植的深厚文化背景与民族传统。丘比特国际婚庆广场不仅能使中华民族几千来的婚庆礼仪文化在注入现代时尚元素的基础上得到传承和发扬，并能使更多人在了解国外婚庆文化的同时实现更加个性化的婚礼理想。同时，本案所处的优越地理位置也决定了其发展旅游文化消费的可能性。豫园商城扎实的旅游资源和在国际上的广泛知名度，可为丘比特国际婚庆广场带来稳定的旅游消费群体。通过中国传统婚庆饰品及国外民族特色婚庆礼品的销售展示，来吸引国内外旅游客流，同时对于商场品牌的跨区域推广也将起到积极作用。4、上海城市浪漫时尚精神的地标性建筑上海这座国际化大都市城市蕴涵着丰富的城市精神，现代、摩登、繁华、浪漫……而建筑是城市精神最具表象性的载体和象征。新天地代表着上海传统与现代的完美结合，东方明珠象征着上海现代文明的发展速度，现在的上海更需要有一个地标性建筑来演绎“东方巴黎”的浪漫时尚风情。丘比特国际婚庆广场现代化的建筑语言、浪漫的经营主题都构成了成为城市浪漫风情地标性建筑的必要元素，加之在经营过程中通过一系列主题PR活动的策划、举办，必将成为沪上适龄青年向往和拥趸的浪漫时尚发祥地。综述：对于行业而言，丘比特国际婚庆广场是市场新秩序、新规则的倡导者作为婚庆消费大市场的牵头者、领跑者，丘比特国际婚庆广场将搭建起良好的综合平台，帮助优秀婚庆相关产品生产商、销售商和服务商更好地树立品牌，自然淘汰一批服务差、品质差，经营混乱的企业，结束目前婚庆市场分散、无序的现状，顺应商业模式规范化、专业化的发展趋势，提高整个婚庆市场的服务品质，重塑“婚庆时尚产业”的行业新形象。对于消费者而言，丘比特国际婚庆广场是新消费观念的倡导者和服务者丘比特国际婚庆广场将汇集诸多婚庆消费市场里的知名企业和商家，为消费者提供最佳服务、上乘质量和合理价格，为消费者解决各供应商和消费者之间信息沟通，监督供应商提供的商品服务质量，使原本繁杂、无序的婚庆消费过程更加简单化和人性化，提倡“最适合的才是最好的”婚庆消费新观念。作为行业专家和私人顾问，它将为消费者安排最合理的婚庆预算和服务，最大程度地满足消费群体日益个性化的需求。对社会而言，丘比特国际婚庆广场是上海特色商业文化的塑造者丘比特国际婚庆广场的建立，符合黄浦区关于拓展豫园商圈、提高经营档次的商业发展规划要求，其鲜明的经营特色和丰富的文化内涵，加之现代化的建筑外观、合理的内部布局和极具竞争力的经营手段，将使其在现有商业设施中脱颖而出，成为标志上海特色商业文化的一颗耀眼明珠，对于进一步繁荣黄浦商业，提升黄浦区商业形象的美誉度都将起到积极的推动作用。同时，它的建立符合旧城改造规划，有利于帮助创造老城厢地区的全新生活居住环境。三、商业品牌定位基于以上商场定位，配合经营过程中采取的立体媒介整合推广策略（详见第三部分“经