漳州北斗福星标准工业厂房行销企划案目录1.欣欣向荣的工业地产2.福建省及厦漳两地工业发展情况3.厦漳两地主要工业区分析4.项目SWOT分析5.项目定位6.项目推广思路7.项目财务评估1.欣欣向荣的工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。这样的范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。“工业地产”是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，在市场上一经推出即受到极大关注。工业地产投资与住宅、商铺和写字楼投资最大的不同，是工业企业相对稳定，一般厂房的租期是8至10年，租金也相对稳定。有专家预测，虽然工业用房与个人投资目前距离尚远，但其稳定的投资收益率还是使业界对这一市场前景看好。随着现代物流行业的兴起，工业地产投资以其低风险、高回报正在房地产投资领域悄然掀起。在全国各地工业区的布局之下，各类新兴经济园区如雨后春笋；同时各类私营民营、外资企业对工业用房的需求也大大增加，出现了供需两旺的局面。2.福建省及厦漳两地工业发展情况2004年全省工业总产值完成8856.52亿元，增长18%；工业增加值2532.68亿元，增长15.5%，其中规模以上工业产值6431.19亿元，增长26.6%，工业增加值1845.78亿元，增长23.5%，居全国第9位。工业增加值占全省GDP比重达41.8%，对国民经济的贡献率达53%。全省工业投资完成573.17亿元，增长50.2%；技改投资282.18亿元，增长24.42%。2004年厦门全年完成工业总产值1729.06亿元，比上年增长24.2%。其中规模以上工业实现产值1648．29亿元，比上年增长25.4%。工业经济对国民经济增长的贡献率达到59%，直接拉动ＧＤＰ增长11个百分点。目前已经形成同安城东工业区、同安城茂南工业区、厦门石材工业区、厦门银鹭食品工业区、厦门市机电工业区、航空工业园、厦站同安轻工食品工业区、巷北工业区等8个省级开发区。2004年，漳州市规模工业累计完成工业总产值421亿元人民币，增幅达48.3％，连续23个月增幅居福建省第一位。全市规模工业企业平均产值达到3970万元，比去年同期高出600万元。目前已形成招商局漳州开发区、漳州蓝田工业区、漳州龙文工业区、角美工业开发区、漳州龙池开发区、龙海市东园工业、南靖高科技工业园区、漳州金峰工业园区、龙海市九湖工业区、古雷港口经济开发区等20个省级工业开发区。3.厦漳两地主要工业区分析◎同安区城南工业区厂房名称同安城南工业区10-2号地块厂房地点同安城南林瑶路与纵一路交汇处发展商厦门同安区星火工业区开发有限公司销售价格1000元/平方米开发面积占地1066亩，71万㎡。单层1000-3000㎡/层（按层销售）销售定金10-20万付款方式分四期支付，签合同8月底9月初，第一期签合同后10日内付30%；第二期签合同后90日内再付20%；第三期厂房交付后再付30%；第四期产权证交付时，付清购房款。按揭根据企业资信状况确定按揭成数、期限及利率，按揭最高七成最长10年，贷款利率各银行略有不同。招商地点同安区政府办公大楼，由政府组织成立招商小组，可根据企业要求兴建工程进度9月份动工，届时将签合同，于明年三月交付使用推广方式由区政府平时登记需求企业，并统一打电话约定召开项目洽谈会。◎翔安火炬高新区厂房名称翔安火炬高新区厂房地点翔安区中部，紧邻翔安大道发展商火炬集团承建，合同为委托代建合同，产权分土地证及房产证其中土地证包含绿化用地在内但价格只算厂房建筑面积。租售价格1080元/平方米，8月2号前认购享受8.5折，8月4日前享受9折优惠。租金一层15元/㎡·月左右，二层以上11元/㎡·月左右，租赁形式，整层及分割租赁均可。开发规划从原来1平方公里扩容到13.75平方公里。通用厂房共五层，平层3000--4000㎡，层高一层5.1米，二-五层4.2米。其中六栋出租，其余的厂房都是出售。两台货梯，停车位充足，绿化率＞38%，建筑密度28%，容积率1.3销售定金根据产房销售面积确定付款方式首付30%-50%按揭火炬公司担保银行审核通过在按不同行业给予50℅—70℅的按揭，按揭时间为10年。如银行审核不能通过火炬集团审核视情况给予担保向银行贷款，但要按本金收取每年1.5℅的费用，本金每年核算一次。招商地点湖里火炬大厦招商对象招商对象限定为与高科技能挂钩的企业，针对高科技每年有最高达50万的创新奖。工程进度2005年8月4日开工，2006年1月完成130万平方米厂房建设，2006年3月完成20万平方米生活区配套。推广方式火炬网站广告；利用青年企业家协会来进行，利用民营企业家协会扩大宣传；电视及报纸宣传，目前已有96家企业签约认购了61万平方米的通用厂房，预订率达46%。◎漳州角美工业区福建龙海角美工业综合开发区位于厦门、漳州、泉州金三角的中心地带，毗邻厦门经济特区，面积159.5平方公里，辖31个行政村、7个居委会和2个镇办农场，总人口11.7万人。龙海市角美开发区成立于1991年，1998年4月被漳州市政府命名为“漳州市台商投资区”，2003年底成立了角美工业综合开发区。并实施“对接特区、以工兴区”的战略。主要特点有台资企业多，投资上千万美元企业多，并形成四个产业群（钢铁、食品、建材、体育用品）三条生产链二个知名品牌（泰山、歌的）。角美工业区交通网络发达，资源丰富，区内有近4万人的就业劳力，目前，角美已建成了两个省级工业园区，700多家企业在此落户，已形成金属制品、食品加工、粮食饲料、塑料制品、家用电器、新型建材、箱包包装、体育用品等八大重点产业。角美作为海峡西岸经济区的一个重要制造业中心已凸显雏形。角美工业区价格及租金情况漳州角美出售或转让价格出租价格（月）工业厂房900元/平方米10元/平方米工业用地150元/平方米1.5元/平方米商业用地270元/平方米2.10元/平方米商住公寓800元/平方米5元/平方米别墅4000元/平方米10元/平方米临街店面5000元/平方米15元/平方米备注：一、工业产权50年，住宅产权70年；二、提供的土地均“六通一平”（即：通道路，通供电，通电讯，通给水，通排污，通排水，土地平整）综合分析从开发规模来看，一般面积较大，都在10平方公里以上，分期开发。单层面积集中1000-3000平方米。从付款方式上看，一般可办理按揭，最高可达7成10年按揭。从销售价格上看，900-1000元/平方米，租金10-15元/㎡·月从推广方式上看，一般为政府或管委会登记或利用企业家协会宣传。4.项目SWOT分析1、项目优势分析●区位优势位于漳州市区西大门，辐射闽南三角洲、九龙江三角洲，是福建省工业投资的极佳位置。是漳州市总体规划的重要组成部分，是芗城区西部经济发展战略的重要基地和重心区域，是漳州市吸引外资的重要窗口。厦漳泉城市联盟建设，提高漳州综合影响力。●设施完善工业区内水、电、路、通讯等基础设施配套齐全，日臻完善。现有供水2万吨的金峰自来水厂；变电站三座，1座220千伏、2座110千优的变电站；2万门程控电话模块局，首期日处理污水2万吨的污水处理厂正在建设中。●政府支持漳州市政府重点扶持项目，1997年经省人民政府正式批准确定为省级重点开发区，是《九龙江三角洲经济发展战略》中规划的十大工业区之一。●政策优惠免收市、区两级行政事业性收费，省级以上由金峰工业区代缴。鼓励企业提高科学管理水平，鼓励争创名牌，鼓励创办科技型企业，对企业给予一定的奖励。●服务到位金峰工业区设立的管委会和开发总公司，为企业提供“一条龙”服务。工业区内建立了110联动服务机制，切实保证工业区内的社会治安和稳定。规范检查坚决制止“三乱”行为。2、项目劣势分析◎项目位置相对较偏，与目前北斗工业园其他厂房有一定隔断，二环路建设尚需时日，公交线路少，与市区有一定的距离。◎目标客户群无法准备把握，无法真正目了解标客户的真正需求。◎银行按揭款待有一定的难度，按揭成数和年限可能无法达到最高（7成10年）◎整块土地使用年限为50年，商住配套也是50年，而目前房产的住宅使用年限为70年，商业为40年，房地产交易与房产证的办理有一定的难度。◎本项目为了回笼资金，重在销售，将失去一部分租赁厂房的客户。3、项目机会点政府比较支持，目前政府坦言手中有40多家客户，只需挖掘其中几家，便可完成项目的招商工作。4、项目威胁点厦门同安城南工业区、翔安火炬工业区目前正在大力招商，按揭成数较高，价格也比较优惠。漳州角美工业区发展规模不断扩大，也在对外招商，也将对本项目造成一定的威胁。而且他们基本以政府出面的形式办理相关手续，提高企业购买厂房的信心。5.项目定位1、客户群定位本项目对面地块共100亩左右，被五家厂家瓜分，分别为华丰（漳州）置业有限公司、漳州昌鑫机械有限公司、漳州市群众纸业印刷有限公司、漳州康力嘉钟表有限公司、漳州市辉跃电子工程有限公司以上企业为漳州注册的中小企业，范围涉及机械、钟表、电子、印刷、置业等类别，范围广泛。厦门同安、翔安工业区客户群体集中在厦门注册港资、台资、合资及外资企业，如翔安火炬高新区主要为与高科技相前的软件、生物、信息、光电等企业，有戴尔、ＡＢＢ、联想、松下、富士电气、联邦快递等世界五百强在内的５００多家企业在此落户。龙池角美的客户群集中在漳州、龙海大型企业和三资企业，如灿坤实业、泰山企业、福贞金属、漳州方明钢铁、龙海