左左岸岸··国国际际招招商商部部行行业业市市调调分分析析市市调调行行业业?1、餐饮业；2、娱乐业（热舞、酒吧、卡拉OK）；?3、连锁家电；4、家居；5、足疗按摩；?6、服饰专卖7、汽车配件及美容；?8、手机通讯；9、数码产品；10、影院网吧；?11、建材陶瓷；12、书店；13、酒店；?14、金店珠宝；15、艺术品；16、运动器械；?17、美容美发；18、直销；19、酒类食品展示厅；?20、医药（含医疗器械）?银行、联通、移动公司为快交房前再联系的单位，暂不在本报告范围内不可不可规划规划行行业业?1、数码产品?2、金店珠宝?3、服饰专卖类?4、手机通讯?5、建材陶瓷?6、美发?7、艺术品?8、酒类、食品展示厅?9、医疗器械数码产数码产品品?八方电器、多友数码、中友数码、中原数码?此行业属高毛利行业（行业毛利率达15-20％），租金承受力较高，但须有大量人气带动销售，选址以市中心或专业市场（科技市场）附近为佳，我司项目位置太偏，又在科技市场幅射范围外，故商家不暂看好此区位.金店珠金店珠宝宝?金鑫珠宝连锁、英特纳珠宝连锁、中港珠宝、天成珠宝?此行业属高毛利行业，租金承受力较高（如：英特纳二七路店租金高达330元/㎡/月），但行业所售商品为奢侈品，消费客层较窄，同时又受款式、品牌等因素影响，成交面更窄，须有足够大的人气来带动销售，虽认可我项目周边为高档住宅区域，但项目周边人气仍待提升。所以现珠宝连锁卖场多有进驻商场经营，利用商场大量客流带动自身品牌销售的发展方向。服服饰专卖类饰专卖类?服装为高租金承受行业，在大型商场为联营扣率22%—30%不等，租金因地段与商场的不同从一百多到几百不同，但通常集中在客流较大或形成片区的地方，如二七路，二七商圈，健康路及黄河路等路段，受地段限制较大。?服装行业培养期较长，即使新品牌进入成熟商圈也致少需要一年的培养期，且淡旺季分明。单一品牌的专卖店，旗舰店最大三百平方左右。?所以我司项目暂不适合做此业态。手机通手机通讯讯?迪信通、金利?手机卖场属微利行业，且供应商多为二级分销商，此行业选址多在人流大的商圈周围；?但手机通讯若与移动或联通大厅结合来做另当别论。?如金利与移动公司为合作商，代办各种移动业务如缴费、业务变更等，兼有手机销售且为厂商直营柜。零售只占其销售的一少部分。租金50—60元/平方（正道花园对面省政协的楼面），租金承受力不高。建材陶瓷建材陶瓷?天荣建材港?租金一层22元/平方米，二层10元/平方米。行业租金承受力较小，商户都要求在专业市场内，不单独做门面，且建材类对于日后租金的上升不利，没有上升空间美美发发?多与大的美容SPA相结合，若单独做对面积需求不大且此行业中知名的店铺多集中于客流较大且消费人群集中的地方。艺艺术术品品?炎黄阁（字画）?该行业对面积要求不大，对位置虽然没有什么特殊的要求，但因为该行业内几乎每个店都有特殊的消费群体，都有一定的政府背景，所以一般在市中心较不起眼的位置。而工艺品店集中于花园路中段，邻近省政府附近。酒酒类类、食品展示、食品展示厅厅?此类店面一般都不是很大，都是为宣传品牌做的展示店，所以该行业店面多集中于政府机构及医院周边或商业繁华区医疗医疗器械器械?集中于大石桥一带，为全省小型医疗器材的集散地，基本形成了自发的专业市场，且店面都不大，不以零售为主，主要以批发为主，租金视位置不同100—200元/平方不等。?大型的大品牌医疗器械有专门的代理商来做，通常租用写字楼有专门的销售人员进行业务销售，不做专门门店。可可规划规划行行业业?主要规划行业?餐饮、娱乐休闲、足疗按摩?家电、家居、建材超市类?影院、网吧类?运动健身、美容SPA?汽车配件配饰?医药类?直销展示厅?补充规划行业?书店?酒店餐餐饮饮、、娱乐娱乐休休闲闲、足、足疗疗按摩按摩?此类行业较为特殊，属能快速聚集人气的行业，经查询包括对工商部门的咨询，郑州市内未对住宅下面商业开设饭店进行限制，所以此类行业可规划。?餐饮、娱乐休闲两种业态是最聚人气的，租金承受力中等，但前题是需要有特色，从市场调研来看本地发掘潜力不大，建议从外地引进一到两家本地没有的品牌起一个带动作用。?餐饮：?本地外地共39家，其中包括中餐、西餐、快餐及特色风味，如越秀、小南国、海底捞、迪欧、上岛、麦当劳、肯德基、德克士等。?德克士旗下的有和面食有扩店计划，其面每份15—18元不等，需求面积100—180平方，但面积需求太小。?餐饮基本分两大类状况：一类在本地不再有扩店计划或暂时没有扩店计划；一类是有扩店计划，但不再做直营店以发展加盟商为扩展方向，而麦当劳、肯德基、迪欧咖啡则因为区位问题不考虑。娱乐娱乐休休闲类闲类：：共五共五家，其中家，其中阿阿伦伦故故事事酒酒吧为吧为全全国连锁国连锁，目前在，目前在郑郑有一家，有一家，计划开业计划开业后后稳稳步拓步拓展展经营经营，其，其他均无拓他均无拓展展计划计划。。?足疗按摩：?本地与外地连锁共12家，大部分开店意向都不太明确，重庆家富富侨、行养堂浴足保健、华夏良子均为外地连锁，没有明确表示，需继续跟进，而本地商家有发展意向的一是不考虑本项目区位，一是要等到项目快完工时再考虑。本行业可以继续进一步跟进。家家电电、家居、建材、家居、建材超超市市类类?家电卖场类：?联系了国美、苏宁、永乐、五星、八方等五家全国和地方连锁企业，八方开始向数码4S店转型，不再考虑做家电大卖场，而永乐与五星经其公司考察后，对本项目区位不满意；国美、苏宁正在洽谈中。?本项目适合社区店，面积二、三千平方，租金一般在20元/平方左右,不超过三十元。?家居卖场：?外地一家，本地三家。深圳好百年因硬件问题不考虑在此扩展，本地的欧凯龙、佳和、美家正在联系中。?面积均在1万5千平方以上，其中佳和为省供销社自建自营项目,面积两万三千平方。?租金不超过三十元。美家约21元/平方米。?建材超市类：?外地两家本地两家，只有本地的易购万家正在考虑中。?此三类行业租金承受力均较低，但这些大品牌卖场的入驻能够提升项目自身的价值。影院、影院、网吧类网吧类?影院：?农业路奥斯卡电影大世界，租用物业，整体在二、三楼，共十间小型放映厅和一间网吧。?对于我们项目4.5米的层高基本够用（做小厅），目前采取两种形式经营，租用或合营分成。正在洽谈中。?网吧：?四海网吧，面积中等，设备陈旧且环境不好；东风路升势网吧分高中低消费，并提供餐饮（收费），人气很旺。说明消费人群广泛，且环境好的网吧收费已被认可，更具吸引力。?网吧暂时没有拓展新店的计划，此行业属高利润行业。建议可自营。运动运动健身、美容健身、美容SPASPA?运动健身：维体、澳瑞特、艾博?艾博于2006年开一家新店，位置已定，三月份开始装修，不再考虑；澳瑞特两种合作方式一种直营，一种合营。维体对项目位置不太满意,仍在继续追踪中.?租金承受力不高，但属提升项目档次的行业?美容SPA：?共联系14家，大部分为连锁企业，连锁类希望再开店为加盟形式，单店再开直营店较为关心天然气、停车位。?属高利润行业，租金承受力较高。可与健身、美发相结合来安排位置。汽汽车车配件配配件配饰饰?汽配大世界、汽配广场内商户?就区域而言，项目周边花园路路西的汽配大世界和路东的北环汽配装饰广场形成多年，总面积达十几万平米（含汽配装饰广场南新开项目），项目周边已具备成熟的行业经营大环境。?就行业租金而言，其两个市场的租金一至二层的商铺租金高达35-50元/㎡/月，说明此行业具备较高的租金承受力。可规划医医药药类类?河南大药房、张仲景大药房?两者皆为国营转制企业，前者为本地企业，有八家直营店，另还有加盟店，需求面积几百平方；后者为连锁企业，现有18家店，面积从社区店到大药店不等。?此行业受地域限制不大，对于我们项目及周边项目和汽配大世界都能够辐射到，租金承受力中等，适合社区配套。直直销销展示展示厅厅?安利、仙妮蕾德?只有安利目前在郑州有两个大的展示直销点，仙妮蕾德属个体行为，店面都较小不合适本项目。?明年将会有一家新的直营品牌进驻郑州，有待联系。?此行业租金承受力较高；书书店店?新华书店、台湾书店漫画吧?新华书店对社区店只做联合经营,所以只做补充考虑;台湾书店漫画吧需自营,若西餐自营的话可与西餐相结合,若台湾书店漫画吧经营得好,我们可发展加盟商，以收取加盟费。酒酒店店?中州、索菲特?中州目前只发展快捷酒店，且通常自建自营，不租用物业；索菲特也属中州的物业，但是由法国的一家酒店经营公司进行经营管理。从现状来看此行业只能从外地引入了，做补充规划。规划建议规划建议在汲取公司董事对上次报告与商业定位的意见反馈后，招商部根据对各商业业态再深入的摸查后对左岸国际商业做了修改后的新规划方案2#2#楼商业规划楼商业规划?主体原则?缩小餐饮面积，减少烟道的设置以降低成本?从可规划行业中选择能做形象店的商家作为主攻方向?商业规划?主打汽车配件配饰、医药、直销三大可做形象店的行业?此类行业一般只租一层，最多两层；但招商部将尽力说服商家一至三层连租?对第三层建议由我司加盟一家餐饮业。一是在对外宣传上开发商自持一部分物业对投资者和经营者更有信心，二是可以在经营一段时间后再以带租约形式或返租销售。1#1#楼商业规划楼商业规划?主体原则?以娱乐业为主，尽量避免餐饮类，以降低成本?争取引进大卖场?商业规划?在年前针对家电、家居、建材超市类做主攻方向?休闲、健身类为辅?年后在家电、家居、建材超市类不能确认的情况下，针对外地的酒店、娱乐做为主攻业态?三层商铺若有剩余，建议由我司自己经营高利润的网吧业态