西宁城东商业旅游城市综合体项目规划设计任务书初稿发展商:西宁新千房地产开发有限责任公司商业顾问:深圳市新摩尔商业管理有限公司2010年8月3日目录4.暧通空调专业要求.................................................................................................................95.给排水专业要求...................................................................................................................106.强电专业要求.......................................................................................................................107.弱电专业要求.......................................................................................................................11第四部分设计成果要求.................................................................................................................111.设计范围...............................................................................................................................112.成果要求...............................................................................................................................113.时间进度表...........................................................................................................................12第一部分总则1.项目概要西宁城东综合体项目是一个包括购物中心、五星级酒店(国际会议中心)、写字楼、酒店公寓、高尚住宅等内容的大型城市商业旅游综合体。它既是构筑西宁城东中心商圈的重大功能性项目，也是建设西宁大城市的标志性建筑，具有特殊的公益性质。项目开发单位：西宁新千房地产开发有限责任公司策划概要价值观西宁淮海西路西宁城东商业综合体设计中最重要的价值观是：?商业价值观：亚洲一流的城市商业旅游综合体(主题文化酒店、体验式城市购物中心和地标式5A写字楼)应当成为西宁最新的地标，具有吸引国内外顾客的能力?科技价值观：新建筑应面向未来，运用节能、环保及生态技术，创造新一代的生态节能绿色高层建筑和商业建筑?文化价值观：新建筑既要有先进科技又要有文化内涵，从悠久的青海历史文化中吸取营养，必须与西宁城东及西宁火车站之间保持和谐统一，注重空中天际线和高层建筑形态与周边建筑物的整体和谐目标项目定位城市最具时代特色综合体----西宁城东商业旅游综合体青海惟一性、权威性、不易模仿性的体验休闲购物中心顾客群体：优先重视5公里半径人群消费特征，先抓住本城市消费人群，兼顾吸引周边150公里半径城市中高收入消费人群项目要达到的主要目标是：?满足商业要求，创造一个集商业、商务、服务、休闲娱乐、文化体育、观光旅游等多样化的功能为一体的地标性商业旅游建筑综合体?满足技术要求，在交通、环保、规划、建筑、结构、设备等方面提供一套亚洲一流的技术解决方案?满足文化要求，设计方案要满足并通过规划及相关政府部门的审批要求理念亚洲一流的城市商业旅游综合体可持续经营的主题式购物中心1)城市运营理念?与西宁新千房地产公司在西宁的整体开发计划相配合，通过创建新的地标建筑，完善区域城市功能，并且引领西宁CBD的开发建设?与城市交通网络有机结合和利用，实现交通导向型（TOD)的开发?完善西宁东部核心商圈功能，形成一条连续、完整、强大的商业带，加强步行交通及景观联系,沿街立面能够展示商业氛围?在东向和西向，充分考虑项目服务周边居民区，需要考虑顾客从南侧方便进入项目商业综合体?在北向，重点考虑西宁城东小型文化休闲广场的设置,对火车站方向人流形成有效的引导?重点规划好西区青海主题文化五星级酒店和购物中心(以三江源和青海湖等最具代表性文化作为项目主题)以及东区5A写字楼地标项目，充分利用建国南路和夏都路和项目主体的交通联络，东向和北向立面个性特征鲜明,必须要组织好交通关系2)创新商业理念一：购物公园空中公园和购物中心有机结合?创造青海旅游主题的商业（商务）公园，将商务、休闲、购物、消费、旅游的概念与开放式公园概念融合在一起，室内共享空间与室外广场有机贯通、汇集人气?打破封闭式Mall和商业街的习惯型套路，引领公园式购物休闲的消费新体验，实现商业经营模式上的创新。?改变巨大的建筑体量形成的笨重感，消除室内拥挤空间带来的沉闷感，保持适当的开放空间与封闭空间的合理比例，形成轻盈通透、内外贯通的景观建筑。?增加城市绿色公共空间，设置退台建筑，形成空中公园，设置多个节点满足顾客文化娱乐要求，打造体验经济的代表作，吸引青海省内外各种层面的游客和消费者。?将西宁城东空中文化广场、绿地、树木、水景、园林、雕塑等元素穿插在一起，形成商业休闲广场，方便广场人流次空中和地面以及地下进入本项目购物中心。3)创新商业理念二：旅游地产?本项目商业建筑综合体要成为青海新的旅游经典,成为青海主题商业建筑的典范,在中国商业综合体开发历史上占有一席之地。在项目主广场，要创造青海地域文化融入到西宁城东综合体文化景观。?对于不同消费群体及不同年龄段的游客都要设计吸引点,重点满足中等收入人群消费需求。?地下空间主要满足停车要求和今后轨道交通连接的要求。第二部分1.用地范围项目位于西宁夏都路(原果洛路)南侧。北靠夏都路，东至规划路，西沿共和路，南临绕城南路，总用地面积西区：12.24万平方米，东区7.0849万平方米。项目西区综合体部分投资：13.6亿元人民币。其中22万平方米综合体部分投资如下(不含地价)五星酒店4.5万平方米4.5亿元购物中心10万平方米5亿元公寓4万平方米(装修)1.6亿元写字楼3.5万平方米1.5亿元地下室4万平方米1亿元合计13.6亿元2、主要规划经济技术指标西区1)、总用地面积（包括附广场用地）：183亩（12.24万平方米）2)、容积率：≤4.73)、建筑密度：≤27.73%4)、总建筑面积57.3万平方米东区东区地块面积106亩(7.0849万平方米)，容积率6.3,总建筑面积小于44.87万平方米。规划高度不超过160米。3、项目拟建规模和内容西区总建筑面积57.3万平方米，其中果洛路和建国南路交汇处定位为购物中心和五星酒店、公寓和写字楼综合体。综合体部分占地面积为2万平方米，综合体为三塔楼方案，地面建筑面积为20万平方米左右，地下二层建筑面积4万平方米。地下建筑面积均为4万平方米，要求地下做到－2Ｆ，地下空间为停车功能。3.功能定位商业办公、酒店、公寓、购物中心、商业街区、西宁城东城市商业综合体4.地面建筑面积分配表西区方案表1西区布局综合体建筑面积分配表西区东区总用地面积122476（平方米）总用地面积70849（平方米）五星酒店50000（平方住宅355038（平方米）米）大商业电影院、餐饮10000（平方连锁酒店10000（平方米）105600米）购物中心66000（平方5A写字楼30000（平方米）米）虫草城19800（平方Soho22000（平方米）米）沿街商业31753（平方米）空中公园15200（平方米）空中花园不计入容积率艺术馆民族艺术展览6800（平方米）为主5A写字楼20000（平方米）Soho20000（平方米）酒店公寓68000（平方米）住宅165500（平方米）沿街商业30684（平方米）已规划建筑88408（平方米）共计573392（平方共计448791（平方米）米）容积率4.7容积率6.3在上表中将西区作为统一的整体进行规划设计，在概念性方案设计中，综合体部分占地在2万平方米，容积率为10.0，20万平方米名称总规模5A写字楼酒店比例公寓比例商业比例百分比值100%1620.418.245.4223.54.5410东区方案（商务酒店+写字楼塔楼高度150米，37层；地下室面积：1.2万平方米,根据前期招商摸底结果，我们总结主要商家对经营建筑面积要求东区要求在建国南路和果洛路交汇处规划一栋150米高度的超高层建筑，可以将商务酒店和5A写字楼等放在一栋，裙楼为四层，配套商务和洗浴中心和KTV等功能。要求制作的效果图与周边规划合成为总体效果，衡量项目与周边的和谐性，要求项目既是地标又要在色调与建筑形态周边山体协调。第三部分各专业要求1.规划设计要求1.1总体要求?规划设计要对建国南路城东商圈等周边建筑及西宁城东火车站片区要素进行综合分析,重点考虑西宁城东的整体和谐，考虑近看和远看的总体效果，并在分析的基础上提出设计方案，以使西宁