商业街项目策划报告二00五年五月二十五日一、项目基本情况1.1、项目整体情况商业街项目全长980米，街宽31米（路宽21米，两边各退让5米），占地面积11万平方米，建筑面积24万平方米，容积率2.04，广场绿化率39%，是一条集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住于一体的大型商业街。该街分为A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L11大功能区，其中A、B、D、E为大型超市、百货、餐饮、家电商场，C、K为高尚住宅区，F为2幢20层的高级商务大楼，其他区域为综合型商住楼，一、二层分别为时尚精品专卖，同时配有大型停车场。该项目坐落于南京市江宁区东山镇东新南路，位于江宁最繁华的中心地段。与金箔路和大街东路连接，周边餐饮、卫生、教育、生活设施林立。交通十分便利：101线、南金线直达南京。江宁区内1路、5路、8路通向江宁其它区域1.2、地理位置项目位于南京市江宁区东新南路，南北介于大东街路和金箔路之间，东西介于竹山路和天印大道之间；1.3、周边配套商业配套：上元街基本上为江宁的新街口，东山步行街基本上为江宁的湖南路，女人街基本上为江宁的新百，江宁电子一条街可以看做是南京的珠江路，项目所在位置占尽繁华交通：公交系统四通八达。上元大街：区内1、4、5、8、10；101等公交路线；金箔路上有：南金线、金汤、金湖、金秣、金陆、双周等路线；机场高速，近在咫尺教育配套：江宁中学、上元中学、上元路小学、江宁南京实验小学、东山镇中心小学、江宁体校(舜天青少年培训基地)、江南影视学院等；银行配套：工行、农行、建行、上海浦发、招行；生活配套：上海华联、苏果超市、世纪华联、东新农贸市场；企事业单位：江宁供电公司、南京起重电械厂、平安、人寿保险公司、江宁医药公司、乐超纤维制品公司、金箔集团；江宁行政服务中心、工商行政管理中心、江宁人民法院、江宁体委、江宁工会；医院配套：江宁区中医院、江宁区人民医院、口腔医院、皮肤病诊所；酒店配套：金元宝大酒店、东新大酒店；1.4、产品特点：1.4.1日光广场布局朝向：商铺分为外铺、内铺，基本上东西向为主；面积：35-614平方；面积种类较多；建筑形式：前街商铺共三层，为1+2式商铺；1、2层连卖，挑高4.2米；3层为内铺；后街商铺共2层，一层挑高4.2米，二层挑高3.6米；1.4.2日光佳园户型：朝向较好，基本为正南北设计，且全部为板式住宅，一梯两户设计，户型上基本不存在市场阻力；面积：目前只剩下120平方以上的户型在售；整个项目面积比例上，130-140平方比例稍多，整体基本合理；二、项目卖点分析总体特性商铺特性：江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，自由组合魔幻式产权旺铺，投资回报率不低于6.03%，江宁湖南路正在形成住宅特性：成熟社区，超级豪宅122-240平方享受完美生活2.1、地段优势江宁核心商圈、黄金地段，两头通、客源广，江宁湖南路正在形成江宁东山作为江宁传统的发展区域，拥有成熟的生活配套，庞大消费群体。本项目所在地已经形成一定的商业规模，上元大街、竹山路电子一条街、东山步行街、中国女人街、金宝大市场等，商业氛围十分浓郁。项目所处位置，位于上元大街和金箔路两条主干道之间，中间还有鼓山路、上元二街、桃园路等支路，人流渠道较多，容易形成集中的商业模式。类比南京湖南路的地段，两者十分相似湖南路位于中央路和中山路之间两条主干道之间，辅助以狮子桥、丁家桥等支路，共同形成湖南路商业圈，以湖南路为主导进行品牌店的经营，而狮子桥和丁家桥以餐饮经营为主，形成餐饮、购物、娱乐一体化的商业圈。本项目东新南路的主体经营可参照发展，以品牌专卖或者主力店的形式进行经营。在支路的发展上可以考虑发展餐饮。则整个项目则可逢机而生。故称本项目地段为，江宁东山核心商圈的黄金地段住宅方面主题：成熟社区、122-250高档豪宅2.2、规划布局的优势项目本身为整体商业街的一个功能区，在规划设计上产用了中间回廊，前边半弧广场的形式，容易引导人流和使人流驻足，商业氛围相对集中。2.3、产品优势面积36-614平方，涉及客户范围广，总价在范围之内可上、下左右，自由组合推广主题：自由组合魔幻式产权旺铺住宅方面：面积大、现房销售推广主题：成熟社区，超级豪宅2.4、交通优势已有的交通优势与主城区：101线、南金线直达南京。江宁区内：1路、2路、5路、8路、10路、大中线；周边县城线路：金陆、金湖、金汤、金秣、金溧、金丹、双周等潜在地铁优势地铁1、3、5、7号线到达东山新城区。虽然具体的选址方案没有确定，但考虑到与周边公交线路的对接问题，一定会选在金宝汽车站、东山总站附近，而这两个站点距离本项目都很近，具有潜在的升值点。本消息未经确认，可由销售人员口头讲解。2.5、投资分析目前本地区的门面租赁价格基本上控制在1.2-1.5元/平方/天，在现有项目优势的基础上，经过3-5年的市场培育之后，达到2.5-3.0元的租金水平，基本上不存在阻力。年投资回报率最低可达6.03%以上。以假定1万元/平方售价计算，5年内租金为1.2元/平方/天，则5年租金为2190元；(实际租金肯定高于此数字)剩余35年，按最低稳定租金2.5元计算，则35年租金收益为31937.5元；(实际租金肯定高于此数字)；则年投资回报率为(31937.5+2190-10000)÷10000÷40×100%=6.03%三、项目推广方案由于本项目整体销售周期从2005年5月-2006年2月，共计10个月的时间，销售周期并不太长，所以广告策略采用直奔主题的方式进行宣传推广，直接从项目的卖点入手进行广泛的宣传，在不同的销售阶段通过报纸、电视、横幅等及时的消息渠道配合销售信息，完成整个项目的销售工作。项目推广主要包括以下两个方面基本推广，是每个项目一般情况下必须具备的推广条件。包括销售中心的设置、沙盘模型的设计与制作、案场氛围的渲染(包括彩条旗、路旗、引导系统、产品解析等)、楼书、折页等；重点推广，主要是针对不同的目标客户群体进行的不同的推广活动，以及在不同的销售阶段，向客户群体表达重要信息的推广手段。阶段性重点推广，本项目阶段性重点推广结合销售进程主要为，2005年5月-6月，客户积累阶段，本阶段表达的信息主要是日光广场商铺正在预定的消息投放，主要销售阶段2005年7月-11月，主要表达的信息是日光广场火爆、热销的信息。2005年12月-2006年1月主要针对剩余铺位进行有针对性地重点推广，解决最后的难题。地区性重点推广，主要针对目标客户群体，南京、江宁本地，以及上海、杭州等地的客户群体。本地客户群体采用基本的推广手段进行客户吸引，异地客户通过与其它公司合作方式，以及单独推广的方式进行。本项目的基本推广方式设计：3.1、销售中心3.1.1展板：先设计画面，尺寸待定?项目整体效果图1组，共3个：项目区域位置图1个；项目整体效果图1个；项目日光广场平面图1个；?项目日光佳园住宅户型图1组共2个：(印制300份小的户型图，可集中于1张)87平方及顶跃126平方1个；131平方，及顶跃168平方1个；单页户型图可集中在正反面，只做一页；?日光广场面积分割图1组1个；?商业布局对比图1组，共2个：湖南路商业布局图1个；以道路分配为主，体现出湖南路在中央路、中山路中的位置，画出狮子桥、丁家桥的位置；体现出湖南路的路宽；东山镇商业布局图1个；体现出项目和上元大街、金箔路的对比位置，画出鼓山路、桃园路的位置，体现出商业街的路宽；?商业投资鼓动图1组，共1个：买就买只潜力股(画面表达，K线图，股市上涨图，股名日光广场)分析：地段、地段还是地段——江宁绝佳地段，连通繁华的——上元大街和政务、金融大道——金箔路，汇聚江宁所有人气，配以四通八达的交通路线，辐射周边所有县市；原始股入手，买到就是赚到——日光广场，商业街商业氛围全面提升的转折点，2.5万平方商业面积，全面打造商业街全新商业形象。股本投入自由控制，风险降至最低————购买最适合自己的面积，商业面积自由选择，投入资金自由控制；投资回报率跳着算——980米商业全面打造，3-5年内让自己的租金翻一番，1.2-1.5元/平方/天↗2.4-3.0元/平方/天，最低回报高达6.03%；详细计算办法请向现场销售人员咨询。3.1.2售楼处内部挂旗数量50个，颜色可以做两种以上，避免单一色彩；尺寸请设计部考虑，悬挂于屋顶表现内容：商业街日光广场突出现场气氛热烈即可。项目LOGO已经提供。3.1.3销售中心背景：总销售台背景，表达内容类似于精神堡垒，主要为项目LOGO、项目名称：商业街；开发商：发展有限公司；背景色建议采用沉稳、大气的色调。尺寸：宽3.8M×高3.84M3.1.4道旗设计竖挂内容：日光佳园豪宅现房全面推出日光广场魔幻商铺正在预定咨询热线：3.1.4精神堡垒主要在于色彩的搭配上，内容为商业街和LOGO尺寸高6M宽1M3.1.5遮阳卷帘共6个1.35M×2.8M表达内容地段1商业大道上元大街政务、金融大道金箔路项目人气天然自成地段2交通优势上元大街交通金箔路交通商业街交通金宝大市场交通东山总站交通未来地铁交通投资价值原始股价值：项目整体商业前景不可估量类比L地块的销售价格，和目前的销售价格，增强客户信心。租金增长水平，投资回报率折算；3.2工地围墙画面简洁、色彩鲜明，信息明确内容：第一阶段：5月25日-10月30日商业街日光广场二期投资旺铺正在预定咨询热线：开发商：发展有限公司全程代理：第二阶段：05年11月1日-06年3月30日商业街日光广场二期投资旺铺急速递减中咨询热线：开发商：发展有限公司全程代理：3.3周边道路金箔路两侧灯箱画面设计商业街商铺预定中向前米3.4户外大牌最核心的主题：投资价值商业街日光广场租金3-