闸北板块价值评估2007.6不夜城板块公寓价格解读?引言?板块概况?纵向市场?横向市场?价格解读引言不夜城板块，位于老上海的下支角地区之一——闸北，地理意义上的上海中心城区，在上海市中心土地资源日益紧张，以及老城区规模性改造的情况下，其区位、交通以及配套等居住生活方面的优势逐步明显，公寓价格亦借房产市场整体上扬的趋势水涨船高。就该板块整体较差的居住环境、上海居民的传统观念而言，当前的公寓市场价格是否合适呢？这里将偏重从数据的角度进行分析。基本概况?区位特点?交通条件?生活配套?市政规划区位特点不夜城板块不夜城板块位于：闸北区南部，苏州河以北、中山北路以南。大宁板块北临大宁板块；东接北外滩板块、南倚北静安板块；武宁板块不夜城板块北外滩板块长寿板块北静安板块北黄埔板块北黄埔板块；西靠武宁板块、长寿板块。区位特点该板块在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。以不夜城商圈为中心商业配套，各项配套丰富，但缺乏全市辐射力的商业、文化中心。由于板块内，老城区密布，火车站外来人流混杂，加之上海居民的传统居住观念，极大地降低了该板块的住宅档次。交通条件该板块的交通配套相当成熟：轨道交通1号、3号、4号、以及正在建设中的8号线、10号线纵横穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余条公交线路密集分布。南北高架方便自驾出行。不夜城板块铁路上海站、中山路长途汽车站、上海长途客车总站、恒丰路长途汽车站、虬江路长途汽车站等是上海与周边城市连接的主要节点。庞大的立体交通网络颇具规模。生活配套不夜城板块各项生活配套设施齐备：医院：上海市中医院、长征医院闸北分院、芷江地段医院、海宁地段医院等；教育配套：同济大学第三分校、上海机电学院、塘沽学校、沪北中学、市北中学、闸北第三中心小学、共和路小学等；商业配套：不夜城广场、太平洋百货、农工商超市、吉盛伟邦等。各项配套均以满足百姓基本生活需求为标准。市政规划“规划在十一五期间，依托交通枢纽优势，利用铁路上海站北广场土地储备和综合改造的契机，拆除不夜城地区成片旧区，加快闲置地块建设和功能调整，基本完成不夜城地区形态建设，加大功能开发力度，建成以现代交通服务为核心，中小企业商务服务为支撑，旅游综合服务为特色，商贸服务、中介服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区，成为上海现代交通商务区核心区。”纵向市场?在售项目分布?市场走势?市场价格?供求关系?项目分段分析在售项目分布泰阁紫兰苑绿洲雅宾利蒙特利城目前闸北内环板块有5个主要的在售项目。分布区域较为零散。分布零散，且体量仅以绿洲雅宾利卓悦居和蒙特利城稍大，其余皆为城区改造的小规模开发产物。在售主要项目资料名称总建容积率建筑形态面积段（2R、3R）97--108绿洲雅宾利60000(一期)3.3高层130--16069000088--114.38蒙特利城3.45小高层、高层126--136.4993-112紫兰苑400003.4小高层、多层120-13770-90泰阁9044——小高层130卓悦居513005.39高层86--98市场走势报价：11000-13000报价：13000由于产品地段与品质泰阁报价：18500紫兰苑绿洲雅宾利的分段，各个项目定蒙特利城位都有所针对。报价：16000立足各档次主力供应与成交的三个项目的报价：16000-18000客源，来说明目前不卓悦居夜城板块的产品定位与走势。市场走势（以客源入手分析）市区客、外籍中高客源为主区域客为主价格较高，压缩闸北本区域客源了本地客源的购雅宾利蒙特利紫兰苑占近7成，其余买意愿。客源大来自全市其它区部分是徐汇、黄；埔、卢湾等区拥拆迁户居多；有一定购买力的由于产品自身定人士，以及近3市区客与区域客各占半壁位经济化，购买成的外籍华裔客客层相对较低。客源部分来自徐汇、黄埔、卢湾等区，相对紧户。邻绿洲雅宾利的价格优势，吸引大量闸北老区的拆迁户，这些客源利用拆迁补偿购买原生活环境的物业。市场走势客源直接反应的就是价格承受能力，而产品定位是区位、品质、地段等条件的结合产物，并且最终归结到价格。从不夜城板块的客源层次出发，板块楼盘档次定位基本上可以分为高、中、低三档，以房产市场同时期产物的水平比较，板块产品存在较大的差异和错位。市场整体呈现向上的走势，表现在价格的上扬雅。宾利客源5%30%55%10%市区（黄埔、卢湾、徐汇）闸北本区外籍人士其他客源市场价格06-11-2620000泰阁1900018000峰值17000170171655616781162021640916000158731529515000145261445014409成交均价：14000139681496013551133181340413000120001100010000998310065100379000Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-0606060606060606060606060707070707不夜城06-4-306-7-2906-11-2107-2-8绿洲雅宾利蒙特利城紫兰苑2期卓悦居市场价格价格时间点均价极低990306-0114960极高1701706-04从统计数据中，我们可以清楚地看到06年至今，不夜城板块房产市场大幅上扬之势：06年初始，不夜城板块以10000左右的单价低开市场；06年4月，伴随绿洲雅宾利强势开盘，房产市场成交均价直线上窜至17017的峰值；之后，低价楼盘尾盘渐少，以及大量中高价格楼盘上市，支撑不夜城板块将房产市场各月份的成交均价一直维持在15000左右浮动。反而缺乏继续上扬的动力和趋势。供求关系紫兰苑、联富假日公寓蒙特利、圣和圣、紫兰苑绿洲雅宾利，蒙特利板块市场供大于求供求关系06年1月至07年5月期间，不夜城板块总体供应、去化统计如下：套数面积供应2680251624去化1906191174累计供求比例：1.41累计17个月的房产交易统计显示，不夜城板块呈现供大于求的情况，供应超出需求近1/4，市场消化潜力被高估。项目分段分析06年1月-07年5月期间，06年之前开盘在售的主要尾盘交易情况：楼盘成交均价成交套数成交面积富泉公寓10445333578协和大厦104232283富邑华庭10242141465新红厦公寓99688911160北方佳苑9123374686累计988617521172项目分段分析06年1月-07年5月份期间，06年之后开盘在售的主要楼盘交易情况：楼盘成交均价成交套数成交面积绿洲雅宾利（一期）1759263967888蒙特利名都城1518624830362灵广花园（二期）12240503865紫兰苑二期1230124925203圣和圣广场1306111610070卓悦居（西区）1670922019459联富假日公寓1312021012791累计155451737169638项目分段分析54.54.443.532.522.061.941.741.741.711.861.51.541.511.411.191.331.3111.11.150.50Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-0606060606060606060606060707070707累计供求比在价格产生较大的变动之后，市场供求比例呈现增大的趋势项目分段分析成交均涨幅06年1月-07年5月，06年前开盘项目尾盘均价价仅9886，06年后开盘的项目整体均价达06年前988615545，前后涨幅57%，区域市场内，公寓产品57%06年后15545价格的陡然增长可见一斑。06年4月份，绿洲雅宾利上成交均成交推出成交面推出面去化市为整个不夜城板块的价格上价套数套数积积率扬打响了头炮。这样大幅度06价格提升的影响下，市场反应年155451737268016963825188165%为累计供求比出增长趋势，后腥增供应量去化纵向比较相对困难，价格提升的程度缺乏市场支撑。1、不夜城板块区位价值的体现，以及产品质量的提升，势必带动板块成交价格；2、经过楼价暴涨后，市场持续上涨缺乏动力，当前价格的上升空间不足；3、目前市场供求比为1.41，供大于求，市场价格支撑存在问题；4、价格暴涨后，引发累计供求比数值上涨，出现去化压力，价格提升的程度缺乏市场支撑。横向市场?类比板块选择?板块价格比较?板块供求比较?整体市场比较类比板块选择武宁、长寿板块是指普陀区内环以内、中山北路以南、苏州河以北的区域。与不夜城板块相似，处于准城市中心的位置，区域内楼盘性价比较高，是高品质楼盘集中的区域之一。该地区的生活配套也相当成熟。武宁路商圈是该地区商业的主要聚集地，商场、大卖场、便利店、餐饮店、电影院等商业、文化设施都很齐全。板块内有两条轨道交通，10多条公交线路，两座跨苏州河桥梁和中山北路高架，构筑了三维立体交通网络。也是上海未来主要的轨道交通枢纽之一。板块价格比较板块价格比较20000190001800017000160001500014000130001200011000100009000Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-Feb-Mar-Apr-May-0606060606060606060606060707070707武宁不夜城长寿不夜城以三者最低的起点价格，涨至与武宁、长寿相近板块价格比较在以上三个板块中，不夜城板块的价格起点是最低的，可是经过06年4