南昌造漆厂项目商业计划书第一章项目概况一、项目概述南昌市造漆厂因国企改制，对原生产生活区土地实行整体挂牌出让，由南昌市国资公司、造漆厂制订安置方案并设定挂牌出让条件。1、造漆厂地块情况该地块较为方正，纵横约228米，东、南低，西、北高，落差5米左右，有利于土地的规划和利用，沿街有较长的展开面，具有一定的商业价值，纵深有厚度，能形成较高品质的小区。（1）可用面积：约74亩（2）用地性质：商业、住宅（兼办公）（3）容积率：1.8（4）建筑密度：≤30％（5）绿化率：≥35％（6）建筑间距：多层按1：1.1H，高层按1：0.8H且大于24以上进行控制设计。（7）沿街距离：退麦庐大道10米，退庐山南大道10米。（8）建筑限高：十二层以下。2、项目区位情况该宗地块位于南昌市北大门，昌九高速公路出入口，以及南昌市昌北经济技术开发区主入口，交通便利。项目宗地，西依庐山南大道并与江西国际汽车城相对，北临麦庐大道，东南与欧洲铭雅城相邻。距市中心为5公里，离红谷滩新区市政府公5分种路程，四周充满了良好的商业和居住氛围。项目周边为红谷滩新区，昌北国家级经济技术开发区，以及财大、农大、交大为代表的高校园区，凤凰洲高级商住区所环绕，具有充分的区域客户群体和极为突出的区位优势。二、项目定位该项目的定位无需追求过高品质，应讲究运作的快速高效、资金的利用效率、过程的流畅连续、品位的适中合理、收益的时效适度。1、物业类型根据总体定位，该物业突出易建好卖，实在品味。（1）物业形态：沿街商业和住宅（2）建筑形态：普通多层6＋1或7层2、规划设计理念体现居住的舒适性、景观的可视性、建筑的统一性、商业的价值性、配套的合理性、文化的情趣性、建造的经济性、销售的快捷性、运作的时效性，充分获取投入的收益。（1）符合城市的发展需要根据城市总体布局调整要求，在产品功能定位上既强调与周边和城市规划定位相结合，又要注重功能建筑与周边景观相协调，形成生活化空间。（2）拱托城市的形象塑造依据市委、市政府提出的美化、亮化工程信花园城市建设要求，注重城市街景景观，改变目前房地产单调的产品形态，创造环境、街景、建筑、居住完美结合的新型建筑文化。（3）满足居住的深层需求从“建筑的梦想、创作的思想及环境的理想”出发，将原貌中的三者关系有机结合起来，注重生态环境效应，以健康向上的功能设计为主旋律，构造出一个充满性调、温馨的回归自然的全品位生活空间。（4）体现布局的整体空间以“前广场（商业）、后中心景园、建筑两边分”的模式，实施简约的布局，体现布局合理、分区明确、错落有致的立体景观产品形象。（5）讲究设计的规范特色在建筑上既要强调风格统一，又要有创新；既要有鲜明的特色，又要注重其文化内涵；既要讲究超前的设计手法，又要讲究投资的实用性。使布局、建筑、环境和谐有序，并体现时代特点和开发商文化特色的形象建筑。（6）挖掘规划的高附加值注重规划与市场的可持续发展性，构筑良好的投资环境，提高环境的观赏性；营造人、环境、建筑和谐、稳定、长期共存的亲情关系；配以适当的商业和会所，提高智能化和人性化物业管理水平，使本项目的产品形态成为房地产市场一个新亮点。（7）注重运营的理念价值通过建筑语言，表达开放形象和生活理念，为后续的营销体系的建立，创造良好的外部形象基础，使投资开发的目的性、方向性、超前性、灵活性和统一性等优势依仗建设设计来体现其经济价值，为继后成功地占领市场打下坚实的基础。3、市场定位本项目区域性因素比较突出，区域客源包括红谷滩新区、经济技术开发区、高校园区和老城区。置业动机以一次置业和二次置业为主，同时注重物业本身的居住与投资功能，置业群体素质较高。由此，本项目在产品功能上须有鲜明的吸引力，合理控制平面布局和户型面积，控制总价，在充分满足区域客户群体的基础上，尽可能地适宜多种群体客源的需求。4、形象定位以市场为依托，以差异化产品为便件基础，整合和提升多种外部有效资源；并以差异化传媒推广手段，走可持续发展的品牌之路。营造市场，引导需求，占据市场有利位置。重点突出本项目独特的交通、区位优势来进行项目的形象定位，以彰显项目的潜在价值。通过差异化策略的运用，以及系统策划和推广，来展示产品个性、影响力和整体形象，使小区达到功能实用，规划适度超前，环境、功能形式完美统一。通过项目使开发商的品牌、产品形象得到树立，并使开发商、合作以及消费者之间达到多赢的市场格局。三、实施项目的优势和风险项目优势分析有利于认清该地块的蕴藏的价值，寻求开发的潜在利益和附加值，从表面现象该项目可能不被人注意，但从深层分析确有本质的开发利益这所在，这就是房地产开发的魅力之所在。风险分析有利于揭开笼罩在项目之上的烟雾，看透项目的难易成度，化解风险，把风险控制在最低成度，保障项目的按是按计划顺利实施。1、项目的优势（1）交通优势地处南昌北大门，经济开发区主入口，昌九高速出入口；同时，庐山南大道连接开发区、新城区、老城区，多路公交车路线直通本项目。故使项目与中心城区和红谷滩新区的交通极为便利，况且，拟建的昌北公交站和新火车站就在本项目附近，更添交通优势。（2）区位优势包络本项目的有：红谷滩新区、经济开发区、高校园区、高级商住区。而这些区域正是现在和将来南昌最具活力、发展强劲的区域，在某种成度上决定和改变南昌的未来，是南昌新的政治、经济、文化、商业的中心。故而，本项目属深临其中心，也具有独特的区位开发价值。（3）市场优势开发区、高校园区周边居住人口在35万人以上，在这一区域里房地产供应严重不足的情况下，未来市场将表现异常活跃，具有极好的市场发展空间。（4）地块优势该地块方正，利于规划和土地的充分利用，沿街具有较长的商业店铺，获取项目增值，其后纵深可建环境优良的居住区，商业和居住均可快速实现获利。其次，该项目土地是通过企业制度改造挂牌出让获得，相对土地成本较低，开发利益更高。（5）运作优势项目可通过本专业公司系统运作，从土地的挣得，到项目的规划设计、策划推广、施工管理一篮子高效专业运作，可使项目的论证、方案的确立、执行的操作更为流畅而高效，避免走弯路，浪费资源和时间获取合理快速回报的利益。2、项目的风险（1）政策风险国家宏观调控、金融政策、建材涨价、能源紧张，给房地产行业带来一定的市场风险；但从2004年的情况而言，这些对南昌的房地产业的影响并不大，相反还使南昌的房地产业向着更加有序的方向发展，使一些对项目运作能力较低的开发商承受较大的打击，而运作能力更强的开发商却可以避开低层次竞争，获得合理的经营利润。由此，政策风险确实存，规避风险在于具有一定资金实力和项目运作能力。（2）行业风险房地产行业最大特点是，项目运作是在一定阶段内完成，相对的项目周期较长，运作环节繁多，不能有效地洞察市场的变化，将会带来难以想象的后果，使应有的利益在市场的冲击下丧失。而对市场的把握和控制，则可获取稳定和较大的收益。因此，行业风险的确存，规避风险在于对市场的掌控能力和入市的节奏掌握。（3）经营风险资金链的保障和各环节的有效合理控制是有经营风险存在的，项目的运作也非越快越好，亦非慢者增值，而是要在最佳的时间进入市场，该快则快，该缓则缓。从总体运作上，把撑各环节的配合和资金的合理分配使用，尽可地在较短的时限内完成项目。故而，经营风险是存在的，规避风险在于合理分配资金，把握总体，控制环节，谐调运作。（4）因素风险因素风险包括：土地的拆迁进度、规划的报批时间等。本项目属企业改制项目，厂房居多，职工住宅少，且为整体安置，易于统一安排。况且，企业的改制是由市国资办统筹谐调，对项目的拆迁进度具有较强的控制力，能够在较短的时间内全部拆迁完毕。（5）风险分类前三种风险属可控风险，通过合理有效的运作是可以得到控制，后一种风险在一定成度上具有不可控制性，需要政府执政能力的进一步提高。四、项目计划目标1、总体目标二年内项目开发完毕。2、经济目标（1）销售收入实现2.3亿（2）成本控制在1.22亿以内（3）利润为4383.9万元3、技术、质量指标技术、质量达到南昌先进水平4、规划目标创立南昌规划典范5、阶段目标二年内完成项目的全部运作，2005年底前公开发售，产生收入。6、资金投入及使用计划资金总投入为4700万元，资金计划使用计划见项目现金流表第二章运作公司一、宗旨该项目具体经营，由运作公司全权全程负责，以保障项目专业高效进行，获取合理的投资利益。1、宗旨内容融会成熟经验，整合有效资源，准确快捷高效，务实合理专业。2、宗旨说明以消费者认可的规划方案和成熟产品导入市场，不搞难以把撑内容在合理的时间内，以合理的产品获取合理的利润。充分利用剩余的政策，尽可然地减少土地获得成本，有效地整合社会各种资源，保障项目运作按预定计划进行，取得市场应有的利益。方案形成过程须进行充分论证，一旦方案确定应快捷高效实施，而非花费太多时间在方案执行过程中的频繁变动，从运作中减少时间成本和经济成本。在技术新过程中，并非一味求新，把技术难度和创新价值控制在合理的范围之内，通过务实的专业运作，达到合理的层面。3、实现方式以联创光电为主体与本公司进行战略合作，组建江西“联创”房地产开发公司对本项目进行开发。联创占80％股权，本公司占20％股权。联创负责全部运作资金的筹措，享有项目决策权；本公司负责全程运作，主要为土地的获取，市场的调研分析，产品的规划设计，项目的管理，项目策划推广。4、声誉保证为贯彻既定目标，以新的经营理念和优良的社会声誉，保障顾客、投资者、管理者及社会其他团体的利益，形成多方共赢局面。5、资金需求该项目的全程运作需要资金4500万元，可分二个阶段到位。二、开发公司组织形式所成立的房地产开发公司，以专业人才和复合管理人地为主，构建精简高效