[键入文字]“玉沙商业广场”“玉沙商业广场”全程商业运作策划报告书全程商业运作策划报告书（初稿）[键入文字]二零零六年九月二十日目录前言..................................................................................3第一章、商业市场分析..................................................41.1总体供求分析.......................................................................................................................41.2商业物业趋势.......................................................................................................................51.3项目商业背景.......................................................................................................................61.4SWOT分析...........................................................................................................................91.5应对策略.............................................................................................................................12第二章、商业总体定位................................................142.1总体定位.............................................................................................................................152.2品位需求.............................................................................................................................152.3错位需求.............................................................................................................................162.4文化需求.............................................................................................................................162.5物业升值.............................................................................................................................17第三章、商业业态定位................................................183.1业态定位基础.....................................................................................................................183.2业态定位原则.....................................................................................................................183.3业态定位.............................................................................................................................203.4客户定位.............................................................................................................................233.5价格定位.............................................................................................................................25第四章、商业招商运作................................................264.1商业团队筹建.....................................................................................................................264.2招商前期准备.....................................................................................................................274.3商业工作流程.....................................................................................................................284.4招商招商计划.....................................................................................................................294.5媒体推广策略.....................................................................................................................31第五章、商业经营管理................................................335.1后续经营专业化的好处.....................................................................................................335.2后期商务租务管理.............................................................................................................33结束语........................................................................35前言本报告书的制定是以本项目区域目前的商业地产现状和未来发展规划作为参考，经过深入研析和论证后所编制的针对性、战略性商业策划报告。本报告书的订立和执行主要是以对项目商业业态定位及商业规划进行总体部署,以及对“玉沙商业广场”的商业全程运作和后期经营管理提出实际运作建议方案。为顺利实现资产、资源、资本的增值、整合、回收这一战略目标，我们将以专业理论、科学运作、务实工作的精神做好本项目的各项工作。而作为统领本项目招商策划工作的本策划书，其主要框架是在对项目区域商业市场、目标消费者、投资者、经营者四者的重点分析基础上，提升项目的核心竞争力，精准项目的商业定位，据此制定“商业市场分析”、“商业总体定位”、“商业业态定位”、“商业招商策略”、“商业经营管理”共五大章节。相信通过精准的商业定位和科学务实的商业运作，在充分整合各方资源的基础上，本商业项目定能缔造升华成为成都市充满现代气息而又不乏浓厚商业氛围的城市商业沸点，最终实现政府、开发商、投资者、经营者、消费者、运作方的“六位一体”共赢局面，成就名至实归的商业财富新动力！由于时间有限，本报告书疏漏之处在所难免，敬请领导参阅！第一章、商业市场分析1.1总体供求分析来自四川中原物业顾问有限公司的一份专项调查报告：去年成都市共推出了19个大型商业项目，总营业面积达100万平方米，其中营业面积最小的为1.6万平方米，最大的为14.16万平方米。但这19个商业地产项目，截至