[键入文字]版号：A重庆金海洋物业管理有限公司玖虎·明珠招商策划书时间：年月日[键入文字]玖虎·明珠招商策划书目录前言上篇市场研判[一]项目概况[二]地域分析[三]商业分析中篇项目定位[四]市场定位[五]客户定位[六]形象定位[七]推广设计下篇招商推广[八]总体思路[九]招商设计[十]入市时机及态势[十一]收入预测[十二]促销设计[十三]公共关系[十四]广告策略[十五]招商执行[十六]招商计划和进度结束篇前言商业招商的基础是市场调查和方案策划，而这些工作的核心则是商业的市场调研分析、商业的市场定位及其招商思路的确定，了解商品消费需求、商品消费能力，设计出能满足市场发展形势的商业招商引商及培育的模式，对商业物业招商的成败起到关键作用，为整个市场的培育明确方向。“凡事预则立，不预则废”。因此，我公司綦江项目招商小组对本市场开展了项目研讨，详细调查了项目区域地域商业状况、经济环境等相关情况，并对本市场的招商推广工作提出了初步建议和推广措施，我公司将会在双方达成共识之后，积极协助开展相应策略实施工作，最大程度地发挥专业化分工和商业资源的自身优势，使该市场的招商、市场培育工作取得圆满成功。上篇市场研判[一]项目概况1.1项目名称：玖虎·明珠玖虎·明珠项目占地面积约3000余平方米，建筑面积约45000余平方米，其中住宅22000平方米，商业23000平方米，裙楼8层，正负零以下2层，正负零以上6层，项目定位于綦江商住第一楼盘，将打造成綦江县城市中心标志性建筑。1.2开发单位重庆玖虎实业有限公司，地址：重庆市沙坪坝白鹤林[二]地域分析2.1綦江概况◆綦江县位于四川盆地与云贵高原结合部，东连万盛，南接贵州的桐梓和匀水，西临江津，为“西南出海大通道”上的重要节点，素有“重庆南大门”“西南齿轮城”“中国农民版画之乡”之称，全县辖19个镇，314个村，50个居委会，2639个村民小组，幅员面积2182平方公里，人口95万，其中城市人口29.2万。綦江工业基础雄厚，工业强县扎实推进，县城工业有松藻煤电有限公司，重庆四钢工业有限公司，綦江齿轮传动有限公司，重庆科建筑集团有限公司等10家大中型企业，基本形成机械、能源、冶金、建材、食品等支柱产业。◆交通网络綦江道路交通便捷，距重庆市主城区仅半小时车程，两条铁路（渝黔、三南）两条国（省）道(210、303线)，两条高速路（渝湛、渝万）。◆商业概况得天独厚的区位优势、交通优势促进了綦江商业的高速发展，目前綦江的商业中心主要在河东区，三条商业街已成规模，其中又以九龙大道立交桥段为商业核心地带，聚集了众多知名商家。◆投资环境綦江县投资环境的优越性主要体现在：独特的区位优势、丰富的自然资源、较好的工业基础、发达的交通网络、完善的城市基础设施、良好的投资平台、优惠的投资政策、热情好客的綦江人民。◆城市规划《綦江县城总体规划》确定：綦江县城城市性质为政治、经济、文化中心，重庆南部重要的交通枢纽和商贸中心，以发展机械、能源、冶金、优质农副产品加工为主并具有山水园林特色的城市。2.2项目周边环境分析◆地理位置项目位于重庆市綦江县龙角路，毗邻九龙大道立交桥，是连接工业园区与城市中心的交通要道。项目周边企事业单位林立，商业氛围浓郁。◆交通路线项目横跨通惠河与龙角桥相并，前临綦河，背依渝黔铁路、渝黔高速公路，位于綦江大桥与彩虹桥之间的商业主干道上，距綦江火车站仅5分钟车程，距綦江汽车站仅3分钟车程，各路环城公汽、小巴、的士川流不息，均可在此停靠，交通十分便利。◆商业该项目位于綦江商业中心，人流密集，具统计项目临街人行流量达80人/分钟，附近主要有河东市场、海晨百货、女人广场、商社电器及重客隆超市等商业卖场，但本项目左边（审计局沿线）均为独立式的商业门市，暂时无大型商业卖场，人气相对较弱。◆教育离项目不到200米处有綦江南州小学，附近还有古南中学、育英学校、綦江中学、新华计算机学校等众多院校。◆金融、通讯、医疗卫生由县政府到巨龙广场是綦江的商业中心，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、信用合作社都在项目附近设立有分理处，移动、联通、电信三大通讯都设有营业厅，大型医院主要为急救中心。◆酒店、餐饮、娱乐附近拥有百利威大酒店、馨都大酒店、龙凤酒店、綦江宾馆、劳动宾馆等高中档酒店宾馆，还有重庆小天鹅火锅、骑龙火锅，綦江白渡鱼等特色餐饮。◆街区治安及管理情况项目辖属綦江东城派出所，街区治安良好。2.3综合分析项目地处綦江商业中心的龙角路龙角桥处，是綦江县的商业、行政中心，地理位置十分优越，板块居住氛围逐步成熟，生活、娱乐、休闲设施的逐步完善，给綦江的商业发展带来无限商机。[三]商业分析3.1綦江市场概况纵览綦江县城商业区域和结构，目前形成的与本项目有关的主要市场及其所处位置如下：地域名称体量（㎡）具体位置经营业态河新世纪綦江商都35000交通路百货、服装西长松世纪商城4000交通路品牌服装、服饰、运动商品区立丹超市2000交通路超市、服装、电器河河东市场5000龙角路中低档集贸市场东海晨百货3000立交桥段服装、皮鞋、电器区南洋家具城2000立交桥段中档家具重客隆2000立交桥段副食、服装女人广场1600立交桥段服装、鞋类、美容美发3.2供求关系经调查得知，綦江市场的主要辐射范围是本县城、辖区镇、乡及黔北、川东等区域，而目前市场内经营户的进货渠道主要有2个：一是重庆朝天门，二是成都荷花池。3.3经营状况目前的几个综合市场中，经营状况普遍较好，特别是临街门面，租金也较高，但一些背街或人流量较少区域，商铺空置率较高，同时也有一些黄金地段商铺由于经营定位不当或功能定位不佳经营状况也相对较差，如女人广场2楼、巨龙商场负1楼等……3.4消费分析随着綦江“半小时”入主城，交通区位优势明显凸显，市民消费习惯逐渐与主城相似，比较追求时尚，注重品牌，特别是工薪一族购物消费接近于中档以上水平，其消费人群除原县城人口外，潜在消费人群还有大量转移农民，根据“綦江县城乡建设规划”綦江县将以农民工转移为城乡统筹发展的突破口，即以推进条媒沉陷区综合治理鼓励农民转移，以示范小城镇建设吸纳周边农民转移，以县城拓展园区平台建设促进农民转移，第二、通过綦江做大做强三个百亿级产业，工人的收入及消费水平都将提高，第三、到綦江投资兴业的外来企业已有60多家，在县城现有常住的20万人口中，已吸纳了5万多外来务工创业人员，这部分人也将带动和影响当地的消费水平和消费习惯向主城靠拢，另据业内人士预测县城常住人口在未来10年内将达到40万人口规模。通过对綦江消费群结构、市场商业结构及消费指数的对比分析，可以看出，目前綦江商业高端市场正处于一个逐渐发展阶段，所占市场份额相对较小，中低端市场目前甚至在今后几年内仍占据绝大部分的市场份额。3.5优势与劣势3.5.1区域优势◆辐射面广、交通便捷3.5.2项目优势◆就规模而言，具备了一个大型专业市场的经营体量及硬件条件；◆项目地处河东商业繁华地段，周边商业已形成气候，商业人气足，流动人口多；◆由专业物业公司进行经营管理，可以带来良好的品牌效应和营造良好的购物环境，同时还可以带来丰富的商业资源；◆周边市场虽然众多，但商业业态分散且管理散乱，档次偏低，无大型成规模的专业小商品综合市场，市场潜力巨大；◆随着重庆市城乡统筹步伐的加快，周边县区快速融入主城的方针，綦讲商业目前正处于一个蓬勃发展阶段，必定给市场的招商和经营带来政策上的机会。3.5.3项目劣势◆项目前后临河，道路及配套设施还不完善，商场临街步行道较窄，且无拓展空间，不利于商品展示和积聚人气，物流运输不便；◆项目紧依河东市场，河东市场已形成规模，经营业态较广，租金也相对较低，势必成为本案强有力的竞争对手；◆项目对配置大型商业仓库的设置有所欠缺。3.6项目前景分析综上所述，綦江金海洋综合购物广场在合理的市场定位及业态设计情况下，将随着城市快速建设及商业急速发展之势，加之本项目业主的入住及周边环境的改善，带动人气的增加，在政府优惠政策的大力支持下，必定在招商及经营上得到较好的有利条件，具有较大的市场潜力。同时，为缩小项目劣势，放大优势，为商业促销、商品展示等各项商业活动搭建平台，聚集人气、方便物流、增加收入、提高项目附加值。本公司建议在本项目正面拓建500－1000㎡的商业广场，如能消除本项目最大“软肋”，充分结合市场的需求，定能打造一个具有一定影响力的批零相结合的专业小商品批发城。中篇项目定位[四]市场定位4.1市场分析从綦江县城的商业格局来看，商业集中度较高，人均消费与主城相比消费水平中偏低，商业已趋于饱和，缺乏发展空间。但从商业形态而言，专业性、特色化的商业形态还较缺乏，商业雷同性强，竞争激烈，但综合性专业市场发展潜力巨大。4.2功能分析在功能定位上，鉴于綦江城市规模较小，中低收入人口占总人口比例大，同时兼顾市场发展及前瞻性，建议功能设计按中端偏高的专业小商品批零市场考虑定位，并力求整体商业设计业态全面、大气、特色，以满足消费者在购物的多样化和便捷性。4.3市场功能定位——定位为綦江中端偏高专业小商品批零市场，服务对象以中薪阶层为主；◆市场需要有统一的形象识别性；◆市场需要进行统一的专业管理；◆塑造“成行成市”的规模经营优势；◆市场应有大型商品展示区、临时停车区，便于商家展销产品和临时停车；◆需要设置专业仓库，(位置建议在大厦负二层，面积约1000㎡)；◆需要设置大型停车场，（位置建议在大厦负二层，最少保证20个车位的停车量）；◆需要银行营业机构，（由于项目正对面已有银行营业机构，本项目可只设银行TAM机即可）。4.4业态定位4.4.1业态定位原则——小商品批发带动多功能商业业态，同时还需考虑以下2点：（1）市场的整