目录项目评析1、地块位置-------------------------------32、建筑指标-------------------------------33、地块价值分析-------------------------3住宅篇1、景田片区住宅发展现状-------------82、项目SWOT分析---------------------93、项目定位-------------------------------104、项目营销推广建议-------------------165、销售计划及推广策略----------------21商场篇1、商业裙楼价值分析-------------------252、商场功能定位-------------------------253、客户定位-------------------------------274、价格定位-------------------------------285、营销策略-------------------------------30写字楼篇1、写字楼市场综述----------------------332、项目SWOT分析---------------------343、项目定位-------------------------------354、物业发展建议-------------------------375、营销推广策略-------------------------386、项目销售计划及分期推广策略----41项目评析一、地块位置侨福大厦用地位于福田景田片区新闻路与景田南路的交汇处，东临规划中的中心花园和深圳报业大厦，北侧及西侧为成熟的的高尚住宅区，南面是北京天鸿集团在建项目安柏丽晶。二、建筑指标用地面积：3219㎡建筑总面积：25700㎡建筑层数：共29层；地下1F－2F为车库；地上1F－3F为商业；4F－12F为办公楼；13F－29F为公寓。建筑容积率：8建筑覆盖率：37.2%建筑总高度：94.5米停车位置数：地面：27；地下：98商业面积：3855㎡办公楼面积：12850㎡三、地块价值分析1）地块周边环境研究对本地块辐射半径500米以内的环境及未来城市发展趋势进行全面的研究分析。1、生活便捷程度分析a、交通状况及未来发展状况市内交通：毗连交通主干道深南路，距新州路5分钟路程可通达市内各处。具体主要公交路线如下：204建设路-----蛇口码头113黄贝岭-----蛇口码头105海上世界-----德兴花园209松平山-----田心村213布吉海关-----香蜜湖311西乡-----莲塘未来发展状况：香蜜湖地铁站b、商业网点状况目前商业状况日用购物：民润市场、盛田惠顶乐商场、岁宝百货、山姆菜市：香梅市场、景田综合市场c、休闲娱乐场所分布公园：狮岭山公园、莲花山公园娱乐设施：香蜜湖水上乐园、高尔夫俱乐部、乘长风健康城未来发展状况：市民中心、音乐厅d、医疗、教育、邮电设施分布医院药店：一致药店、中联药房、天健医院、友谊医院、教育：景鹏小学、城建幼儿园、华强职中邮电：香蜜邮局e、餐饮分布状况名典咖啡、东座酒店、帝都酒店、f、金融、证券机构分布情况农业银行、建设银行、招商银行、中国银行、深圳发展银行、海通证券2、居住文化氛围分析居住氛围：项目周边的居住氛围已逐渐形成，随着合正名园二期即将入伙和瑞达苑的全面入住加之安柏丽晶和香逸名园的预售届时本区域的居住人口将大幅增加，各种设施也将趋于完善，区域居住氛围亦会逐渐成熟起来。文化环境：景田南片区属中心区的一级辐射区域，各种文化娱乐设施比较齐全。比如,待建中的中心区各项设施和现有的香蜜湖度假村、市高尔夫俱乐部等将大大充实居民各种文化生活需求，提高生活品质。3、办公环境分析项目周边聚集了报业大厦、深茂大厦、人民大厦、华富大厦及在建的中电贸易大厦五栋写字楼。在市场调查中我们发现，此区域内90%的住宅中存有公司购买用以办公的现象。由此，可以看出本区域办公环境优良、气氛浓郁、市场认知度高且需求旺盛。4、生活环境质量状况分析空气质量：地块周围皆为住宅区，无污染源且新闻路非主干道来往车辆较少基本无灰尘干扰，空气质量优良。绿化质量：项目本身缺少绿化，但地块东侧是一规划中的绿地可弥补项目此方面的欠缺。视觉效果：项目南向单位景观被安柏丽晶所遮挡，但西北碧波香蜜尽收眼底，向东可远眺莲花山美景。听觉效果：正南面安柏丽晶的落成对本项目来说恰好起到了隔音壁的效果，所以项目虽然毗邻深南路却丝毫没有受到深南大道车流噪音的影响。5、周边人口状况研究及发展趋势常住人口：东方玫瑰园、合正名园、时代华庭、瑞达苑等，这些楼盘的定位主要是针对一次置业的高级白领、金领和二次置业者。无论从学识还是自身素质他们都属于深圳的中、高阶层档次较高；随着华富大厦、锦文阁等小户型楼盘的面市推动了片区租赁市场的发展，从市场租金水平分析，此片区的租赁客户多以中高层白领为主。流动人口：项目周边集中了深茂商业中心、特区报业大厦、人民大厦、华富大厦等写字楼，加上在住宅中的办公公司。其中主要以金融、地产、贸易企业居多故来往人流中多以公司白领、中高层管理人员和客户为主。发展趋势：随着本项目的建成此区域的常住人口会发展到在市内工作的中层白领，地铁的通车和中心区的逐步完善将强势支撑本区域现有的人口构成。可以，预言本区域将依托中心区的各种优越因素发展成一个高尚住宅小片区。6、周边竞争地块开发状况分析现阶段景田南在售项目为香逸名园，在建项目有安柏丽晶、国泰豪园、瀚园大厦。据我司调研，这些楼盘都是中、大户型设计主要针对二次置业者自住之用与本项目互不冲突。反之，在销售过程中对本项目的投资部分还可起到一定的推动作用。但，世纪星源公司开发的项目（位于合正名园东面现为空地）,定位于商住两用小户型，是本项目住宅销售最大的一个竞争对手；中电贸易大厦将对本项目写字楼部分的销售产生一定的压力，瀚园大厦是纯小户型住宅，对本项目构成一定的威胁。※地块综合评价本项目地理位置优越，交通便捷，环境清幽，闹中取静，商务、居家氛围浓郁。周边基本无杂乱建筑，视野清新开阔，片区形象好；紧临中心区和地铁站，具有较高的投资价值和升值潜力，竞得此地是贵司的明智之举。住宅篇1、景田片区住宅市场发展现状1）市场综述：景田片区北起北环大道，南止深南大道，西到香梅路，东达新洲路。由于市中心区内可开发土地日益减少，景田有紧临中心区、西靠香蜜湖等交通和景观的优势，成为近几年来，深圳房地产发展最为迅猛的区域之一，各个有实力的发展商争相进入同时也受到广大购房者的认同和喜爱。从景田各楼盘的分布来看，景田北当属现阶段的热点地区，开发楼盘众多且规模大聚集了万科、天健等实力型开发商进行连锁式开发；景田南相对而言个盘开发规模要小，新盘面市量少。二)市场特征分析：*区域内多以中、大户型为主一般集中在80㎡－130㎡左右且开发地域呈北密南疏状态。*区域小户型项目开发数量少，供小于求。*片取租赁市场活跃，投资回报率高。*片区内有90%的住宅内存有公司办公现象。二、项目SWOT分析S优势分析：*中心区一级辐射区，物业升值潜力大。*地处深圳中腹部，靠近深南路和红荔路，来往市各区异常方便。交通快捷。*周边配套比较完善，生活方便。*本区租赁市场辽阔，给投资型物业很强力的支撑。*本区特有的住宅办公现象为本区物业开发带来了延展空间。*规划中的福田文化中心将大大提升本片区物业的居住办公质素。*开发商实力雄厚，楼盘质数高。W劣势正视：*作为写字楼和住宅的混合项目，楼盘形象欠统一，可能会导致推广火力分散。*项目正西、南两面被深茂大厦和安柏丽晶所包围，无景观资源。*户型设计有欠缺，部分两房有黑厅现象。*地块处于较为封闭的空间，商业价值和办公价值都受到很大的限制。O机会点：*中心区的建设正如火如荼，近两年景田片区将是最大的受益者之一，规划中的香蜜地铁站和水晶岛地铁站的建成为本片区业主的居住、工作生活带来了无比的便利。*根据本区域市场的特点开发出宜商宜住型物业。T威胁点：近期房价有小幅回落迹象以至持币观望人数增加，所以两年内的经济和房价走势将直接影响本项目的销售业绩；世界星源项目将对本楼盘的销售产生一定的压力。三、项目定位一）客户定位本项目户型已确定为38㎡－52㎡之间的单房、一房和两房三种房型。根据户型特点（虽然部分两房存在黑厅现象对于居家十分不便但是作为办公用途则可迎刃而解）、项目位置，周边环境等因素我司对目标客户做以下定位：白领阶层包括公司、工厂的中高级管理人员、中级技术人员。职业广泛分布于医疗、保险、贸易、金融、旅游、餐饮、房地产各类行业等客户特征描述：年龄普遍在23－30岁以内，来深时间2年以上有独立强劲的经济收入、文化层次较高、工作相对稳定；厌倦长期的租房经历，希望有独立的私人空间，向往自由、闲适的生活氛围；年轻、好动、充满活力，喜欢标新立异、时代感强的个性化事物；买房尤其看重位置，不愿在交通上浪费时间。其次，希望拥有一个清静、安全的居家环境；月供能力强，首期付款能力相对较弱，倾向选择总价低、付款方式灵活、能即买即住的楼盘。购买动机分析：希望交通便利，通达市内各地节省时间出行方便；摆脱租房尴尬经历，拥有自我独立空间；小户型总价低，先自住后投资，实用经济；投资客本区域居住或工作的居民及看重本区域发展前景的人士为主，主要包括当地农民、政府及事业单位人员、写字楼的公司总经理、部门经理、证券和银行工作人员、商务人士等富裕阶层。客户特征描述：来深时间长或本地人士，有雄厚的经济基础，付款能力强；熟悉区域租赁市场，注重投资价值和物业升值潜力；为便于出租，要求提供简单或中等装修；希望首付少，总价、月供