南京中关村置业发展有限公司台湾风情主题广场台湾风情主题广场项目书项目书中国中国南京南京20102010年年55月月2020日日目目录录第一章概论第2章项目经济环境分析第3章项目市场分析第4章项目市场定位及概念阐述第5章项目优势分析第6章项目创新模式分析第7章项目的景观工程技术方案第八章项目招商方案第九章项目运营管理与建设进度方案第十章投资估算和资金筹措第十一章效益分析第十二章项目风险及防范措施第十三章结论及建议第1章概论一、项目名称：台湾城（南京）主题风情广场（暂定名）二、项目地点：南京市江宁经济技术开发区空港工业园台湾城（南京）主题风情广场项目位于江苏省南京市南部的江宁经济技术开发区空港工业园内，距南京禄口国际机场7公里，南京市主城区22公里。三、区域特点：1、自然条件：地貌为丘陵岗地，地质构造属稳定场地，浅部第四系部分以下蜀土为主，基岩埋藏深度一般在1-20米，岩性为侏罗系象山砂岩，地壳稳定，无晚近活动构造，地基土承载力【R】12－30t/m2。.2、项目产业价值：台湾城（南京）主题风情广场项目位于南京江宁产业核心地区——空港开发区，按照功能定位和产业布局规划，将于2015年完成项目全面建设。项目依托长三角及南京周边台资密集的产业优势、紧靠空港的区位优势、南京禄口空港开发区未来现代服务业集聚优势及直航优势，以建设“台湾特色主题化市场”为主轴，以“台湾商品展示展销”、“宁台文化交流”为核心，面向长三角，辐射全中国，是集台湾商品展示展销和宁台湾文化交流以及宁台商贸服务于一身的多功能服务平台。台湾城（南京）主题风情广场（暂定名）作为一个综合性的商业平台，有别与传统商业和主题式业项目，它将是以“台湾”为核心，具备政治、文化、商贸多元化需求满足为一体的综合型商品展销、旅游观光、文化交流、商贸服务平台。项目符合两岸关系发展潮流，符合南京市政府发展规划，政策及产业依托十分厚实，具有很大的发展潜力和增值潜力。3、交通条件：台湾城（南京）主题风情广场地项目位置紧邻城市三环、将军路、宁凓路三大南京城市主干道，交通极其便利，运输十分方便，海、陆、空多种渠道构成立体交通网：航空：距南京禄口机场7公里。铁路：距南京火车站20公里，有津浦铁路、沪宁铁路、宁芜铁路、京沪高速铁路四大铁路。轻轨：距建设中的机场轻轨禄口站50米。公路：沪宁高速、宁杭高速、宁高高速、宁马高速、宁丹高速、机场高速六大高速公路。港口：内陆港：距新生圩港（中国最大的内陆港口）32公里。海港：距南通港150公里。4、建设规模：台湾城（南京）主题风情广场项目项目总占地面积881亩，约59万平方米，规划建设面积65万平米，拟分三期建设完成：第一期：一期规划用地383.69亩。包括一期已经完成建设用地面积228.69亩,建筑面积约14万平米；规划建设占地约155亩的酒店及商务办公楼商务公寓、商场项目；业已建成：30栋展示和交易楼约11.47万平方米，已于2008年5月份建成完工；39栋品牌商务楼约1.9380万平方米和会所及餐饮配套0.41万平米。已于2008年12月建成完工；发展规划：?72亩发展用地：土地性质：工业用地，计划建设高档百货及展览项目。计划于2010年10月份动工，预计2011年5月份建成完工。?84亩发展用地：土地性质：商业用地，计划建设酒店及公寓商务写字楼项目。计划于2010年10月份动工，预计2011年5月份建成完工。第二期：计划建设用地面积200亩，主要用于高档百货项目及配套设施。土地性质：工业用地（已调规，等待变性）；计划于2010年10月份动工，预计2011年2月份建成完工。第三期：计划建设用地面积300亩,主要用于高尚住宅项目及配套设施。土地性质：工业用地（已调规，等待变性）；计划于2010年10月份动工，预计2011年5月份建成完工。5、可行性研究范围：?本可研报告只对台湾城（南京）主题风情广场一期业已经建设完成部分基础上进行分析。?本可研报告只对台湾城（南京）主题风情广场现有物业结构改造、景观建设、项目招商、运营管理进行分析，财务分析不包括前期建安工程。六、项目估算总投资额：台湾城（南京）主题风情广场一期业已经建设完成部分228.69亩，总建筑面积约14万平米，本项目投资预算总计11000万元，分项明细如下：1、物业结构改造1000万元2、景观建设1000万元4、前期招商费用2000万元5、后期运营管理2000万元7、财务费用500万元8、不可预见费用500万元合计7000万元本项目的资金计划是：投资总额7000万元。公司自筹2000万元，主要用于前期招商费用和后期运营管理支出；银行借款5000万元。第2章项目经济环境分析作为综合类、高集成的主题商业房地产项目，其涉及的主题商业地产--台湾工商产业链条较长，对相关行业的带动作用非常大。南京市更把“宁台合作”作为城市发展的战略思路，因此，有必要对2008年以来的宏观经济形势下海峡两岸关系发展特别是经济贸易和商品流通的发展动态进行简要分析，同时就区域经济对项目的影响进行分析，便于决策参考。一、宁台交流及发展趋势分析1、【宁台交流形势分析】改革开放30年之际，随着大陆经济格局的巨大变化，随着居民收入水平的快速提高而拉动的国内消费需求快速增长。目前南京以及长三角区域内对高品质的生活消费品、食品、及餐饮消费的需求已跃升到一个更高层次。消费者迫切需要更优质的产品、更完善的服务。随着两岸关系的正常化、友好化的大力推进。基于两岸求同存异、共同发展、携手进步的美好蓝图，台湾与大陆之间的投资、旅游、贸易关系也得到了两岸政府的大力发展。一方面，大陆庞大的消费市场需要来自台湾的优质商品及新鲜产业的注入支持，满足日益增长的消费需求。另一方面，台湾政府也迫切的需要将台湾产品推广到大陆，利用大陆市场的庞大空间，促进台湾经济的发展。因此，福建、上海、北京等地已经出现了诸多以台湾商业贸易为主题元素的批发、零售商区，并且发展势头极好。“两岸经贸关系日益密切，彼此互补双赢的方向很明确。”他说，“两岸应该走和平发展的道路，搁置争议、追求双赢”。2008年海峡两岸“大三通”正式启动后，台湾投资从制造业向商贸服务业的转型。台湾商品迫切需要在大陆有一个集中的、现代的交易展示平台。南京，作为原民国首都，宁台素有渊源，人脉关系深厚。是国父孙中山先生的陵寝所在地，曾是国共合作的重要政治舞台，见证了国共两党合作抗战的历史，与台湾有着深厚的历史渊源，49年前大陆到台湾200万人中，有近百万曾在南京工作和生活过。如今血缘亲情、故土乡情仍然联系着南京和台湾，成为宁台经济文化交流与合作的纽带，近年来在两岸关系发生重大积极变化，和平发展成为主流的背景下，南京与台湾之间的政治往来密切，也是国民党及台湾地区重要领导人访问大陆的首要之地；作为同时享有两岸直航、台胞落地签注权、台胞居住五年期满换证签注权和旅行社独立直接组团赴台旅游四种权限的城市，南京在今后的对台贸易中，南京将占据重要地位，对台商贸发展潜力巨大。在当前形势下，对台合作作为南京发展的重要战略得到不断推进，宁台之间政党交流、经济、贸易、教育、科技、文化、旅游合作全面展开，许多方面取得新的突破，南京在两岸关系中扮演了越来越重要的角色。2008年，宁台合作成果丰硕，不仅圆满完成了接待国民党大陆访问团的重大政治任务，还全力推动宁台直航、经贸合作、文化交流，推进我市与台北县全方位交流。尽管受国际金融危机影响，但南京市利用台资仍继续保持稳定增长，全年新批台资项目达到42个，注册合同台资6.5亿美元，比上年增长22%；实际到账台资3.5亿美元，比上年增长50%。中共南京市委书记朱善路2009年出访台湾表示，南京和台湾有着深厚的历史与文化的联系，在两岸关系和平发展的进程中，有着特殊的优势，理应发挥更重要的桥梁作用。“宁台合作不是一般的战术合作，我们将把它纳入南京新一轮科学发展的重要战略。”南京市将以此为契机，与台湾展开经济、科技、文化、教育等全方位合作交流，带动南京城市品质的提升和产业结构的优化，谋求宁台两地合作双赢。并全力支持建设海峡两岸商贸合作区，早日建成台湾商品集散地，同时，朱善璐更邀请台湾工总、商总等单位到南京打造台湾商品街。南京市代市长季建业要求，各区县、部门要全力推动更大规模、更深层次的宁台合作。一是抓住新一轮发展的机遇，吸引更多台商到南京来投资。重点推进电子信息、光电显示、节能环保以及生物医药等先进、高端制造业项目，同时也要积极拓展金融证券、贸易、物流、文化创意、旅游观光等现代服务产业项目。二是利用宁台合作平台推动两岸经贸交流。继续办好台湾名品交易会，加快推进台湾名品街项目建设进度，利用南京空港、河港等优势，为两岸经贸交流提供支撑；进一步深化南京与台北县的经贸往来，全方位做好产业对接。三是积极扩展合作和交流领域，在深化经贸交流基础上，扩大在文化、教育、旅游、农业等各个领域的交流与合作。在当前两岸关系呈现大交流、大合作、大发展良好态势下，宁台交流合作优势明显，潜力巨大，前景广阔，大有可为。我们相信，通过不断努力，南京与台湾交流合作必将迎来一个崭新的局面。2、【南京经济环境分析】南京是国际上最看好的21世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景的城市之一。全市户籍人口624.46万人，常住人口758.89万人，市区户籍人口541.24万人。2008年，南京市人均GDP为27128.08元；GDP总量为3775亿元，市财政总收入742.4亿元，其中地方财政一般预算收入386.6亿元。香港贸发局对内地30个城市消费力评级，南京为ＡＡＡ级城市；在中国大陆最新城市竞争力排行榜上，南京名列第七位。在2008福布斯中国大陆最佳商业城市排行中，南京名列大陆城市第四。