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重庆江北区红旗河沟理想大厦商业部分营销策划方案
重庆江北区红旗河沟理想大厦商业部分营销策划方案
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理想大厦商业部分营销策划方案区域特点?本案位于江北区红旗河沟转盘附近;?周边以政府职能机构、酒店、高档写字楼、高档住宅小区、商务别墅区域为主;?该区域大型专业卖场已有8万平米的建玛特与大型电器专卖店——国美电器入驻;?专业市场氛围浓厚;经营业态定位建议本项目:大型专业市场经营种类定位及宗旨提供汽车用品和汽车服务项目旨在使消费者足不出店就可享受汽车养护、汽车美容、改装、音响及车居用品等完善的汽车落地后一站式服务。从交通环境上看扬长避短!据交管部门统计,红旗河沟转盘南北东西交叉口高峰期车流量达到了每小时7000辆。车流便捷、量大;人流量小、难以停留;——经营对象是“车”而不是“人”物以自用!?紧邻观音桥商圈,商圈内商务办公物业众多、区域内商务氛围浓厚、轿车数量较多;?紧邻“富人区”,(如龙湖、加州、锦绣山庄)人均拥有轿车比例在重庆市各地区最高;(江北区每百人拥有私家车4.8辆)从项目自身条件上看?项目紧邻汽车北站,方位标识明显;?项目交通优势,可以“拦截”各方车辆;?项目内部建筑构造与周边环境,便于客户停泊、出入车辆;?项目合作单位为公交1公司,行业同属性较强公司信誉较高;大型、专业的汽车百货是市场的空白点汽车美容中心在重庆分布相当零散,经营面积小,规模程度不够;大多为私人经营汽车美容中心,多以洗车、打膜、修理为主,经营范围单一、专业化程度不高,个性化、人性化经营不突出;市场需求上看?市场有购车、维护、保养、整容、改良一站式消费需求;?周边一带商务办公有车人士的车辆日常维护、保养等需求;?重庆爱车一族有车辆内部饰品、配置的更换、添加、外部保养以及整体的改装、改良等需求;?汽车“发烧友”有车辆的改装、整容等需求;服务客层角度上看?可以满足中青年消费人群对车居时尚、前卫的各种需求;?可以满足高档车辆的维护保养、内部高级配置的需求;?可以满足普通客服车辆日常的保养、美容、内部饰品配置的需求?可以满足“汽车发烧友”对车辆改装、改良等特殊需求;片区房地产开发的发展趋势上看?“江渝”两地均以大型品牌型住宅类物业主导其房地产市场;?别墅及花园洋房“江渝”两地房地产市场的主要供应产品;?预计2005—2008年别墅及花园洋房产品将大量放量;——私家车保有比例将大幅上涨项目定位原则原则:?寻求重庆市专业市场的空白点;目标:?做重庆市汽车服务行业的领导者;?做全重庆市最有特色、规模最大、前卫时尚的一站式消费大卖场;项目整体定位重庆首家大型、专业、时尚的一站式汽车用品消费中心项目终端客服对象的定位从消费特点方从消费特点方面面::从车辆的档从车辆的档次次方方面面??吸引吸引有特定目的消费的人有特定目的消费的人群群??普普通小型客服车辆车主;通小型客服车辆车主;;;??高中高中低低档私家车车主;档私家车车主;从客户从客户来源来源方方面面从从年龄年龄方方面面::??广广域型客户;域型客户;??20—3020—30岁青年岁青年时时尚尚有车一有车一族族;;??30—5030—50岁岁商务及行政人商务及行政人士士;;??汽车汽车发烧友发烧友;;项目销售客层定位??国内国内外外的的投资投资者;者;??高高收收入人入人群群;;??私营业主;私营业主;??大型商家;大型商家;项目业态组合1层:汽车的展示、销售、维护、保养及汽车旗舰主力店;配套银行自动取款、商务网吧、小型超市用地;2层:前卫、时尚车居饰品等内部配置产品主力店;配套车居装修设计服务、咖啡吧、美容、儿童天地等用地;主旨——体现项目专业化、个性化、人性化经营的特点;项目优化建议经营模式产权经营权相分离,100%产权销售模式:委托专业的地产代理公司进行前期的企划、销售和招商;委托有资历商业管理公司进行后期的统一管理及招商;销售价格定位由于本项目的特殊性,其销售价格本与周边商用物业无可比性,但考虑到周边商用物业的市场售价与市场接受程度,大有建议本项目价格定位尊旬市场导向原则定位为(建面)沿街面的商铺均价:20000元/㎡非沿街面商铺均价:13000元/㎡租金价格的定位根据项目的销售价格定位:沿街面的商铺均价:20000元/㎡非沿街面商铺均价:13000元/㎡根据市场上商用物业的投资回报率:8%左右沿街面的均价:133元/㎡.月非沿街面均价:87元/㎡.月产权面积的控制40%划分划分原则原则::11、、控制控制销销售总价售总价、、放低投资放低投资门门槛槛30%;;22、、尊尊重市场重市场需求需求、、参考参考项目项目情况情况20%;;10%按照按照项目项目现现有的有的柱间距进柱间距进行划分,行划分,0%71—100预预留人流通留人流通道道::10㎡10—20㎡21—50㎡51—70㎡100㎡㎡比例2%30%37%13%9%9%产权面积控制产权面积控制在在3030——5050㎡之间㎡之间;;市场上市场上1010——5050㎡㎡的商的商铺需求铺需求最为明最为明销售总价控制在40—80万之间;显显销售总价控制在40—80万之间;营销策略——项目USP提炼1.重庆市首家超大型汽车用品旗舰店对投资者的吸引;2.最有发展潜力的行业——重庆市最具投资潜力的项目;3.稳定的投资回报对投资者的吸引;4.专业行业中全新模式带来的商机对投资者的吸引;5.重庆市功能设置最为完善、专业的汽车百货超市对投资者信心地增强;6.最具特色化、人性化、个性化经营的汽车旗舰超市对项目品牌的塑造从而为项目带来的增值潜力;营销策略——销售策略带租约销售:针对投资者客户,保证投资者基本的投资回报利益(注意面积的划分,确定投资门槛);针对性直销:针对重庆市相关行业经营商的面对面销售;营销策略——项目价格策略尊循价格杠杆原理:价格低开高走,给市场与投资者投资信心;营销策略——事件营销策略?在开盘前制定放号式销售方案,以求得开盘旺销反应;?设置若干个以公关活动为主的单体营销方案使本项目的热点连续发挥,滚动串联,层层冲击市场,以弥补广告放应的大起大落,达到市场节奏稳步调控的目的;(具体的公关活动策略与步骤有大由公司策划组织)营销策略——品牌营销战略整个营销过程以项目的“经营理念及其供应产品”作为核心战略,配合其完善配套项目的打造与特色经营,便于项目新颖的消费与投资理念导入,在提升项目附加值的同时,为本项目二次营销战略起到铺垫作用。营销策略——差异化营销策略硬件上——设备配置、功能区域的划分、周边环境的改善;软件上——销售服务的差异化、经营服务的差异化、售后服务差异化;营销策略——媒体选择主要媒体:?重庆市主要报媒(重庆晨、商、晚报,主力是商报)——传播广域信息;?户外大型媒体广告——塑立品牌;?高档商务楼宇内的视频广告——针对性宣传;其他:?网络媒体、黄页、专业汽车消费类杂志等。营销策略——分段式营销及推广策略(1)蓄蓄势期势期((2005.1.20—2005.1.20—开开盘期盘期((2005.4.26—2005.6.12005.4.26—2005.6.1))2005.4.252005.4.25))营销主旨:营销主旨:注注重重现现场场气气氛氛炒炒作;作;营销主旨:营销主旨:传播传播品品牌牌知名知名度度;;扩扩大市场大市场进进行客行客认知认知度度;;户户资源收资源收集集;;市场市场形形象象广告铺垫广告铺垫;;树树立立项目市场品项目市场品牌牌与与形形象;象;为为开开盘盘促促销销培育培育市场、市场、聚集聚集人人气气完完成成目标:目标:25%25%;;主主要配要配合合媒体媒体::重庆重庆晨报晨报、商、商报报、、招招商商光光盘、电盘、电主主要配要配合合媒体媒体::视媒体视媒体、大量的、大量的DMDM单、单、促促销销礼礼重庆主力报媒(晨报、商报),重庆主力报媒(晨报、商报),品;品;户外广告、灯箱、DMDM户外广告、灯箱、单、单、POPPOP、、促促销销礼礼品;品;分段式营销及推广策略(2)持持续续期期((2005.7.2—2005.9.252005.7.2—2005.9.25))强销期强销期((2005.9.26—2005.9.26—2005.11.302005.11.30))营销主旨:营销主旨:整整理、分理、分析追踪析追踪客户客户;;营销主旨:营销主旨:物业物业形形象象初成初成,,支撑支撑加强加强事事件件与公与公关关营销;营销;销销售售;;发挥发挥口口碑效碑效应应;;巩固巩固品品牌牌完完成成目标:目标:50%50%完完成成目标:目标:85%85%主主要配要配合合媒体媒体::主主要配要配合合媒体媒体::新新女女报报、汽车消费类、汽车消费类杂志杂志、商务大、商务大重庆重庆晨报晨报、商、商报报、、招招商商光光盘、电盘、电厦厦视频媒体视频媒体;;视媒体视媒体、大量的、大量的DMDM单、单、促促销销礼礼品;品;分段式营销及推广策略(3)尾尾盘期盘期((2005.12.2—2006.2.282005.12.2—2006.2.28))营销主旨:营销主旨:制制造造新新亮亮点、点、推推出优出优惠惠政策,政策,利利用交用交房房提提升升已已购购客户信心,客户信心,吸吸引新引新客户。客户。再创再创销销售售高高潮潮完完成成目标:目标:100%100%主主要配要配合合媒体媒体::项目项目宣传资宣传资料料、户、户外外看看板板、项目专、项目专刊刊、、推广主旨?强调一站式消费理念;?通过对项目的配套设置、统一管理,强调本项目为重庆市最大的汽车服务品牌;?通过为客户全方位的服务、强调项目经营的个性化、人性化等特点;?通过DM单、POP、招商光盘、项目专刊等资料与媒体宣传相结合进行推广;促销组合先购展销会大面积介绍购优惠+期间优+投资优+房优惠政惠政策惠政策政策策推荐案名好车饰酷車时代酷車前沿LogoVI系统名片、手袋VI系统信封
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重庆江北区
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紧邻观音桥商圈,商圈内商务办公物业众多、区域内商务氛围浓厚、轿车数量较多。
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