凤凤凰新城商凰新城商业业地地块项块项目目可行性可行性研研究究报报告告二零一零年九月二零一零年九月B.A.Consulting-1-前言本公司十分荣幸获邀请参与本公司十分荣幸获邀请参与““凤凰新城商业地块凤凰新城商业地块””（以下简称本项（以下简称本项目）之全案策划工作，相信凭借多年进行房地产项目代理工作积累之经目）之全案策划工作，相信凭借多年进行房地产项目代理工作积累之经验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。验，本策划报告提供之内容必将有效推动本项目的成功发展。针对本项目现状，将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究针对本项目现状，将以市场为指导和依据，通过系统的分析与研究，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良，建立适合本项目开发、运作之最佳方案，为本项目之商业物业未来良好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。好经营提供切合实际、行之有效的建议和措施。本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观本部分报告（市场调研报告）的主要目的是利用详细、深入、客观、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场、准确的市场调研，了解项目周边市场环境、掌握与本项目相关的市场信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的信息，并通过分析、研究得出有效的结论，以此确定本项目商业物业的发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。发展可行性，为项目市场定位和产品定位提供充分的支持和依据。B.A.Consulting-2-可行性报告目录第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析B.A.Consulting1.1房地产政策解读2010年4月30日，北京市实施细则出台，史上最严厉调控政策出台。房地产新政剑指房地产住宅市场，为商业地产发展提供有利契机。B.A.Consulting-4-1.1房地产政策解读就目前形势而言，一系列主要针对住宅市场的调控政策并未涉及商业地产，使得投资商业地产的门槛与投资二套住房的门槛基本一样；更为重要的是，商业地产无论是从投资回报率还是升值空间来看，都明显优于住宅。一系列相关楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道，因此，众多投资资金流向商业地产这也是符合目前的市场动向的。B.A.Consulting-5-1.2唐山宏观经济形势平稳走强?唐山市2009年GDP达到3781亿元，位于全国第19名。?唐山GDP在京津冀城市圈中仅次于京津位居第三，高于河北省省会石家庄，居省内第一，且增速较快。?增长率较稳定，近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。B.A.Consulting-6-1.3唐山人均GDP发展增长速度?从04年开始，唐山的人均GDP增长速度每年都保持在13%以上，受经济危机及产业结构优化影响，09年增速略有下滑，但也达到11%以上。?按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP7427美元。B.A.Consulting-7-1.4唐山现阶段房地产市场发展趋势B.A.Consulting-8-1.4唐山现阶段房地产市场发展趋势?房地产处于高速发展阶段，房地产需求特点以改善需求为主，包括刚性需求和改善性需求，人们对住宅的品质有较高的要求。?按照09年人民币对美元汇率，唐山人均GDP7427美元。?唐山近五年GDP平均增速为14.5%（全国GDP增速：9.0%）。B.A.Consulting-9-1.5唐山近几年固定资产投资发展趋势唐山近五年固定资产投资160050.0%1361.32140042.1%40.0%120037.9%1036.59固定资产投资（亿元）31.3%1000765.3535.4%30.0%800635.7增速600447.5620.4%20.0%40010.0%20000.0%20042005200620072008?唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量。?近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%。B.A.Consulting-10-1.6唐山近几年社会消费品销售额发展趋势?2009年唐山的社会消费品零售总额达959亿元。.?唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速。?居民消费结构升级明显，以汽车、金银珠宝、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前唐山市私家车保有量52.87万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。B.A.Consulting-11-1.7宏观市场分析总结通过以上分析可以看到，自2003年以来，唐山经济自2003年以来一直呈稳定、快速的趋势发展，唐山GDP和人均GDP持续增长，产业比例结构不断优化。随着唐山—北京—天津之间经济联系的不断加强，唐山作为环渤海经济圈门户城市的地位愈加明显。唐山是环渤海经济圈内的重要城市，在资源的带动下城市经济保持快速增长，以第二产业为主导，第三产业得到较快的发展作为京津唐城市群的重要发展支点，唐山双核发展的动力及大规模的新城建设带动下，未来城市综合实力将快速提升。随着唐山城市经济迅速增长，表现出较强的投资能力和投资特征的升级，各种地产型投资产品成为唐山新投资方向。由此可以看出，唐山市正处于城市新的全面发展阶段，快速增长的投资性消费及投资升级为商务发展及地产性投资提供了较大的提升空间。B.A.Consulting-12-可行性报告目录第一部分宏观经济及唐山经济发展第二部分项目概况及市场调研第三部分项目分析及初步定位第四部分项目经济效益初步测算第五部分项目社会经济效益分析B.A.Consulting2.1项目地理位置?本项目地块位于凤凰新城核心区域，距离市中心约有5公里车程，距离火车站约6公里，交通便利。?项目周边有38、56、30、77、99路等公交车通过本项目区域。B.A.Consulting-14-2.2区域概况项目地块一：大理路和翔云道交汇处西南角；项目地块二：兴源道学和院路交汇处东100米；本地块区域主要以凤凰新城为主，面积23平方公里，目前常驻人口5万人，计划居住人口40万人。项目周边已入住小区有天元骏景、瑞德花园、凤凰园，在售项目有：鹭港、唐城壹零壹、万科凤凰新城项目、文苑凤凰城场、天元国际公寓、梧桐大道等，周边住宅体量较大，品质高档，且拥有丰富的商业配套。项目周边拥有唐山一中、规划高端小学、唐山外国语学校等人文资源，北面香格里拉五星级酒店正在建设当中，此外，本区域还有青少年宫、科技馆、图书馆、工人文化宫等配套设施。B.A.Consulting-15-2.3唐山市商圈分析唐山市商业发展由来已久，唐山最早的商业中心为路南的小山，是当时整个唐山市的物流集散地，也是当时的市中心。1976年唐山大地震之后，在政府的规划下商业中心西移到以百货大楼为主的新城市中心即商业中心，并延续至今。远洋远洋城商城商圈圈2000年以前，唐山商业分布一直以百货大楼为主要商业中心，小山演变成商业副中心，定位中低端。此阶段商业分布呈单一趋势，唐百的垄断性尤为明显。北新道商北新道商圈圈2000年以后，八方购物作为唐百商圈的衍生商圈，小小山商山商圈圈辐射唐山西部地区，定位中高端。2006年以后，远洋城的崛起逐渐形成了唐山北市市级级商商圈圈部的商业中心，至此唐山商业中心由单一化逐渐向多元化发展，形成了以新华道百货大楼、三利为首的城市商业中心，以八方购物广场、凤凰购物为首的北新道商圈，以远洋城、人民购物为首的唐山北部商圈。以小山老商业区为首的老路南商圈。B.A.Consulting-16-2.3唐山市商圈分析B.A.Consulting-17-2.4本项目地块周边商业研究此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之间的大里路底商，大里路与学院路之间的兴源道底商。两条商业街底商总面积为6万平米，商业类型为社区底商。建成时间为08年，层高3.5米，面积区间为70-300平米，空置率在5%左右。大里路地段商业氛围比较成熟，兴源道次之，并且空置率较高。?大里路社区底商一般为两层，一般进深16米，面宽为5-8米。租金为3-5元/平米/天。?兴源道社区底商一般为一层，一般进深12米，面宽为5-6米。租金为3-4元/平米/天。B.A.Consulting-18-2.4本项目地块周边商业研究调研区域范围内业态配比如下：业态比例种类数量餐饮7休闲保健8美容美发9药店5社区配套33%烟酒店7超市1售票点1洗衣店1医疗医院2家居装饰8零售百货28%精品展示店20珠宝金饰3自行车卖场4中介8服务14%培训3摄影2汽车装饰装具3银行金融8%银行8典当行3企业租住13%企业租住16其他4%其他5—100%合计124B.A.Consulting-19-2.4本项目地块周边商业研究?周边商业娱乐设施较少，只有大里路底商总结4有一家台球厅，可以考虑在本项目商业内引进KTV、酒吧等业态。B.A.Consulting-20-2.5项目周边在售物业介绍根据本项目周边情况，我们选取了四个具有代表性的项目进行调研分析。B.A.Consulting-21-2.5.1唐城壹零壹唐城壹零壹位于凤凰新城核心区域，友谊路以东，翔云道以北，西邻唐山