[键入文字]北斗酒店项目运营可行性研究报告[键入文字]项目运营部2010-04-15目录北斗酒店项目运营可行性分析报告1、项目简介1.1项目物业属性本项目物业属性为二手商业营业用房。1.2地理位置本项目位于深圳市罗湖区北斗路东与沿河南路北交汇处，南依文锦渡口岸，与其相距仅200多米，西面为锦星花园小区，北面为文华花园，东面为深圳市美术学校。1.3项目现状已完成酒店的结构改造和部分室内装修，初步设计为：一层：接待中心、中餐宴会大厅、西餐厅、商务中心、厨房操作间（内设自用仓库）、消防控制中心；二层：多功能餐饮娱乐包间；三层、四层：酒店客房（内有自用办公区）1.4拟定档次与项目规模本项目初步拟定为四星级标准，总建筑面积为7025平米，规划有客房81间，多功能餐饮娱乐包间20间，中餐宴会厅可容70桌，西餐厅可容13桌。1.5项目受让价格本项目受让价格约为16，000万元。2、项目运营方式选择本项目运营可供选择的方式为：?转让?委托经营（或自营）?整体出租3、项目转让环境研究3.1商业转让政策环境较住宅宽松2010年，中国经济将在复苏中进入又一轮发展上升周期，家庭人均可支配收入不断增长、消费市场日趋活跃，商业地产市场相对宽松的政策环境以及允许保险资金进入房地产投资领域等一系列措施，为商业营业用房的进一步发展提供了强有力的支撑。从资本市场的角度看，商业营业用房属于收益性物业，长期具有稳定的现金流收益和增值能力，从目前来看，随着全球经济的回暖以及服务业的又一轮市场大范围的拓展，为商业营业用房市场的发展提供了更为广阔的空间。3.2深圳商业新增供给减少，总体需求呈负增长2009年1-11月，深圳商业营业用房施工面积326.53万平方米，比去年同期下降1.6%；新开工面积58.30万平方米，比去年同期减少11.12%；竣工面积19.74万平方米，同比减少17.2%；销售面积14.14万平方米，同比减少10.12%。3.3深圳市二手房近期交易量明显回升，商业转让价格大幅上扬后又回落?交易量深圳市二手房市场最近两年波动较大，2008年，二手房交易量面积为351万平方米，比2007年减少62.3%，成交量大幅下降。但自去年9月开始活跃，2009年以来，深圳市二手房成交量快速回升，1-9月份，二手房成交面积达到838万平方米，比2008年同比增加2.3倍，成交量超过2007年同期水平。2009年深圳市二手房交易量变动趋势万平方米140350%交易面积120300%同比增长250%100200%80150%60100%50%400%20-50%0-100%08/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/09数据来源：深圳市国土资源与房产管理局?转让价格去年深圳市二手房转让价格的变化幅度较大。1月份和2月份，二手房转让价格分别环比下降0.7%和0.4%；3月份，价格环比变化由负转正，环比涨幅在7月份达到最高，为4.2%；9月份以来，二手房价格环比变化幅度趋缓，在1个百分点左右。1-12月，深圳市二手房价格环比累计上涨23.8%，居全国首位。从分类物业属性来看，去年1-11月，深圳商业营业用房的平均价格为19250元/平方米，比2008年同期上涨58.7%。从季度变化来看，1-3季度平均销售价格，分别13800元/平方米、16100元/平方米和24500元/平方米，同比分别上涨31.1%、34.3%以及下降6.2%。深圳市去年二手房转让价格环比指数环比指数105.0104.0103.0102.0101.0100.009/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/0809/0909/1009/1109/1299.0数据来源：深圳市国土资源与房产管理局结论：商业营业用房转让政策环境较住宅宽松，整体市场反应虽有所回升，但仍有波动，存在一定的不确定性。4、项目经营环境研究4.1全国社会消费品零售总额继续增长，达到1986年以来的最高点。需求水平和购买能力，是商业营业用房市场需求最根本的支撑，而社会消费品零售总额反映需求水平和购买能力的活跃程度。2009年国内市场销售从年初的一度低迷中逐步复苏，城乡消费均保持较快增长。2009年前三季度，社会消费品零售总额89,676亿元，同比增长15.1%；扣除价格因素，实际增长17.0%，比上年同期加快2.8个百分点。其中，城市消费品零售额61,013亿元，增长14.8%。城镇居民人均消费总支出比上年同期增长14.9%，扣除价格因素后实际增长9.8%，同比提高2.3个百分点。而2009年全年社会消费品零售总额达到1986年以来的最高点。4.2深圳消费市场增长快速，成熟商圈的商业整体经营环境继续利好2009年前11个月深圳社会消费品零售额接近2358亿元，同比增长14.6%。消费市场的快速增长，使得深圳优质商业营业用房总体需求并未出现明显萎缩，特别是来自餐饮业和国际快速时装品牌积极寻找合适的铺位扩张或进驻本地市场，使得深圳成熟商圈的整体经营环境继续利好。4.3近期商业营业用房的资本收益比呈上扬趋势根据2010年宏观经济环境和商业营业用房市场状况将逐渐向好的预期下，预计2010年资产收益比有所下降，经营的不确定性随之减少，经营风险亦有所降低。近期商业营业用房资产收益比变化指数值105商业营业用房的资本收益比10095908599000000000000000000009112235689900344567789QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ1131313113133131313133数据来源：深圳市统计局结论：经营环境一直较为稳定，资本收益比呈上扬态势，经营风险有所较低。5、项目出让价值评估5.1周边商铺出让挂牌价格调查经过本次实地调查，本项目周边目前仅有锦上花家园和文锦花园的小单位底层商铺转让。表5.1周边商铺出让价格调查表所在小区地理位置面积总价(万元)均价（元/备注（㎡）㎡）锦上花家园锦联路与沿河416.3699523898今年4月发布南路交汇处文锦花园北斗路与春风52083216000今年4月发布路交汇处数据来源：本次实地调查5.2项目静态比准价格确定表5.2项目静态比准价格因数项目规模交通配套产品区位品牌总分转让价格合成项目权重10%20%15%25%10%20%锦上花商铺60%4445454.2514339文锦花园商铺40%4554454.556400本项目100%5545444.5520693根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准价格为：20693元/㎡5.3项目动态价格确定由于本项目为二手商铺，在考虑溢价因素时不需考虑产品展示因素和营销创新因素，仅需考虑自然溢价。根据本次研究，去年深圳的二手房交易价格累计增长23.8%，结合商业营业用房新增供给减少，总体需求稳定的市场环境，本项目年度理想自然溢价可保守确定在20%左右，最低溢价空间可保持在12.5%。据此计算本项目在一年后转让可实现动态价格：?理想动态价格（一年后）均价：20，693×20%=24，832元/平米总价：24，832×7025=17，444.5万元?最低动态价格（一年后）均价：20693×12.5%=23，280元/平米总价：23280×7025=16，354.2万元结论：项目目前的静态比准价格不高，短期内转让难以实现盈利，根据市场走势一年后可能有套现获利空间。6、项目经营价值评估6.1周边酒店调查本项目周边酒店较多，方圆一公里范围内有丹枫白露酒店、三九大酒店、圣廷轩酒店、万事达酒店、国宾大酒店、长安大酒店、深圳东方宾馆、锦华唐酒店、凤凰酒店、柏豪大酒店、联城酒店等。本次选取离项目方圆500米范围内，较具竞争性的酒店：丹枫白露酒店、三九大酒店、长安大酒店、圣廷轩酒店、联城酒店、万事达酒店和厚道大酒楼展开调查分析。表6.1周边酒店客房调查分析表酒店名称地理位置实收房价入住率丹枫白露酒店沿河南路与深南东路交汇处500-800元/间·90%天三九大酒店沿河南路与深南东路交汇处298-398元/间·90%天长安大酒店深南东路与文锦南路交汇处320元/间·天85%圣廷轩酒店延河路与水库南路交汇处268-428元/间·95%天联城酒店文锦南路与锦星路交汇处188-208元/间·80%天万事达酒店新安路与沿河南路交汇处298-308元/间·85%天数据来源：本次实地调查表6.2周边大型餐饮中档消费水平调查分析表餐饮店名称地理位置大厅消费包间消费私房菜丹枫白露酒店2楼150元/人1680元/间三九酒店餐厅三九酒店11楼60元/人1200元/间圣廷轩酒店餐厅圣廷轩酒店2楼50元/人800元/间联城酒店餐厅联城酒店1楼60元/人500元/间厚道大酒楼森威大厦2-3楼80元/人700元/间数据来源：本次实地调查6.2客房实收房价评估?区域及个别因素综合分析表6.2.1项目与比较案例区域及个别因素分析表比较因素本项目丹枫三九长安圣廷轩联城万事达区区域繁华程度不繁华繁华繁华繁华不繁不繁不繁域华华华因对外交通便利度素较好好好好一般好较好道路通达度好好好好一般一般一般区域环境条件一般一般一般一般一般一般一般个规模小中大大中小中别外部景观因无有有无无无无附属产业配套素一般好好较好一般一般无内部装修好(拟定)好一般一般好一般较好星级服务好(拟定)好较好较好好一般较好?修正系数确定各酒店实收房价为P0，加权后实收房价为Pn（n=1.2.3……）期日修正系数K1=100%；使用权年限修正系数K2，考虑到本