青岛太平洋国际广场项目投资分析报告目录摘要................................................................................................................................4一、青岛基本概况....................................................51、地理位置.....................................................52、历史沿革.....................................................53、人口.........................................................54、经济水平.....................................................65、区域规划情况.................................................................................................106、结论.................................................................................................................131、房地产发展各项指标分析.............................................................................152、房地产未来量预测.........................................................................................183、青岛市经济技术开发区（黄岛区）房地产市场分析.................................18三、经开区楼盘分析..................................................................................................251、竞争分析.........................................................................................................26（1）、净地分析..........................................................................................26（2）、竞争个案分析..................................................................................26（3）、潜在竞争情况..................................................................................282、区域楼盘特点.................................................................................................283、区域客户需求分析.........................................................................................29（1）、不同面积、不同户型的需求状况..................................................29（2）、不同单价，不同总价的需求情况..................................................29（3）、潜在购房人群分析..........................................................................29（4）、供需分析结论..................................................................................30四、项目概况..............................................................................................................301、合作方概况.....................................................................................................302、用地情况.........................................................................................................313、用地四至.........................................................................................................394、规划情况.........................................................................................................415、配套情况.........................................................................................................426、道路状况.........................................................................................................427、市政规划.........................................................................................................428、开发进度.........................................................................................................449、合作方式.........................................................................................................44五、项目SWOT分析....................................................................................................451、SWOT分析........................................................................................................45六、投资分析..............................................................................................................48七、综述......................................................................................................................53摘要青岛太平洋国际广场项目位于青岛市经济开发区西侧，紧邻大海，项目地利位置较优越，经开区作为青岛市未来的经济和工业中心，发展潜力巨大，特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。项目占地面积59470.56平方米（89.21亩），地上总建筑面积190305.79平方米，容积率3.2，用地性质为商业用地，计划开发酒店式公寓。项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权，转让价格为楼面价1100元/平方米，总价格约为2.1亿元（209336369元）。项目总投资成本预计约15.2亿元（6311元/平方米），销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米，车位16/个),净利润约4.3亿元（1713元/平方米），净利润率约19.24％，具备良好的盈利能力。项目预计需要投入1.8亿元自有资金，并办理3亿元项目银行开发贷款，即可通过滚动开发完成整个项目运作。一、青岛基本概况1、地理位置青岛位于山东半岛东南部、黄海之滨。是全国70个大中城市