百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场建设项目申请报告浙江奥特莱斯广场有限公司2009.5目录第一章申报单位及项目概况……………………………………2第二章战略规划、产业政策及行业准入………………………4第三章市场分析及规模定位……………………………………6第四章项目选址及土地利用……………………………………11第五章建设方案…………………………………………………13第六章节能方案分析……………………………………………33第七章环境和生态影响分析……………………………………36第八章人力资源配置与项目实施进度…………………………39第九章投资估算及资金筹措……………………………………41第十章财务评价…………………………………………………45第十一章风险分析………………………………………………49第十二章经济和社会影响分析…………………………………51第十三章研究结论………………………………………………53-1-附件：1、浙江奥特莱斯广场有限公司营业执照正副本复印件2、上海春竹企业发展有限公司营业执照正副本复印件3、上海欧祺亚投资管理有限公司营业执照正副本复印件4、香港培信投资有限公司营业执照复印件5、百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场建筑设计效果及说明第一章申报单位及项目概况?申报单位概况本项目由浙江奥特莱斯广场有限公司实施建设。浙江奥特莱斯广场有限公司是由上海春竹企业发展有限公司为投资主体，上海欧祺亚投资管理有限公司和香港培信投资有限公司共同投资组建的综合性商业企业，注册资本为2996万美元。其中上海春竹企业发展有限公司出资1498万美元，占注册资本的50%，上海欧祺亚投资管理有限公司出资749万美元，占注册资金的25%，香港培信投资有限公司出资749万美元，占注册资金的25%。公司经营范围主要为筹建批发品牌服饰及配饰，日用百货配套餐饮项目。投资者上海春竹企业发展有限公司是一家具有50多年历史的专业生产名牌毛针织服装的老牌企业。公司前身于上世纪50年代开始生产出口毛针织服装，产品主销欧洲各国。随着春竹品牌的创建，现在的春竹企业已经发展成为集科、工、贸为一体的具有先进管理理念和经营模式的现代化、集团化企业。拥有占地面积150亩、-2-建筑面积6万平方米的针织品服装设计、检品、生产、物流工业园区。公司将体制创新与科技创新，产品创新相结合，不断抢占制高点，培育新产品市场经济增长点，发挥科技人员、设计人员和营销人员的积极性。推动新产品产业化，使企业竞争力不断提升。?申报项目概况项目名称：百联浙江奥特莱斯品牌折扣广场项目建设单位：浙江奥特莱斯广场有限公司董事长：金亮建设地址：本项目建设地点位于浙江海宁市连杭经济开发区内的钱塘江边，紧靠杭州市江干区下沙镇（杭州经济技术开发区）。距杭州绕城高速下沙出口约2km。项目用地180亩，一期开发的商业建筑面积7.2万平方米，项目总投资约4亿元人民币。项目建设地点距杭州市中心约25km，沿杭州德胜快速路至杭州市中心约30分钟路程。距萧山市区约20km,沿下沙大桥至萧山市区约25分钟路程。距海宁市区直线约40km,路程约50km,车程约为45分钟。距著名的海宁观潮地盐官海塘约15km。建设内容：本项目拟建设一座集国际一线品牌和流行品牌服饰、餐饮、休闲购物等多功能的大型综合性商业零售广场。项目建筑用地80040平方米，其中一期商业用地70068平方米。二期公寓式-3-酒店9972平方米,总建筑面积132047平方米，其中一期商业总建筑面积75562平方米，二期公寓式酒店总建筑面积56485平方米，建筑占地面积40296平方米,覆盖率52%；绿化面积8000平方米，停车数1098辆。项目总投资：项目总投资折合人民币约为4亿元。全部由投资单位自有资金投入。第二章战略规划、产业政策及行业准入在长三角区域经济一体化进程加速推进的背景下，浙江省委、省政府适时提出构建杭州都市经济圈的发展战略，强调要进一步发挥杭州中心城市的集聚、辐射和带动作用，打破杭湖嘉绍四城市的行政区划，以都市经济圈方式合力打造长三角“金南翼”。杭州都市经济圈的建设，将有力提升四城市的“集合”优势，对区域经济合理布局、产业分工对接、块状经济发展具有重要战略意义。而海宁作为杭州都市经济圈的重要节点，将在区域经济一体和差异化发展中赢得历史性的发展机遇。海宁东距上海110公里，西与杭州接壤，地处长三角经济圈的核心地带、浙江“接轨大上海，融入长三角”的前沿，也是全国最负盛名的皮革、经编和家纺装饰布产业集聚地。优越的的区位条件和良好的产业基础，为海宁在区域经济一体化进程中承接大都市产业辐射和梯度转移、共享沪杭信息和服务资源创造极其有利的条件。作为杭州湾北部连接上海的重要城市，未来海宁将由长三角-4-南翼的交通通道转变为重要的交通站点，成为杭州湾北岸的桥头堡之一，在长三角的“黄金要道”地位日益凸显。一方面，沪杭高速公路扩建与杭浦高速、绍嘉高速、钱江十桥、沪杭铁路电气化改造等一大批区域交通主框架工程相继启动。其中，钱江十桥的建设将连接沪杭高速、杭浦高速、上三高速，使宁波、台州、温州等地到海宁的距离大大缩短，为海宁旅游市场的拓展及商贸活动的开展创造全新的发展机遇。另一方面，宁波杭州湾大桥计划于2008年竣工，杭州湾绍兴通道和杭州湾萧山通道的建设已列上日程。三座跨海大桥的建设将迅速改变延岸生产力布局，并使海宁的投资价值彰显。此外，备受关注的沪杭磁悬浮铁路的建设计划已得到国务院的正式批准，计划于2010年前投入运营。磁悬浮铁路的建设将进一步强化上海、嘉兴、杭州的同城效应，并极大地带动包括海宁在内的沿线城市的商业、会展等服务业的发展。起源于美国的奥特莱斯是英文OUTLETS译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百年的历史。在欧洲当代商业社会中，奥特莱斯是最为流行的一种商业业态，经过100多年的发展，奥特莱斯业态已由过去单纯的工厂直销购物中心，转变为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货店共同参与、功能齐全的休闲购物中心。这种商业零售业形式是让品牌消费者能够花低价去购买那些从高档专卖店或商场转出的名牌商品的下架商品、过季商品和断码商品。名牌和低价是奥特莱斯的灵魂，其消费群定位于白领一族，-5-这部分人有较高的收入及较强的品牌观念，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求但经济上却难以承受。同时，对于顶级品牌来说，也会因为过季、断码等问题产生库存，如在专卖店内打折处理库存又会损害品牌形象，所以需要一个专门的折扣店结合的新型业态“奥特莱斯”便应运而生。奥特莱斯有三大特点：知名的品牌、较低的价格、舒适的购物环境。2002年12月，北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，这是奥特莱斯在国内的首次尝试。奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于希望在双休日能够逃离喧杂的市区，到郊外享受一种集合了休闲、旅游、购物的方式。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出，要“适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求”。《中共浙江省委浙江省人民政府关于加快服务业发展的若干意见》以及根据《海宁市域总体规划纲要》，海宁市是全市政治、经济、文化中心，除要发展工业主导产业以外，还要重点发展商业零售批发、房地产、购物休闲旅游等服务行业。所以，在海宁市建设集休闲、旅游、购物多功能的大型综合性商业零售广场，这个项目的建设是符合国家、浙江省和海宁市的相-6-关政策规划的。第三章市场分析及规模定位?市场需求分析项目周边市场基本数据情况：1、杭州及周边地区2008年GDP杭州市4781.16亿绍兴市2222.95亿宁波市3964.05亿海宁市348.95亿嘉兴市1815.70亿2、2008年杭州市和海宁市社会消费品零售总额消费品批发零售餐饮城乡居民人均收入零售总额存款杭州1558.38亿1377.77亿176.42亿2634.48亿07年21689元海宁132.52亿114.53亿13.6亿215.40亿08城镇20653年元农村10200元?杭州市区商业零售业基本情况杭州市2008年社会消费品零售总额1558.38亿元，同比上升20.2%。其中，城市消费品零售额1481.49亿元，农村消费品零售额76.89亿元。杭州零售市场近年来快速发展，呈现出了以下几个-7-特点：1、百货和超市是零售业发展的主力业态。近年来杭州市场的百货零售业发展迅猛，2008年杭州地区销售超亿元以上的商场达到了134个。主要的零售百货有杭州大厦、银泰百货、国贸大厦、解放路百货商店、解百新世纪商厦、杭州百货大楼等。2009年杭州百货零售业将集体扩张，杭州大厦的D座、C座、银泰百货的庆春店、解百的元华店将陆续开业。因此杭州的百货零售业由扩容而变成“商业综合体”之间的竞争。2、品牌服饰经营市场潜力较大。杭州市场的品牌服饰经营较为发达，杭州大厦、湖滨精品街汇集了一大批一线品牌。杭州大厦、银泰百货、解百和杭百也经营着大类丰富、品牌较全的知名流行服饰。杭州大厦2008年销售额为38.05亿元，同比增长16.1%。从百货零售业的经营状况来看，杭州市消费者的品牌认知度较高，品牌服饰经营的市场潜力较大。3、杭州市场的品牌折扣业态尚处于探索阶段。杭州市场的品牌折扣业态尚处于初始的探索阶段，具有一定规模的商店主要是萧山奥特莱斯和衣之家百货商店。萧山奥特莱斯汇集了50只品牌，其中也开设了Prade,Gucci,Valention等一些知名品牌的专卖店。但这些专卖店基本处于无货状态，零星的货品使得人气不足，销售较差，从