谨呈：厦门灿邦投资有限公司灿邦大亚湾项目开发建议报告同致行顾问中国深圳灿邦大亚湾项目开发建议报告项目开发建议报告思路1：城市化进程下房地产行业开发策略2：项目开发启动物业形态建议3：项目开发启动物业面积及规模建议4：项目入市时机建议5：项目入市价格初步判断6：项目推广费用估算灿邦大亚湾项目开发建议报告项目开发建议报告思路1：城市化进程下房地产行业开发策略2：项目开发启动物业形态建议3：项目开发启动物业面积及规模建议4：项目入市时机建议5：项目入市价格初步判断6：项目推广费用估算灿邦大亚湾项目开发建议报告1：城市化进程下房地产行业开发策略-------城市化一般过程?目前大亚湾城市发展目前大亚湾城市发展?城市城市发发展展进进程程规规律律阶段正处于高度城市中心阶段正处于高度城市中心化阶段化阶段城市化郊区化大都市城市群?本项目所在的城市中心本项目所在的城市中心区的区域位置，物业的组区的区域位置，物业的组大亚湾现阶大亚湾现阶深圳现阶段深圳现阶段上海现阶段上海现阶段合业态应该符合城市发展合业态应该符合城市发展段发展模式段发展模式发展模式发展模式发展模式发展模式的房地产类型发展特征的房地产类型发展特征城市区域的房地产类型发展特征结论结论：本项目的开发方本项目的开发方向是集向是集投资型商务公寓、投资型商务公寓、商业、住宅商业、住宅于一体的城市于一体的城市综合体综合体灿邦大亚湾项目开发建议报告1：城市化进程下房地产行业开发策略-------城市化过程中房地产开发顺序住宅住宅商商业业商商务务市市场场?集集资资房房?社社区区商商业业?商住商住楼楼?福利房形形态态福利房?街街区区商商业业（步行街）（步行街）?街街区区商商务楼务楼（（临临街街?自建房自建房?大大卖场带来卖场带来商商业业聚集形聚集形商商铺铺））?商品房商品房成的核心商圈成的核心商圈?写写字字楼楼?解解决决居民商居民商业业配套配套?满满足人足人们们商商务办务办公公目的目的?解解决决居住生活需求居住生活需求要求及其要求及其它它方面需求方面需求功能功能（如（如娱乐娱乐、、购购物）等物）等现状现状?居住型和投居住型和投资资型物型物?基本上以街基本上以街区区商商业业?由原始的商隹由原始的商隹楼楼向向业并业并存，存，并并以投以投资资物物　　为为主，主，没没有形成大有形成大纯办纯办公商公商务务物物业发业发展展业为业为主主卖场带来卖场带来的核心商圈的核心商圈（如南山（如南山国际国际））灿邦大亚湾项目开发建议报告1：城市化进程下房地产行业开发策略-------大亚湾房地产发展之“怪状”在售及已售在售及已售项项目客目客户户群体群体对对比表：比表：?目前大亚湾房地产发目前大亚湾房地产发项目名称深圳投资客户本地居住其它展处于城市发展过程中初展处于城市发展过程中初熊猫国际7成2成1成级阶段，级阶段，康汇国际公寓2成6成2成南山国际9.5成0.5成--凯旋居6.5成2成1.5成海岸国际公寓6成3成1成改善型城区房地房地产开发产开发初初级阶级阶购房自用型段段购购房需求房需求需求区域聚集型外来““怪状”怪状”：大亚湾房地产物业居住型和投资型物业并存，并以投资物业灿邦大亚湾项目开发建议报告为主1：城市化进程下房地产行业开发策略-------“怪状”之成因分析怪怪状状成因一成因一大大亚湾亚湾的地理的地理区区位位?泛珠三角，泛珠三角，两两小小时时生活圈的形成生活圈的形成?石化石化产业产业，，产业产业的聚集的聚集带来对带来对房地房地怪怪状状成因二成因二大大亚湾亚湾的的产业结构产业结构产产的需求，房地的需求，房地产产市市场发场发展前景看好展前景看好。。?深深圳圳房地房地产产均价：均价：9000-100009000-10000元元//平方米平方米怪怪状状成因三成因三大大亚湾亚湾房地房地产产价格洼地价格洼地?大大亚湾亚湾房地房地产产均价：均价：3500-40003500-4000元元//平方米平方米?价格洼地价格洼地导导致致资资金流向大金流向大亚湾亚湾灿邦大亚湾项目开发建议报告1：城市化进程下房地产行业开发策略-------投资型物业存在的几个条件?大大亚湾亚湾房地房地产开发产开发的起步的起步阶阶段段条条件一件一物物业业具具备备增增值值空空间间?产业产业的支撑的支撑?导导致致价格的洼地价格的洼地消消费费者的者的购买购买欲望欲望形成需求两个条件条条件二件二较较强的强的购买购买力力消费者愿意购买消费者有能力购买有无无有?深深圳圳的高房价，深的高房价，深圳圳客客需要或欲望不能发生购买行为户户具具备较备较强的强的购买购买力力?资资金流向大金流向大亚湾亚湾。。有效需求结论结论：大亚湾房地产物业具备以上几个条件项目开发启示项目开发启示灿邦大亚湾项目开发建议报告：项目以投资型物业来启动市场项目开发建议报告思路1：城市化进程下房地产行业开发策略2：项目开发启动物业形态建议3：项目开发启动物业面积及规模建议4：项目入市时机建议5：项目入市价格初步判断6：项目推广费用估算灿邦大亚湾项目开发建议报告2：项目开发启动物业形态建议-------项目开发启动物业形态三大方案方案一：先商方案一：先商业业、后住宅、投、后住宅、投资资型公寓型公寓方案二：先居住型住宅、后商业项目可能开发方案方案二：先居住型住宅、后商业项目可能开发方案、投、投资资型公寓型公寓方案三：先投方案三：先投资资型商型商务务公寓、后公寓、后住宅、社住宅、社区区配套商配套商业业灿邦大亚湾项目开发建议报告2：项目开发启动物业形态建议-------区域开发中商业的三个级次发展期考虑发展期考虑?研究商业、住宅和区区域域三者间的价值关系，价值可以很容易的看出商业大亚湾商业大亚湾商业分为三个级次33发展现状发展现状22441、邻里商业街?第一级次：城市级商2、专业特色街业——专业特色街、休ⅢⅣ3、street闲街1mall14、休闲街?第二级次：区域级商业——streetmall启动期考虑启动期考虑ⅠⅡ?第三级次：社区级商住宅价值业——邻里商业街商业分类商业分类邻里商业街邻里商业街专业特色街专业特色街StreetStreet休闲街休闲街mallmall商业价值影响商业价值影响灿邦大亚湾项目开发建议报告2：项目开发启动物业形态建议-------商业区形态与结构分析基本要素基本要素市市级级中心商中心商业区业区区区域性商域性商业区业区居住居住区级区级新城商新城商业业中心中心商商业业中心中心规规模模3030万万M2M2以上以上1010万万M2M2以上以上2.52.5万万M2M21212万万M2M2以上以上区区位位城市交通、人口核心城市交通、人口核心区区居民聚居居民聚居区区、商、商大型住宅小大型住宅小城市城市规划规划的新城的新城，，历历史形成的商史形成的商业业聚集聚集务务集聚地，公共集聚地，公共区区，人流集，人流集中心商中心商业区业区区区交通集散地周交通集散地周边边中交通便利中交通便利客流量客流量日人流量日人流量5050万以上万以上日人流量日人流量2525万以万以居住人口居住人口日人流量日人流量2525万万上上50005000以上以上以上以上核心客核心客户户群群内内城城区与区与中距离郊中距离郊区区区区域域1515分分钟车钟车程程步行步行1515分分钟钟车车行行3030分分钟内钟内（半小（半小时车时车程程内内）居民）居民内内居民，以及外居民，以及外内内居民居民居民居民与办与办公工作人公工作人员员、旅游、旅游来来消消费费者者者者结论结论：根据项目区域的人口规模，本项目商业规模居住区级商业中心，就根据项目区域的人口规模，本项目商业规模居住区级商业中心，就目前本项目目前的客流量来看，目前本项目目前的客流量来看，灿邦大亚湾项目开发建议报告不宜先启动商业部分（方案一：不可行）不宜先启动商业部分（方案一：不可行）2：项目开发启动物业形态建议-------区域价值配套、住宅与区域三者间的价值关系?对区域价值贡献最大的配套功能为：文化娱发展期考虑发展期考虑乐、休闲设施55111、文化娱乐2、休闲设施?对住宅价值贡献价值22最大的配套功能为：教3、教育育、医疗664、医疗ⅢⅣ5、酒店6、交通?第四象限对区域和住33宅的价值均有较大提4升，应优先考虑发展4ⅠⅡ启动期考虑启动期考虑住宅价值结论结论：若本项目先启动住宅市场，要先进行住宅相关配套的前期投入，若本项目先启动住宅市场，要先进行住宅相关配套的前期投入，灿邦大亚湾项目开发建议报告不宜先启动住宅部分（方案二不可行），建议采用方案三不宜先启动住宅部分（方案二不可行），建议采用方案三2：项目开发启动物业形态建议-------三方案对比分析对对比比内内容容方案一方案一方案二方案二方案三方案三资资源展示源展示展示商展示商业业，非核心，非核心资资源源展示展示项项目的目的内内部部资资源源展示核心投展示核心投资资价价值值社社区区商商业业，很，很难树难树立市立市居家型住宅居家型住宅难难以以树树立市立市树树立市立市场场形象形象项项目形象目目形象目标标场顶级场顶级形象形象场顶级场顶级形象形象跟跟随现随现有价格体系，略有价格体系，略跟跟随现随现有价格体系，略有价格体系，略自定自定义义新价格体系新价格体系销销售价格售价格有上有上涨涨有上有上涨涨市市场场常常规规速度速度市市场场常常规规速度速度优势优势明明显显，超越，超越级别级别销销售速度售速度物物业销业销售速度售速度前期投入前期投入低低高高中等中等对区对区域价域价值值影影在在现现有有区区域形象基域形象基础础上上建立全新建立全新区区域形象域形象建立全新建立全新区区域形象域形象响响改善形象改善形象结论结论：建议采用方案三建议采用方案三灿邦大亚湾项目开发建议报告项目开发建议报告思路1：城