市场研究分享浅析近期金融政策对房地产的影响深圳代理事业二部：杨柳2008年10月24日[汇报前言]：?鉴于目前央行不断出台降息、房贷专项政策，特思考金融政策对于我国宏观经济与房地产行业产生的影响，以及粗略探讨预测未来市场变化。[关键字]：?降息、经济、房地产[简介]：?本研究主要思考金融政策对房地产的影响本报告是严格保密的。2报告框架?1、从加息通道到降息的转折?一、背景新政?2、宏观经济环境—过热到危机、全球救市?3、具体利率、房贷调整—10.23.新政解读?1、对宏观经济的影响—抑通胀+防通缩?二、降息与新政给经济?2、对地产大势的影响—近期心理效应为主与地产带来的影响?3、对具体按揭的影响—个体影响小?1、各方观点—房价见底-PK-仍有调整下降?三、未来相关预期?宏观预期—较长经济危机-PK-救市有成效?2、相关建议?3、观点总结本报告是严格保密的。3背景与新政1.[宏观经济、新政解读]宏观宏观经济环境——过热到危机、金融/地产救市本报告是严格保密的。4背景与调整情况从加息通道到降息的转折央行降息——四年来央行首次降息央行历次调整利率时间一览表?中国人民银行决定：从2008年10月15日次数调整时间调整内容起下调存款类金融机构142008年10月15日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点人民币存款准备金率132008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；0.5个百分点；从2008122007年12月21日年10月9日起下调一一年期贷款基准利率上调0.18个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；年期人民币存贷款基准112007年09月15日利率各0.27个百分点一年期贷款基准利率上调0.27个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；，其他期限档次存贷款102007年08月22日一年期贷款基准利率上调0.18个百分点基准利率作相应调整。92007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点一年期存款基准利率上调0.27个百分点；82007年05月19日一年期贷款基准利率上调0.18个百分点央行称，此举旨在为解决当前经济运行中存在的突72007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%出问题，落实区别对待、62006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%有保有压、结构优化的原52006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%则，保持国民经济平稳较42005年03月17日提高了住房贷款利率快持续发展。32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%21993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%各档次定期存款年利率平均提高2.18%；11993年05月15日本报告是严格保密的。各项贷款利率平均提高50.82%背景与调整情况宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧?国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右中国历年经济增长率12%11%11%11%10%10%10%10%9%9%8%8%8%8%7%7%6%4%2%0%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年本报告是严格保密的。6背景与调整情况雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金融市场、波及中国A股多次走低?雷曼破产·中国A股波及心理层面加重围观情绪A股1800点为雷曼兄弟CEO理查德·富尔德前期底部点位“雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金面临极大困境抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。?中国A股：从6124点到1800点本报告是严格保密的。7背景与调整情况出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景扩大内需全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可能独善其身，经济下行成为现实，保增长成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口和一种可能，而房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。防范房地产金融风险目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对滞后。土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益群体不可承受之痛。本报告是严格保密的。8背景与调整情况—10.23.新政解读财政部：购房契税降至1%最低首付调为20%核心提示：具体政策?财政部10月22日发文，从2008年11月1一：从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销日起，对个人首次购售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。买90平米及以下住房,契税税率下调到1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税二：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为和土地增值税。20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百?同时，居民首次购分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例房最低首付款比例调和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。整为20%，个人住房公积金贷款利率下三：加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区(危旧房)改造。调0.27个百分点。本报告是严格保密的。9背景与调整情况—10.23.新政解读新政后还贷及房产交易测算表10082?政策1：金融机案列：万房产贷款成，首付成，按月递减还款构对居民首次购买10年；符合个人在深圳首次购买90平方米以下普通住房普通自住房和改善（具体还得看银行的政策），实施新政后月供减少480元型普通自住房提供。贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。??本报告是严格保密的。10背景与调整情况—10.23.新政解读新政后还贷及房产交易测算表?政策2：从2008案例：按照总价100万的二手房买卖为例，三税调整后交易过程年11月1日起，可减免税费6005元。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。本报告是严格保密的。11金融政策影响2[.金融资本市场/房地产市场]对整个市场环境的影响本报告是严格保密的。12降息对非房地产行业的影响对宏观经济的影响为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7％GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退政治稳定5%—8%稳定发展政治稳定8%—10%高速发展10%以上飞速发展保证就就业业增加增加中国每年新增就业人口近千万经济持续增长GDP每上涨1％，增加新工作经济持续增长岗位80～90万个数据来源：高盛投行本报告是严格保密的。13降息对非房地产行业的影响降息对金融资本市场的影响银行业：此次全面下此次全面下调调存款准存款准备备金率和金率和降息是降息是货币货币政策全面政策全面放松放松的的信信号号。。总总的的来说对银来说对银行行业业是大利是大利好好。。保险业：一方面，降息一方面，降息意味着意味着保保险险公司的投公司的投资资收益收益会会下降下降;;另另一方面一方面伴伴随随降息的降息的必然必然是是结结算算利率下利率下滑滑，，业务业务成本下降。但保成本下降。但保费会费会有一定的增有一定的增长长，，总总的的来说来说，，正正负负相相抵抵对对保保险业险业的影的影响响是中性。是中性。债券市场：债债券券市市场场在利率下在利率下调调的的刺激刺激下表下表现红现红火火，上，上证国债证国债指指数数一一再再创创出新高，出新高，债债市市迎迎来来一一个个上上升升的的周周期。期。总总的的来说来说牛牛市市还将还将持持续续。。小结——降息对非房地产行业的影响：对银行和证券市场都是较大利好，对保险业来说相对影响较小。本报告是严格保密的。14降息对房地产行业的影响各地政府近期出台房地产救市政策本报告是严格保密的。15降息对房地产行业的影响新近出台的地方性房地产政策概览城市主要政策内容北京房价从暗降转为明降，降价幅度10万到50万不等。上海发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，公积金贷款上限提至60万。深圳救市缓行,调研称深圳能承受房价再降20%。杭州出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，共24条，内容涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等许多方面。西安市民买商品房可获政府补贴，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。南京市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让金。长沙救市第一招：全面推行货币补贴方式，救市第二招：下调二手房交易综合税，救市第三招：给房地产商解压（如取消由各区收取的教育配套费），救市第四招：公积金贷款首付由30%降为20%。福州公积金贷款条件放宽。本报告是严格保密的。16降息对楼市影响历次存款准备金率调高开始给楼市成交带来高峰，然后反弹，存款准备金率调低后成交量持续下跌?4月准备金率由15.5%调至16%，楼市成交量出现高峰?5月准备金率由16%调至16.5