世联选房方式小结一、认筹定房号一、认筹定房号二、按认筹顺序选房二、按认筹顺序选房三、按自然顺序选房三、按自然顺序选房四、按抽签顺序选房四、按抽签顺序选房一、认筹定房号一、认筹定房号开盘客户市场适用操作流程开盘风险销售流失度关注度楼盘率认筹的同时预1。客户诚意度认筹客户诚诚意客户多订房号，一个高的或开盘价由于房号已意度高，易，开盘销售筹可预订1-2与承诺价相差定，所以许客户诚于把握。但率有保证。个房号。1个房不大时风险较多新客户不意度高新客户很可注意后备客号可被预订2次。小报什么希望，产品能由于选不户的储备是开盘客户直接2。针对放弃选，市场关注数量多到心仪的房开盘成功的选购预订房号房的客户要有度比较低而放弃关键签认购书。备用客户代表楼盘：熊猫国际、合生国际新城熊猫国际2006.12.16第一次开盘推出206套，当天销售166套，销售率80.6%!2007.01.28第二次开盘推出154套，当天销售120套，销售率77.9%!2007.04.08第三次开盘推出132套，当天销售132套，销售率100%!合生国际新城项目位置惠州市惠城区水口中心区2、3号小区惠州亚新房地产开发有限公司（合生创展集发展商团惠州子公司）物业管理康景物业服务有限公司占地面积640000㎡建筑面积1100000㎡容积率1.7绿化率35%建筑类型双拼别墅车位配比1：1均价折前11190元/㎡(折后10180元)主力户型双拼324平方米（套内312平米）开盘时间2007年8月11日三厅构造、三面环绕花园、三面采光通风、户型卖点空中露台景观资源内部园林景观配套小区配套卖点中心区/品牌发展商/酒店式物业管理按揭97折优惠/促销手VIP98折段节假日98折团购98折二、按认筹顺序选房二、按认筹顺序选房客户市场开盘适用操作流程开盘风险流失度关注度销售率楼盘认筹不确定房1。发展商内部号只确定选房客户应提前预留认筹客户可只针对认筹顺序，一个房序号，避免当天由客户储能会由于选客户开盘号可认2—3筹引起外部客户不备量和客不到自己满且先认筹县，客户凭借认满户诚意度常规楼意的房而流先房，认筹筹单上的顺序2。内部保留房以及现场盘失，客户易量多，具有号进行选房，号不宜过多，否造场情况于把握，流一定的市场未到或迟到者则会导致排在前决定失度低。关注度视为自动放弃面的客户因无房。可选而闹事代表楼盘：德洲城、水云居德洲城本项目开盘当天销售率就达到90％，无疑与当今普遍惨淡的楼市形成了鲜明的对比。分析原因，主要集中在以下几点：价格：均价4300，折后均价4150，与之前对外宣称4500—5000的价格相比，降低很多，在价格上占有了极大的优势；价格策略：小平面差，大朝向差的价格策略，快速挤压均质2房的消化。团购需求：团购客户占到近50%水云居开盘推出1-A栋、1-B栋、1-C栋、2-A栋、2-B栋2-C栋共276套单位，其中134.14㎡三房占14%，149.34㎡-151.08㎡的四房占59%，的173.41㎡五房占16%，229.5㎡—293.9㎡复式占11%。惠州本地客户占绝大多数；成交客户以私营业主、政府公务员和事业单位人员为主；当前工作及居住区域集中在江北、南坛下埔和麦地，地缘客户较多，但随着联动等营销的进行，深圳等外地客户逐渐增加指标1-A1-B1-C2-A2-B2-C总计总套数474646464645276已售套数233418302322150剩余套数24122816232312654.3各栋销售率49%74%39%65%50%49%%三、按自然顺序选房三、按自然顺序选房客户市场开盘适用操作流程开盘风险流失度关注度销售率楼盘热点盘客户会走炒作路线新老客户同选房当天客提前排队，维对客户没有，通过“先到等待遇，认产品、户按照到场持秩序、解释约束力，客先得”的形式筹客户容易客户均排队顺序进所需的成本过户诚意度难引发客户了流失，对楼少，炒行选房，先高，容易引起以把握，客解欲、购买盘性质要求作楼盘到先得。客户情绪激化户流失度高欲，市场关较高，风险较大注度高代表楼盘：奥园、山水华府三期洋房奥林匹克花园??惠州奥林匹克花园规划占地近1平方公里，建筑面积近130万平方米，总规划5年4期开发完成。首期规划以TOWNHOUSE为主，搭配少量小高层住宅，将建设成为珠三角东部最大的TOWNHOUSE国际人居社区。?2007年农历正月初二自然开盘，据现场销售代表介绍，许多客户一大早6点钟就已经到销售中心排队了。山水华府洋房推售套数40套三房两厅两卫，89.62m2，占50%；推售户型三房两厅一卫，83.84m2，占50%；选房时间2007-10-28（周日18：30）选房地点山水华府会所5520元/㎡（折前），5300元/㎡（折后）均价按揭99折,一次性98折,选房当天成交的客户可享受折后额外99折优惠销售率100%到场客户55批数量四、按抽签顺序选房四、按抽签顺序选房客户市场开盘适用操作流程开盘风险流失度关注度销售率楼盘选房当天客户适用于客户量位置靠后的拥有足够的被划为若干小非常大的楼盘。客户流失度客户量比较客户储备量组，根据抽签但如果选房速高。只有通大，通过认，销售率有顺序确定哪一度过慢的话，过有效的现筹客户的口客户量保障。成功小组先选房，会导致后面的场营销造场碑传播可以大的关键是如根据组内排序客户流失，难及活动、饮引发较大的何稳住等待确定哪位客户以达到预期效食才能很好市场关注度中的客户先选房果。风险可控的稳住客户代表楼盘：金域东郡、港惠新天地万科金裕东郡推售套3栋共计479套（包括4套样板房）数2房2厅1卫（63—64平米）共套60套2房2厅1卫（68—70平米）共180推售户套型3房2厅2卫（88—89平米）共159套3房2厅2卫（104平米）共80套开盘时2007-10-20间开盘地售楼处点均价折后7500元/㎡优惠活开盘当天一次性付款：93.8%；按揭动：95.8%销售约99%（剩余单位为4套样板房，暂率不销售）到场客约2000批户数量港惠新天地发展商：惠州市富赢置业有限公司物业管理：戴德梁行代理商：深圳华彦地产占地面积：约6万（港惠新天地整体）建筑面积：约2万（二期）容积率：1.45绿化率：40%总户数：229均价：5000（装修无家电），53000（装修+全屋家私电）开盘时间：2007年4月14日建筑形式：高层卖点：主要卖点：沃尔玛的进驻次要卖点：惠州第一MALL配套公寓聘戴德梁行做为酒店式服务公寓物管轻松置业：配套精装修，配全屋家私电不足：户型设计差，梯户比高主力客户1.深圳投资客户2.惠州投资客户3.部分惠州房地产业内人士4.少量惠州首次置业自住客户