太星商业中心市场推广整合策划案太星商业中心市场推广整合策划案致：张家口太星房地产开发有限公司２００9年3月太星商业中心市场推广整合策划案目　录一、市场分析二、本案ＳＷＯＴ分析三、客层定位四、产品定位五、本案推广契机六、广告总精神七、核心ＶＩ识别八、主题口号九、整合市场攻击策略　　——引导期　　——开盘期　　——续销期　　——尾盘期太星商业中心市场推广整合策划案一、市场分析一）2009年张家口房地产市场趋势评估：1、张家口市2008年全年完成国内生产总值亿元，按可比价计算增长（），比上年加快（）个百分点。2009年，张家口市城镇居民人均可支配收入达（）元，比上年增长（），人均消费支出达（）元，比上年增长（）%；全年城镇居民人均购房支出达（）元，比上年增长（）倍；人均住房建筑面积达（）平方米，比上年提高（）%。2、以张家口市市区200（）年核定的预售平均价为每平方米建筑面积（）元为基础。依据经济增长比率与居民人均可支配收入增长比率，及结合2008年张家口房地产市场的价格走势，市区房价的增长比率约（我司评估数据），市区2008年预售平均价为每平方米建筑面积（）元。在2008年下半年度继续保持增长势头，以增长比率（）%计算，每平方米建筑面积（）元。（我司评估数据）总体来看，进入2009年，张家口房地产市场开始处于平稳运行阶段，价格涨幅明显回落，到年中阶段平均价格涨幅在％－％左右。3、随着市区改造的持续深入，真正买房用于自住的刚性需求较大。但整体商业开发滞后的格局，以及大量重视短期效益的开发项目，导致地产产品同质化严重，房市价格差异难以在本质上进一步拉大，原始的地段和区域资源优势，依然是影响产品价格和销售周期的首要因素。先进生活方式和科学商业模式的综合打造，还处于萌芽阶段，商务商业形成的价值落差对地产价值空间产生的引导效应较弱。4、进入2009年，张家口办公楼市场供应量剧增，竞争非常激烈，平均价格涨幅明显偏小。今明两年办公楼项目的去化难度较大。太星商业中心市场推广整合策划案二）张家口市商业地产现状分析：1、中心市区集中放量情况及在开发同类项目描述。无论现在的销售去化，还是未来的商业经营都将呈现竞争激烈的惨烈状况。2、随着中心市区SHOPINGMALL出现，张家口传统商业生态系统将出现重大变迁，尤其是中心市区的商业，汰弱留强不可避免，顺应潮流，调整经营方向势在必然，今明两年动荡调整是主基调。　　3、新开发区——这一有望成为张家口新中心商业圈的区域，商业氛围依然淡薄，商业环境培育的发展速度缓慢。4、随着新城布局的逐步完善，张家口开始进入社区商业中心的发展时代。5、由于后进商业项目的定位失准，专业市场商圈尚未有进一步的发展。6、张家口市对商业项目（商铺、办公楼）的调控政策在加强。太星商业中心市场推广整合策划案三）典型个案分析：Ａ　地理位置：建筑面积：万平方米其中：商业面积约万平方米　　　办公楼面积约万平方米主力面积预估销售价格元以上／平方米核心概念主力店销售方式太星商业中心市场推广整合策划案二、本案ＳＷＯＴ分析：一）优势点分析：1、位于桥西区中段——当下及未来张家口的腰腹区域，新功能定位和区域整合以及新生活方式引领等的实现，将是张家口整盘发展的枢纽。2、传统聚居区，尚有较多规划住宅社区；3、本区域高品质楼盘及商业场所处于启动阶段；4、社区规划居住人口（），提供基本的消费人群；对南北有一定的辐射作用。5、生活配套较完整，如医院，学校等；紧邻大清河景观带。6、该区域首批综合开发项目，具引导该区域商务商业功能提升的契机，有形成区域商圈的潜力；7、交通状况良好。※、统一招商与经营管理※、包租计划太星商业中心市场推广整合策划案二）劣势点分析：1、非传统商业区；2、商圈氛围较差；3、传统社区的居民收入水平不高；4、整体商务发展水品较低；5、项目的规划设计还有许多需要改进的地方；6、商圈培育有一定的时间周期；7、招租不利造成对销售的巨大压力太星商业中心市场推广整合策划案三、威胁点分析：1、市中心区商业项目成为人们（经营者，投资者）关注的热点；2、张家口市商业地产项目的调控政策趋紧，抑制了一部分投资需求；3、新区商圈的发展，分流一部分看好新区商业项目的经营者与投资者；4、传统的消费行为和消费习惯尚待扭转。太星商业中心市场推广整合策划案四、机会点分析1、有机会占据本区域第一个社区商业中心的地位；2、有机会占据张家口第一个LIVINGMALL概念的商业项目；3、城市规模扩大，大型居住社区形成；4、张家口的商业生态环境正在发生变革。5、城市腰腹地良好的功能属性和发展前景。太星商业中心市场推广整合策划案三、客层定位：1、主力店——大型商业经营者，以大中型超市为佳；2、地标型功能酒店合作经营3、项目周遍地区原有及潜在经营者；4、市区相关及潜在商业经营者；5、项目周遍地区投资者6、新区投资者延伸投资点7、市区投资者延伸太星商业中心市场推广整合策划案四、产品定位项目本质：社区商业中心+城市枢纽功能区(项目区域的城市职能)太星商业中心市场推广整合策划案为什么是“社区商业中心”？１、地理位置决定；２、城市商业生态的客观规律；３、随着张家口市中心区的商业格局发生巨变，张家口市总体商业格局正在发生改变；４、中国城市化发展的产物，北京上海等中国大城市发展的验证。太星商业中心市场推广整合策划案核心概念：LIVINGMALL太星商业中心市场推广整合策划案为什么是“LIVINGMALL”？轶轩行的投资定律分析：消费者消费者消经营者从费越高，投资者手经营者取中得到经营权，经经营者的经营状况直得的利润过自己的接影响投资者的收入越高。经经营，在，经营越好，回报越营者经营消费者手投资者高，反之亦然1越有激情。反之亦然中获得价！值。投资者提供场所给经经营者营者经营，获取价值结论：吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者，而吸引社区居民的核心是提供便利生活。太星商业中心市场推广整合策划案轶轩行的定位铁三角：赢得市场的法宝创造第一张家口首座LIVINGMALL表现差异引导需求独特的推广方式：世界已经流行，北京上海等中国大城产品、形象、整合推广市已经验证，最有前景的商业地产。结论：LIVINGMALL是本项目的唯一最佳出路！太星商业中心市场推广整合策划案五、本案推广契机市场突破点的核心建立项目相对的商业品牌领导地位市场突破点的关键建立区域市场致高点，全面建立竞争优势市场突破点的建立产品、形象、整合推广的三大突破点形象的高点：产品的高点：整合推广的高点：项目形象的建立现场优势的建立整合攻击优势的建立太星商业中心市场推广整合策划案六、广告总精神　全方位生活城，新财富发源地　　　　开创张家口第五代商业形态——社区商业中心的新时代太星商业中心市场推广整合策划案品牌调性识别：　　　　　　　　亲切的，品位的，邻家的，欢乐的，阳光的　　　专业的，理性的，顾问的太星商业中心市场推广整合策划案主题软文：张家口商业地产的下一个热点——社区商业中心　　　　　张家口首座LIVINGMALL，引发全城关注报纸广告：研讨会：张家口商业投资进入第五代——认购篇——预告篇新闻发布会——开盘篇公关类　首批业主签约纪念——开盘续篇——强销系列篇广活开盘红酒会LIVINGMALL户外广告：告动招商活动——路牌类社区商业中心类——车体开街仪式DM广告：生活双周刊电视广告：包装类开街纪念嘉年华——三维动画篇——形象篇现售外销拓展各种销售渠道场楼卖售——市中心展场包处场装包包类——专业市场路演装装太星商业中心市场推广整合策划案七、项目核心ＶＩ识别１、LOGO２、标准字体３、标准色太星商业中心市场推广整合策划案八、主题口号LIVINGMALL，让生活更美好！太星商业中心市场推广整合策划案九、整合市场攻击策略：准备期：月日－月日——策划、设计方案确定：月日－月日——制作、安装、发布：第一阶段、发现LIVINGMALL——认购期：整盘攻击布局：第二阶段、携手LIVINGMALL　　　　　　　——开盘期：——强销期：第三阶段、见证LIVINGMALL——续销期：　　　　　　　——正式招商运作　第四阶段、体验LIVINGMALL——压轴期：　　　　　　　——开街仪式及首批业态进驻太星商业中心市场推广整合策划案准备期：月日－月日重要时间节点：——策划、设计确认：——现场包装、售楼处包装的制作、安装完成：——前期登记客户发放ＶＩＰ卡太星商业中心市场推广整合策划案准备期主要工作项目：１、ＬＯＧＯ墙２、主形象墙太星商业中心市场推广整合策划案３、展板（５块）太星商业中心市场推广整合策划案４、挂旗太星商业中心市场推广整合策划案５、售楼处门头１６、手提袋６、广告牌１７、ＶＩＰ卡，工作牌７、名片８、信封９、信纸１０、导示牌１１、标牌１２、纪念品（1.2.3）１3、促销礼品（1.2.3）太星商业中心市场推广整合策划案１８、楼书见：样稿太星商业中心市场推广整合策划案第一阶段、发现LIVINGMALL认购期：月日－月日重要节点：——认购登记——统一认购日——认购活动：发放ＶＩＰ卡太星商业中心市场推广整合策划案认购期推广布局：一、公关类：一会、一刊、两报《生活双周刊》“LIVINGMALL”专辑新闻发布会：《张家口日报》“楼市周刊“软文与新闻系列LIVINGMALL张家口首座登场《张家口晚报》“房产专版“软文与新闻系列二、广告类：报纸广告2篇三、活动类：认购活动四、动线控制类：户外广告牌2幅车体广告太星商业中心市场推广整合策划案一）软文与新闻运作：理念宣告系列主题：　　　上篇：开创张家口第五代商业形态——社区商业中心的新时代下篇：张家口首座LIVINGMALL横空出世　　　形式：《张