SECChina010821BJ-IBM华南房地产标杆企业研究（经营管理模式）：万科、合生创展、保利－－刘红军SECChina01本研究报告内容0821BJ-IBM公司概况发展历程管理与经营模式分析关键发现2SECChina010821BJ-IBM一、万科企业股份有限公司SECChina011.公司概况0821BJ-IBM?万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元，市值超过1000亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。4SEC2.发展历程China01?1984年公司成立0821BJ-?1988年发行中国大陆第一份《招股通函》，公开发行A股股票。开始介入房地产领域IBM?1991年进入上海，开始进行跨地域经营?1992年确定大众住宅为核心业务，正式开始进行业务调整?1993年向海外投资者发行B股，房地产核心业务进一步突显?2000年华润成为万科第一大股东?2001年转让万佳百货，全面完成业务调整；公司开始新一轮的城市扩张和跨地域经营布局?2003年初步完成“3＋X”的区域发展布局，房地产业务扩展到全国19个城市?2004年正式启动万科中长期发展规划项目，集团连续十二年获中国人民银行深圳市分行指定的评估公司资信评估等级最高级：AAA级。?2005年“万科”成为中国房地产界第一个国家认定的驰名商标，与中信资本投资有限公司共同筹组成立“中信·万科中国房地产开发基金”?2006年万科以13.24亿元纳税额成为唯一进入“中国纳税百*IBM's强PC”的房地产企业businessshowed/surprisingstrengthinrevenuegrowthandprofitabilityintheSeptemberquarterlastyearSource:Literatureresearch5SEC3.经营管理模式分析China010821BJ-战略管控专业化和标准化IBM?将原来集权的的集团总部变成战略控?1992年正式确定大众住宅开发制总部，形成战略总部－专业区域－为核心业务执行一线的三级组织架构?房地产业务营运收入占95％以?在深圳、上海和北京三大区域中心公上司，通过部分人事、财务、决策等权?提出“像造汽车一样地造房子”力的下放，使其能够更灵活地适应集?在中国率先提出住宅标准化、批团的“3+X”大发展战略量化，并制定出行业标准企业文化品牌化职业经理人?1992年开始，形成“万科城市花?敬业精神园”、“花园新城”、“四季花?专业意识城”等系列品牌?团队能力?品牌物业管理，1996年率先通过ISO9002第三方国际认证。?2002年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略?“万科”品牌价值高达173亿元6SECChina01战略型管控0821BJ-IBM?截至2007年7月万科集团控制的境内外子公司有房地产公司128家、物业公司13家、非主要经营子公司5家、非主要子公司20家，另有以持股为目的的非主要子公司20家，万科成为以地产为主要业务的巨型集团，M型组织结构有利于平衡管控与灵活性7SECChina01战略管控架构模型0821BJ-IBM*IBM'sPCbusinessshowed/surprisingstrengthinrevenuegrowthandprofitabilityintheSeptemberquarterlastyearSource:Literatureresearch8SEC专注住宅房地产开发，专注于“3＋X”战略的实施China010821BJ-IBM环渤海地区沈阳长江三角洲成都武汉珠江三角洲9SECChina01标准化0821BJ-IBM?房地产行业是可以标准化、模块化的：设计建造标准化、工作流程标准化（科技支持）?房地产模块化的制订标准必须以客户需求为前提，标准化与人性化相结合?房地产模块化对未来发展将产生三个结果：——模块化易于工业化，降低成本、提高效率——模块化之后，产业价值链能够由于每一个模块的驱动而带来整个行业的繁荣——模块化能够促进行业创新，使得行业产生质变。所有的模块都会为它自己的客户10SECChina01品牌化经营成就了高度客户满意度和高信誉0821BJ-IBM75%74%63%53%满意度忠诚度重复购买推荐购买盖洛普第三方满意度调查Source:ACNielson11SECChina010821BJ-IBM2001~顾客导向1991~2001产品导向主题：建筑无限生活1988~1991要点：品牌力/“以您经营导向主题：万科地产，的生活为本”（核优质永远心）（想得更远，做主题：万科的物业管要点：竞争力/98年得更好；持续超越每理（首创客户服务概成立万客会一天；永远是你屋顶念）温馨的天空）要点：识别力/“游泳池的水可以喝”万科品牌发展12万科职业经理核心素质SEC工作观念China01???１、勇于承担工作责任，有进取意识。????２、集团利益至上，具有全局观念和团队精神。0821BJ-????３、以积极的态度和角度对待困难和遗留问题。IBM????４、接纳差异，用人所长的领导心胸。????５、善待客户，一切从市埸出发。????６、尊重规范，不断改进。???７、具开放心态，善用、整合资源，善于创新突破，有能力找到解决问题的办法。８、不回避矛盾，大胆管理。???９、思维严谨，工作计划性强。????１０、客观敏感把握，控制到位。管理技能????１、善于激励，有号召力。????２、能营造有效沟通的氛围。让沟通成为习惯。????３、有效授权控制得当。????４、培养指财下属，鼓励别人学习。????５、科学决策。????６、压力管理。????７、组织管理。????８、时间和会议管理。专业技能????１、精通本行业的时间的专业技能。????２、知道如何应用。????３、有系统的理解能力。????４、专业创造力。13SEC核心价值观China010821BJ-IBM客户是我们永远人才是万科的资的伙伴本创造健康丰盛的人生“阳光照亮的持续的增长和领体制”跑?*FootnoteSource:Source14SECChina014.关键发现0821BJ-IBM?创新学习和持续变革学习（标杆）和执行力（管核心能力核心竞争力顾客价值变革控）15SECChina010821BJ-IBM二、合生创展集团有限公司SECChina011.公司概况0821BJ-IBM?合生创展集团有限公司（合生创展）1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市（代码：754），是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。2006年集团综合销售额达到113.68亿元，税后净利润达16.2亿港元。合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于香港的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将世界级居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。展望未来，合生创展集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“合生”辉煌品牌。17SEC2.发展历程China01?1992-1994起飞时期1992年合生创展成立进入房地产业0821BJ-?1995-1998精品时代合生创展在广州打造众多地产精品IBM项目，1998年合生创展在香港联交所主板上市?1999-2002大盘时代合生创展不断开发数十万平方米以上的超大型楼盘，2001年合生晋身”全国房地产著名品牌企业二十强”?2002-2003全国发展时代合生创展向全国核心区域发展·在北京、上海、天津进行大规模地产开发，?2004综合地产时代合生创展向综合地产领域发展·投资建设2万亩的囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等项目的“中国第一城”一京津新城?2005居住价值全面升级年·荣获“2005中国房地产企业200强”第三名·合生发布“居住价值全面升级”宣言，创立“居住价值全面升级体系”·成立社区“志愿者协会”·“优质和谐生活模式”示范工程全面启动?2006满意生活升级年为您带来幸福满意。*IBM'sPCbusinessshowed/surprisingstrengthinrevenuegrowthandprofitabilityintheSeptemberquarterlastyearSource:Literatureresearch18SEC3.经营管理模式分析China010821BJ-IBM核心竞争力职能型组织，综合化：产业品牌化集权管控链?金字塔型管控?住宅地产?打造“合生”大结构，具有严?地产投资品牌下系列品密控制特点?酒店旅游?铸造精品工程?家族关联企业?综合服务，“优质生活交叉持股、完美体现”?个性化企业文化19SEC组织架构China010821BJ-IBM*IBM'sPCbusinessshowed/surprisi