世联理论研究产权式酒店研究关键字：产权式酒店，condohotel，timeshare简介：本研究首先大致介绍了产权式酒店的起源及现状，然后对国内市场中出现的产权式酒店和约模式做了归纳总结，并为每一种模式辅以案例，最后提出了产权式酒店的权益分析图，并陈述了产权式酒店优劣势。本报告是严格保密的。2起源及发展?发展现状：共同特点：时权酒店全球产权酒店建于具有强势1986-1995年年平均增长景观资源和经15.8％；1980年，全球济比较活跃的买断旅店旅游设500个旅游目的地有15.5地区，以保证施在特定时间里万个家庭购买了产权式酒酒店有较高的的使用权店；到1995年，全球81出租率和物业个国家4000个旅游目的升值空间地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到产权酒店90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年将每间客房分割代初，全球产权式酒店销成独立产权出售售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。发展本报告是严格保密的。3产权酒店概述?快速回现，减小开发?强势景观资源或经济活跃区域商资金压力地域特征?开发商可以减小甚至?交通的易达性免除酒店经营带来的?城市的高收入阶层风险客户定位?开发商可以获得酒店?投资客为主使用权以及未出售产权部分（如配套设?产权完全归属业主施）的长期性收益。?专业第三方管理经营特点?开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益?管理方经营，不保证业主的收益本报告是严格保密的。4经营模式详解模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式?月收益用于支?根据经营状况?每月可入住若干?参与酒店利?风险由业主承一付月供款每月收取净收益天润分配担，可能出现?无分红?入住不影响收益亏损模式?月收益用于抵?根据经营状况?每月可入住若干?参与酒店利二产权发展商冲供楼款每月收取净收益天润分配完全委托的?获得浮动分红+浮动分红?入住不影响收益归属第三方业主专业酒店管理模式机构?根据经营状况?每月可入住若干?参与酒店利三?自付供楼款，每月收取净收益天润分配获得酒店支付的+浮动分红?入住影响收益月收益?获得浮动分红模式?获得承诺的固?每月可入住若干四?获得承诺的固定收益＋浮动分天?参与酒店利?主要风险由开定收益＋浮动分红?入住不影响收益润分配红?业主自付供楼?承担保证业发商担承?业主自付供楼款主月固定收益款的义务本报告是严格保密的。5案例展示——丹枫白露（模式1）投?投资商：资方式15年租赁的按揭5年租赁的按揭供0年租赁的按揭深圳市三九房地产（集团）实景展示供款方式款方式供款方式有限公司1.业主自行负担投资者不与?酒店管理：1.1.首付30％，其中月供（房款的三九酒店公深圳市三九物业管理有限公5％发展商不收95％）司签定租赁司取，实际首付2.与三九酒店公合约?地址：深圳市罗湖区深南东路25％司签定认购物2.自行支付按1001号2.与三九酒店公司业5年的租赁揭供款签定认购物业15合约（发展商?占地面积：0.48万平方米年的租赁合约3.5％的剩余作担保）楼款入伙前?建筑面积：6.28万平方米（发展商作担3.投资者在租赁补齐?客房：保）期内可获得每共有294间典雅宽敞的套房3.经营收入用于代月4100元人民，为支付按揭供款币的回报无分红和其他收面积从60平方米到205平方4.4.5％的剩余楼米益款五年内免息不等分期支付?开盘时间：2001年8月29日?入住时间：2002年12月31日经营模式产权完全归属业主，由三九集团统一对酒店进行管理，三九方仅支付酒店营运成本，业主所获利润主要用于支付月供款，每月可入住酒店4天?均价：10800元/平方米，入住不影响收益。按揭供楼到期之后可继续委托酒店方代为经营，每?销售状况：月收取净收益。2001年底销售突破60％。目前本报告是严格保密的。已售磬6?经营状况：平均月开房率达85％～90％，案例展示——东方威斯大酒店（模式2）投?发展商：资方式?深圳天源通利房地产开发有实景展示投资方式总述?一期投资方式二期投资方式限公司?投资商：首期款9.8万1.1.总价57万深圳市景亿投资发展有限公元元/套，首司1.付清全款后，获2.永不供楼，并期8万元?酒店管理：得该物业70年的每月获得固定投资商每月产权2.深圳南山国际旅行社有限公的投资回报按时支付业司2.有效期内，可以（月供）主固定收益进行抵押、转让每月享有3天?地址：3.3.每年48天、转移和继承。的免费入住权的酒店公寓深圳市盐田港东海大道9号3.业主每月享有酒免费入住权区店免费入住权，?客房：该入住权可以转拥有各类客房共117套。赠亲友?一期开售日期：2001年底4.业主在每个财务年度，获得当年?一期开业日期：2002年底利润分红。?二期现正销售中?该酒店所占地块为居住用地，产权年限为70年。?销售状况:经营模式酒店保证月供款部分的收益，对年度分红数额不做保证（但购房时对客户许以良好的收益预期）。一期117套现已售罄。二期正售本报告是严格保密的。7案例展示——雅兰酒店（模式3）投?投资商：香港雅兰集团资方式?发展商：实景展示休闲投资型投资回报型完全自用型雅兰置业（深圳）有限公司?酒店管理：1.享受100％利润1.委托期不少于分配六年1.酒店提供基雅兰酒店管理（深圳）有限本管理服务公2.委托期为一年2.业主每年入住签分限为80分2.业主只须承司，粤海酒店管理有限公司3.可随时入住，并承担基本运行费，超过部分按担基本运行?地址：，年底从业主应散客房价的优费和客房服深圳盐田区大梅沙盐梅路8分配利润中扣除惠价付费务费号，不足部分从下3.基本运行费及3.不参与酒店?占地面积：11750平方米一年财务年度中可能的亏损由的经营?建筑面积：21900平方米续扣。发展商承担?客房：总统套房、豪华商务套算例演示假定：休闲投资（A方式）：客房80套，价值4000万B502500房和标准双人客房共196间投资回报（方式）：客房套，价值万7500，发展商自留物业：价值万酒店联营物业总价值：14000万面积为39～40.5平方米。本年度酒店可分配利润：800万?开盘时间：2000年6月1日业主自住积分系数：0.92?入住时间：2001年4月23日A方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×A方式业主物业价值/酒店800×4000/14000228.57?均价：53万元/套联营物业总值＝＝万A方式业主年度收益＝全体A方式业主可分配利润×业主物业价?销售状况：值/A方式物业总值×自住系数＝228.57×50/4000×0.92＝2.63万自发售起至2001年11月，B方式业主可分配利润＝酒店可分配利润×B方式业主物业价值/酒店销售联营物业总值×60％＝800×2500/14000×60％＝85.71万已超过60％。现在已停止销B方式业主年度收益＝全体B方式业主可分配利润×业主物业价值/B售。方式物业总值×自住系数＝85.71×50/2500×0.92＝1.58万本报告是严格保密的。8案例展示——大梅沙海景酒店（模式4）?发展商：投深圳市桂祺实业发展有限公资方式司实景展示方式一?投资商：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司1.获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的?酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳）有限2.每年能享受60天的休闲度假生活公司?地址：深圳市盐田区大梅沙3.酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和?占地面积：11596.3平方米经营利润30％的分成?建筑面积：14088平方米?客房：312间各式高档客房?开盘时间：2000-09-01算例演示当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入?入住时间：2001-08-31首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯?均价：海景房约60万元/套利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的；入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费山景房约50万元/6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态套回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资?销售状况：基本售磬回报率也可达到11.66％本报告是严格保密的。9案例总结?深圳产权式酒店建于两类地方：强势自然资源的地方（海景），客流量较大的中心商务区?深圳产权酒店的经营状况除丹枫白露尚可外，其余均不尽人意。而丹枫白露主要是靠其开发商三九集团内部的商务客流支撑，以旅游客为主的产权酒店，淡旺季区分十分明显，旺季供不应求，淡季仅能维持经营。本报告是严格保密的。10产权酒店权益关系——投资合同期间投资回报开发商利润－投资1.所有权合同期内，开发商投资客户占有使用权因此获得收益分配2.投资收益－业主拥有的产权部分获得开发商收益的收益分配开发商使用权产权酒店酒店住客3.佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。佣金4.合同到期后，若业专业第三方经营权主愿意，仍可继续签订类似投资合同图例：。合同关系：权利素：现金流：本报告是严格保密的。11产权酒店经营模式优劣分析1.快速脱手，快速回现，减小资金压力。?优点2.可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。3.通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户1.通常要承诺较高的投资汇报率，国内常见为5％－10％2.若向投资客户承诺固定回报，则需承担较大市场风险，甚至亏损3.当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围?缺点4.从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并