伟业市场研究中心北京十五条新政细则解读2011-2偉業顧問?2011B.A.Consulting.目录CONTENTSPART1.政策解读PART2.后市研判PART3.应对之策PART4.市场跟踪偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读背景1：目前通胀压力未减，本次出台防止热钱流入2010.1-2011.1全国CPIPPI同比增长CPI同比增长比例8.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%Jan-Feb-Mar-Apr-May-Jun-Jul-Aug-Sep-Oct-Nov-Dec-Jan-10101010101010101010101011制图：伟业控股市场发展中心数据来源：国家统计局偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读背景2：政府对目前房价并不满意，要使房价回到合理水平年度月度比较涨幅全年比较（元/平米）同比涨幅200812月与1月相比-0.98%1283611.91%200912月与1月相比74.58%1422610.83%201012月与1月相比9.01%1982739.37%2007-2010年北京市一手住宅成交均价2010年北京市一手住宅成交均价-同比-环比25000成交均价（元/平米）100.00%成交均价同比成交均价环比成交均价（元/平米）2500080.00%200002000060.00%1500040.00%1500020.00%10000100000.00%50005000-20.00%-40.00%0010/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1110/122007200820092010制图：伟业控股数据来源：伟业数据平台制图：伟业控股数据来源：伟业数据平台偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读背景2：政府对目前房价并不满意，要使房价回到合理水平北京一手住宅成交量变化（套）年度月度比较涨幅全年比较（套）同比涨幅200812月与1月相比3.18%70362-47.66%200912月与1月相比156.40%154277119.26%201012月与1月相比48.85%87477-43.30%北京一手住宅成交量变化（万平米）年度月度比较涨幅全年比较（万平米）同比涨幅200812月与1月相比1.81%843.20-51.66%200912月与1月相比190.67%1832.96117.29%201012月与1月相比46.15%1045.34-42.97%偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读背景2：政府对目前房价并不满意，要使房价回到合理水平2007-2010年北京市一手住宅成交面积2010年北京市一手住宅成交面积-同比-环比成交面积（万平米）100.00%成交面积同比成交面积环比成交面积(万㎡)160.02000.0080.00%140.060.00%1500.00120.040.00%20.00%100.01000.000.00%80.0500.00-20.00%60.0-40.00%40.00.00-60.00%2007200820092010-80.00%20.0制图：伟业控股数据来源：伟业数据平台-100.00%0.010/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1110/12制图：伟业控股数据来源：伟业数据平台偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读概述2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的“国八条”。相隔22天，2011年2月16日，北京市正式发布《进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号），北京基于国八条细则出炉，即京十五条。?京十五条落地，标志着本市市场正式进入调控期。市场在政策操作控制中运行。?北京在国家政策基础上加码，将对北京及其周边地区的市场产生立竿见影的作用。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读一、认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任【第一条】进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。各区县政府和市有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，积极采取措施，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。【解读】?奠定了本市调控基调，即在贯彻落实国家调控基础上，合理控制房价和促进市场平稳健康发展。?明确本次调控重心在于增大住房供应，进一步调整供应结构，严格差别化及遏制投资。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读二、全力做好住房保障工作【第二条】建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标。坚决完成2011年本市保障性安居工程目标任务，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。继续实施无城镇危房户和老旧住宅抗震节能综合改造工程，改善群众住房条件。【解读】?建立和完善基本住房制度，指标数值化，表达逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住房体系的决心。?加大保障性住房建设力度与供给，最终实现高端有市场，中端有支撑，低端有保障的二元市场形态。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读二、全力做好住房保障工作【第三条】大力发展公共租赁住房。在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，今年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。【解读】?设定廉租房供应目标，力求实现“居者有其屋”，以解决民生问题作为调控出发点。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读三、加强税收征管【第四条】严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。【解读】?严格执行国家关于个人转让住房的营业税，提高投资出口门槛，对投机炒房有明显威慑作用，指导市场趋于理性。?缓解了新政时期抛售扰乱市场的压力。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读三、加强税收征管【第五条】实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。【第六条】加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。【解读】?实行差别化土地增值税预征率制度，政府通过税收对开发商定价过程进行干预，一定程度上降低发展商定价预期，整体平稳房价。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读四、切实执行差别化住房信贷政策【第七条】各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。【解读】?提高二套贷款门槛，增加购房者资金压力，有效威慑投资需求的同时，也抑制了部分改善需求。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读五、严格住房用地供应管理【第八条】增加住房用地有效供应。全面落实本市2011年国有建设用地供应计划，优先保证保障性住房建设用地，确保保障性住房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量。总结本市“限房价、竞地价”的经验，并在中低价位普通商品住房用地供应中全面施行。【解读】?未来北京市场供应结构以保障性住房及中小套型商品房为主，从供应结构上缓解供需矛盾，平抑了房价；?是政府对市场“操作控制”的直接体现。偉業顧問?2011B.A.Consulting.PART1.政策解读五、严格住房用地供应管理【第九条】加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加本市土地竞买的单位