地铁沿线物业专题研究二级市场策划品控中心研究框架地铁的特性研究1概念地铁的作用研究物业对地铁的需求研究2物业地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究家庭生命周期和住宅消费研究3客户交通方式和上下班时间研究居住区位影响研究conceptconcept概概念念地铁的特性研究1概念地铁的作用研究?地铁的运量在各种城市交通工具中最大各交通工具单项运输能力单位：万/小时7地地铁铁速度速度为为每小每小时时3030－－4040公里公里6，，车辆编组为车辆编组为44－－1010节节，在高峰，在高峰5时单向输送能力可达每小时3－74时单向输送能力可达每小时3－73万万；；轻轨轻轨的的单单向向输输送能力可送能力可达达每小每小2时时1-31-3万；公共汽万；公共汽车车的的单单向向输输送能送能1力为每小时1万。0力为每小时1万。地铁轻轨公交?快速，准点，舒适地地铁铁的平均的平均运运行速度一般行速度一般为为30-4030-40公里公里//小小时时，最高速度可，最高速度可达达120120公里公里//小小时时，深，深圳圳平均平均时时速速达达到到9090公里公里//小小时时，，远远远远高高于公共汽于公共汽车车的速度。加上地的速度。加上地铁运铁运行不受其行不受其它运输它运输方式影方式影响响，安全、准点，，安全、准点，从从而而给给人人最大的感最大的感觉觉就是就是时间时间上有了保障。由于地上有了保障。由于地铁铁采用了最新的技采用了最新的技术术，其乘，其乘车环车环境也得到境也得到了了极极大的改善。大的改善。?环保性地地铁铁在地下在地下运运行，行，对对城市无噪音、无干城市无噪音、无干扰扰，基本不占用城市土地。，基本不占用城市土地。采用采用电电力作力作为动为动力，力，对环对环境无境无污污染。染。?提高一个城市的竞争力现现代化的城市首先要有代化的城市首先要有现现代化的交通，交通代化的交通，交通会会影影响响到一到一个个城市的生城市的生产运转产运转。。地地铁为铁为城市广大的上下班客流提供了一城市广大的上下班客流提供了一个个便捷的交通方式，便捷的交通方式，它它所所赢赢得的得的时时间间成本和成本和它它所所产产生的生的减减少其少其它它交通方式所需要的交通方式所需要的时间时间成本是非常高。成本是非常高。?引导城市的发展布局据据研研究表明，不同成究表明，不同成长长期期的城市，主的城市，主导导交通方式交通方式对对城市布局城市布局产产生明生明显显不同的不同的影影响响，，处处于成于成长长期的城市期的城市，主，主导导交通方式交通方式对对城市布城市布局局将产将产生重大影生重大影响响，城市，城市深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，化化进进程已基本完成的城市程已基本完成的城市深圳地铁四号线皇岗站进入福田口岸联检大楼建设工程已完工，深港深港两两地的地地的地铁铁在此“在此“碰头碰头”，”，实现实现了无了无缝衔缝衔接。接。与与香港九广香港九广铁铁路路，主，主导导交通方式交通方式对对城市布城市布上水——落上水——落马马洲支洲支线线相相连连。。这个这个新新设设置的深港口岸置的深港口岸将将在明年投入在明年投入局产生的影响较小局产生的影响较小使用，使用，届时届时，深港，深港两两地往地往来来的交通的交通将变将变得更加便捷。得更加便捷。地铁的特性研究1概念地铁的作用研究?沿线商业提升生活空间和便利度地地铁铁成成为为城市生活重要的城市生活重要的组组成部分成部分，人，人们们可以通可以通过过地地铁铁站快速的到站快速的到达达城市的城市的商商业业中心、中心、办办公地点以及居住地，同公地点以及居住地，同时时地地铁铁站也成站也成为为人人们进们进行社交活行社交活动动的的场场所。所。　　在　　在国国外，在乘地外，在乘地铁铁上班途中，人上班途中，人们还们还能把生活中的事能把生活中的事务务如洗衣、冲如洗衣、冲胶胶卷，都在卷，都在地地铁铁沿沿线线完成，而地完成，而地铁铁也成也成为为沿沿线线小商小商业业货货物供物供给给的主要通道之一。的主要通道之一。?改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化　　地地铁铁的快速便捷使城市的距的快速便捷使城市的距离越离越来来越近，城市的越近，城市的规规模也因此模也因此可以可以发发展得越展得越来来越大。越大。　　地　　地铁与铁与机机场场、巴士站等不同、巴士站等不同交通工具的便捷接交通工具的便捷接驳驳，使城市，使城市内内与与城市城市间间的距离大大的距离大大缩缩短，城市短，城市投投资环资环境大大改善；城市距离格境大大改善；城市距离格局局变变化，使人化，使人们们居住在城郊、工居住在城郊、工作和作和购购物在城市中心的生活已物在城市中心的生活已经经成成为现实为现实。。?为沿线土地带来增值地地铁铁的的开开通通运营运营，，带来带来了一了一种蕴种蕴含无限商机的“地含无限商机的“地铁经铁经济济”，”，从从而而带带旺一旺一个个片片区区，增加物，增加物业业升升值值空空间间。。PropertyProperty物物业业物业对地铁的需求研究2物业地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究地铁沿线的物业主要有商用物业住宅写字楼分析分析标标准：准：11、客流量、客流量22、客流的构成、客流的构成33、地铁通达性、地铁通达性44、对地铁、对地铁需求性需求性?商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。项目商用物业客流量客流越多越越好，人旺才能带动财旺。包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都客流构成可以欢迎，”购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场”，多多益善。地铁线路线路越多越好，对线路没有太大的选择性，线路越多带来地铁的的客源也就越多，商场的影响范围也就越大。”四方来的都是客通达性”。对地铁的需求性看中了地铁是一种便捷的交通工具及其所带来的巨大人流。需求级别★★★★★?通常人们可以接受的距离为从地铁站出口到目的地入口的距离5-10分钟的步行距离。项目住宅客流量不需要太多的客流由于住宅是私人的场所，对人流有一定的排他性，在地铁的乘客中只客流构成选择本栋楼的住户或其亲朋好友，其它的客流则不需要。地铁的通达性地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。对地铁的需求性地铁只是一种交通工具。需求级别★★?写字楼，租（买）家更为看重的是考虑该写字楼的商务氛围及其硬件设施、管理服务水平和租金的高低，地铁只作为交通工具。项目写字楼客流量不需要太多的客流写字楼虽然是一个公共场所，出于对其客户即进驻公司办公的需要，客流构成一般只对进驻公司的员工及其客户开放，而对于其它人流则有一定的排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。地铁的地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。通达性对地铁的需求性地铁只是一种交通工具。需求级别★物业对地铁的需求研究2物业地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究?移动性““住宅的住宅的移移动动性”不性”不仅仅是是指指住住址址迁迁移移，，又又包含了居住包含了居住地地处处于快速通道的“于快速通道的“动动感地感地带带”。地”。地铁铁具有城市具有城市内内部部区区域移民域移民作用，使城市在作用，使城市在轨轨道上道上移移动动，，形形成新的社成新的社区区或改善已有社或改善已有社区区的人的人文文，，促促进进社社会区会区的的经济经济社社会发会发展展?放射性横横向向放射放射————国际经验证国际经验证明，明，地地铁铁沿沿线两侧线两侧500500米米纵纵深深属属于地于地铁经济带铁经济带，也就是所，也就是所谓谓的生的生长长线线。。自自然，然，这个这个范范围围不是不是绝对绝对的，大的，大型型换换乘站的“商乘站的“商圈圈””//社社区区辐辐射半射半径径要大于要大于500500米米。。纵纵向向放射放射?放射性————毫毫无无疑疑问问，地，地铁铁（（轻轨轻轨））会会延延伸伸节节点点//区区域域的影的影响响范范围围，在更大的，在更大的长长度上通度上通过过““运输运输通道”通道”吸收吸收和和配配置置资资源。源。交交叉放射叉放射————乘客往乘客往返返一般分一般分为为三三个阶个阶段段：：汇汇集集阶阶段段——长长途行途行车阶车阶段段—分流—分流阶阶段段。。在在这这三三个阶个阶段段的的两头两头，即，即汇汇集集和分流和分流时时，地，地铁铁（（轻轨轻轨））要要与与其他交通其他交通换换乘乘，，既带来既带来了他地了他地信息信息到到这这里里来来，，又又把把本地的本地的信息信息分分散散到各到各处处去去，，实现实现了了信信息息的“可的“可持持续续放射放射”或者”或者叫叫“加“加压压式式放放射射”。”。?平衡性快速快速轨轨道交通，在道交通，在时间时间的的刻刻度里，能度里，能够够逐逐渐渐““熨熨平”平”两两点点间间的土地地的土地地租租级级差差，就，就像河像河流流会减会减少少两两地地间间的水平的水平面面的的海拔海拔的道的道理理一一样样。。物业对地铁的需求研究2物业地铁物业发展特质研究地铁对物业的价格影响研究?价格变动的空间特征理想状态房在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态价在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间增分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间的房地产。长的房地产。幅度城市成熟中心区域发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是不是很明很明显显；；城市偏远区域接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显