庙港财富广场整体营销策略目录一、项目服务流程分析二、项目投资环境与市场分析三、项目SWOT分析四、项目定位及客源分析五、项目产品财务分析六、项目企划分析七、开盘流程及销售控制八、项目物业管理建议九、人员配备工作职责一、项目服务流程我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表所示，作为双方合作的合作规范。前期发展策划建设前期及建营销策划销售代理及设期顾问后期顾问初步市场情况订制投资分析可类比项目营划分销售周期调查报告销策略分析并确定各周期工作内容确定可类比项评审规划设计确定推广销售目并进行调研方案策略协助开发商制定售楼工具及资料SWOT分析并拟定工地形象细化营销思路初拟总体策划包装方案思路培训销售人员制定前期推广制定市场分析项目策略进入方案潜在价值举行各种促销活动策划各类公关确定核心价值宣传活动体系及总体策尾盘销售划思路目标客户群锁协助开发商定和分析交楼项目开发主体提供物业管理及形象定位建议规划设计建议二、项目投资环境与市场分析1、吴江市概况作为江苏省南大门的吴江，全市总面积为1176.68平方公里，人口78万。其紧邻中国最具实力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的“234”目标。吴江是中国最早对外开放的地区之一。出口供货额连续十多年在江苏各县（市）位居前列。吴江也是中国真丝绸出口的重要基地，产品远销80多个国家和地区。近年来，吴江利用外资规模和水平不断提高，历年累计吸收外资近30亿美元，1000万美元以上的大型项目累计125个。吴江市城市人均GDP从99年的2631美元到2003年的4403美元，四年间的增幅达67%左右，年平均增长幅度近17%，大大高于全国平均水品，已达到中等发展城市之列。伴随着人均GDP大幅增长的同时，吴江房地产业市场也在不断的发展，2004年吴江完成房地产开发67.44投资26.96亿元，比上年增长122.34%，累计施工面积267.95万平方米,比上年增长73.71%,商品房销售面积57.64万平方米，比上年增长48.21%，销售金额13.12亿元，比上年增长%。全年商品房平均售价为2277元/平方米。2、项目地理位置分析宗地位置土地用途面积容积率建筑绿化成交价成交成交受让人名称密度率(元/M2)总额时间(万元)建设路北侧七都镇西漾渔商住3259.3　　　600.00195.562005.业社区居民委12.15员会庙港社区开发大中石化吴江石商业3334.8　　　500.00166.742005.道南侧油分公司12.15开弦弓农贸市场七都镇开弦弓商住1500　　　370.0055.502005.北侧村村委会12.15七都镇庙港社区苏州鼎立商住16750.7≤1.35≤30≥35600.001005.042006.中学南侧10.11七都人民路、望　商住40490.0≤1.45≤32≥35750.003036.752006.山路交叉口西南10.11七都镇新恒通集　商住10432.8≤1.2≤32≥35750.00782.462006.团公司东北角10.11七都镇、新村一恒达房地产开商住18630.01≤32≥35750.001397.252006.路交叉口南侧发有限公司5.12七都镇东环路西苏州上原科技商业3333.6≤1.0≤45≥30650.00216.682006侧有限公司.5.12七都镇亨通别墅　住宅7560.11≤32≥35800.00604.81　南侧七都镇庙港社区吴江德泰商住16483.8≤1.35≤50≥151000.0164.83　沿湖路南侧0七都人民路、常　商住59566.8≤1.2≤32≥35630.003752.71　增路交叉口西南周边房产项目价格基本状况地址基准车库价格代收代缴项目开发商文价格号七都镇“吴越名2780（汽车库）3000管道液化气苏州亨通房地产开发吴价房苑”1#~10#商品房有线电视安装费有限公司[2006]12号七都镇“丽晶风和1100（汽车库）800管道液化气吴江市恒达城建开发吴价房苑”1#2#3#5#商品房有线电视安装费有限公司[2006]35号七都镇“锦绣豪1800（汽车库）1500管道液化气吴江市恒达房地产开吴价房门”1#~3#、5~13#、15#有线电视安装费发有限公司[2006]~19#多层商品房66号七都镇“湖畔花1550（汽车库）1200管道液化气吴江市恒达城建开发吴价房园”17#~22#、12~15#、（自行车有线电视安装费有限公司[2006]6#~8#、7A#多层商品房库）80070号横扇镇南举路581号2300（汽车管道液化气苏州工业园区联合吴价房“春天花库）2000有线电视安装费投资吴江分公司[2006]园”13#17#、18#20#（自行82号多层商品房车）1250（阁楼）1750横扇镇“春天花园”、2600无管道液化气苏州工业园区联合吴价房10#、14#复式商品房有线电视安装费投资吴江分公司[2006]82号本项目距横扇6公里本项目离震泽镇中心（东方广场）15公里本项目距太湖300米本项目离庙港中学10米本项目距庙港幼儿园100米以上可以看出本项目作为庙港第一个房产项目具有一定优势，从本案既有的产品来看，地段优势保证有一定客源；另外临近学区以及农产市场，提升了客户对本项目的认知度，有利于后期本项目的营销推广。3、庙港板块市场分析：庙港镇（原）地理位置位于横扇镇与七都镇中间。北依太湖，具有得天独厚的自然条件。庙港镇于2003年正式划归七都镇，与七都镇合并为新七都镇，原庙港镇为七都镇庙港社区。庙港成立社区街道办事处，现庙港社区行政事务以及经济政策制定等全部划归七都镇管理。庙港地区总面积42平方公里，截至2005年底，整个地区有28300人，庙港社区镇区常驻人口约为8000人。2005年，该地区财政收入为2000万元人民币，人均收入为8600元/年。经实地调研接触，庙港地区的房地产市场主要有如下几个特点：1、无成熟完善的房地产开发企业的介入。庙港市场如同横扇地区类似为房地产开发的处女地，整个庙港镇区的总面积1.8平方公里，从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式。镇区内没有二手房市场。2、镇区内商业配套用铺面90%为租赁用房。镇区主要商铺经调研几乎全部为租赁，每间租金从4000-12000元/年不等。主要街道的沿街商铺大多为5年以上居民自建住宅用房经过一段时间以后底层自建铺面形成现有的商铺。除一小部分自营以外，其余底层均作为商铺租赁，上层自住。3、镇区居民对房地产意识较为薄弱，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识。在调研的接触过程中，对于自己铺面的面积没有清晰认识的占到调研总数的50%；对于单价没有概念的占到调研者的70%；对于不知道自己需要什么类型（底铺、套铺）的商铺的占到30%。整体看来，只要能够通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场前景光明。4、庙港客户人群分析庙港人口职业分析图50.00%45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%I房商金国律制医教酒自其T产贸融家师造疗育店他由信/保机/业/职息建法服险关业/筑务务电信人数分析：庙港社区为吴江太湖大闸蟹主产区，整个社区渔民比例最大，整体经济实力也较强。庙港社区居民家庭结构分析50.00%40.00%30.00%比例20.00%10.00%0.00%单身两人世界三口之家两代同堂三代同堂分析：整体人口结构以三口之家，两代同堂等大基数家庭为主。庙港家庭收入结构分析70.00%60.00%50.00%40.00%比例30.00%20.00%10.00%0.00%5万以下6-10万11-20万21-50万50万以上分析：整体家庭收入结构在10万以下为主，但投资欲望较强。庙港社区居民住房面积分析30.00%25.00%20.00%15.00%比例10.00%5.00%0.00%6611100251㎡-111㎡㎡1--㎡以110以025下㎡00上分析：整体家庭住房为自建房整体面积较大。庙港购房计划调查分析45.00%40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%暂0.00%半半一两时年年年至没之至两以有内后一年购年房计划比例分析：庙港社区对商品房接受程度相对较差，市场处于起步阶段，房产意识还有待进一步开发。庙港购买物业类型分析图比例40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%单多小别商身层高墅铺公住层寓宅、高层分析：居民对商铺需求最大，消费偏好多为高档大户型为主庙港认购建筑面积分析35.00%30.00%25.00%20.00%比例15.00%10.00%5.00%0.00%68111240103600--1111181----㎡001124以06㎡300㎡0000上㎡㎡㎡㎡分析：对面积需求集中于四房等大户型庙港购买总价范围分析30.00%25.00%20.00%15.00%比例10.00%5.00%0.00%33456810111110万-----145681万以00000以万万万万0下万上分析：庙港社区居民承受总价集中在30-50万范围。庙港居民购买物业最看重因素分析30.00%25.00%20.00%15.00%比例10.00%5.00%0.00%价户地环物绿是是配发车建其格型境业否