宜兴儿童城策划报告YiXingErTongChengCeHuaBaoGao市场调研项目定位纲装修建议要招商策划营运建议儿童商业现状宜兴儿童主题商业现主要分四大类：一是百货商场配套儿童商业，如华地百货、新东方、新苏南为代表的宜兴最高档次的品牌儿童商家，如好孩子、本卡拉、马拉丁、丽婴房、笑咪咪等。多采用扣点形式收取租金，视品牌、位置有所不同，以华地好孩子为例一般为18%，打折产品16%，其他如明明一族达26%-28%；二是茶局巷的婴幼儿童一条街，因毗邻多家医院，集中了较多婴幼产品商家，辅以儿童商家，以中档为主，现租金为2-3.5元/天/㎡；中档儿童主题商家较少。三是以小商品市场形式的儿童主题业态，如劝业广场；四是一站式儿童主题商场，该类市场目前仍是市场空白，新天地曾试图打造一站式儿童商场，现游乐园即将面临调整，将仅剩下金宝贝早教中心与二楼的儿童小商品商家，打造一站式儿童主题商场已流产。个案分析?宜兴新天地商业面积逾7万㎡，紧邻市中心商圈，与新苏南商场、五星电器形成市区北部较成熟的商圈。?目前地下二层为世纪联华与家纺市场；地下一层主要为美食广场；一层为时尚通道；二层为小商品市场（其中有部分儿童产品商家）、家电；三楼现营业为金宝贝早教中心、游乐园(据工作人员介绍，游乐园将被调整掉）。现有儿童主题商家约2500㎡。?项目原采取扣点方式收取租金，现已调整为固定租金收取，一楼沿街好店面租金为6-7.5不等。?借鉴性分析：项目缺乏良好市场培育的体系和良好的运营推广，前期高额的租金在市场未完全被认可的时候，让商家不堪重负，最终被迫离场。其次商场动线较乱。商家调研分析商家调研分析调研参数通过各区域、多个商家调研，了解商家目前的经营状况、拓展计划、对本案的意向度、租金承受能力，以及对本案的建议。商家业态包括：童装、童鞋、玩具、妇婴用品、儿童娱乐、儿童摄影、婴儿洗澡、学习用品、儿童教育培训机构。类别内容调研时间2009.7.29-2009.7.30调研地点大润发商圈、新天地商圈、东山商圈、本项目（环科园）各5份，市中心商圈20份调研方式问卷式、登门拜访样本量回收问卷40份，有效问卷39份，不完整问卷和废卷1份数据处理运用EXCEL软件进行基本分析及相关分析商家调研分析商家经营状况满意程度3%从商家经营经营满意度看，商家对经营11%状况达比较满意以上占45%，不满意的11%一般占14%，认为一般，差强人意占41%，41%比较满意非常满意从这个数据看，目前宜兴儿童主题商家不太满意经营较好。很不满意34%是否有新的开店打算从商家开店计划看，明确有开店打算的为33%（南通调研时62%有明确开店打23%算），“没有打算”较“有打算”比例高11%，23%商家不确定；一是反映44%没有有打算宜兴目前商家经营状况一般，二从侧面暂不十分确定反映未来儿童主题商家招商有一定难度与风险。33%商家调研分析开店考虑的因素从商家开店考虑最多的因素比例看，人6%0%流量、地段商业氛围为商家考虑最多的7%人流量31%因素，其次依次为租金优惠政策与行业11%地段/商业氛围集聚性，而对运营管理几乎不关注，这租金/优惠政策行业集聚性与稀缺性说明在本案人流量、地段商业氛围等先商场档次/规模/环境16%附近顾客购买能力决条件较差情况下，通过租金调整与增统一商铺管理/物业管理强行业集聚性与稀缺性有利于吸引商家29%入驻。从商家对面积要求看，80㎡以下商家占到60%，沿街店面主要为51-80㎡，百货商场31-50㎡比例较大，小商品市场一般8-30㎡为主；沿街出现了一些200-300㎡的孕婴旗舰店。商家调研分析客户来源从商家的客户来源看，市中心占最大比例，由于本次商家访谈主要以市中心为主，5%4%7%市中心居民就近消费多，因此市中心客源市中心最多。而从其他几个区域看，城南东山占城南及东山11%周边乡镇比例较大，说明城南及东山消费需求较大57%城北及阳泉，本案周边区域有一定的消费基础。周边城东乡镇也占有一定比例，说明儿童主题消费16%环科园有一定的目的性，这较切合本案较偏的地段。商家认为哪种儿童业态最好做9%从商家认为哪种儿童业态最好做看，首推妇婴幼儿用品，其次为玩具与儿童娱16%35%妇婴幼用品玩具乐。再是童装童鞋，本案在儿童业态划儿童娱乐分可适当考虑予以参考。童装童鞋学习用品20%20%商家调研分析商家对本案区域商业的看法从商家的对本案区域商业看法看，37%4%认为地段较偏，人流较少，35%认为不11%熟悉，这说明一是本案地段不被商家接37%地段较偏，人流较少13%不熟悉受，二说明本案仍要对宜兴人加强现代地段较好，商业氛围浓生活广场的宣传推广。前景不错，潜力大低档商业区35%去本案开店意向从商家对来本案开店意向看，一半会考虑下(南通为57%，相差不大），47%3%0%表示不太确定，很可能没有，这说明商会考虑一下家对本案开店持犹豫态度，本案应加强不太确定47%50%对本案的优势宣传，以富有吸引力的招完全不考虑很可能商政策吸引前来开店。商家调研分析喜欢的租金支付方式5%从商家期望租金支付方式看，半年支付8%、一年支付、季度支付依次所占比例最34%半年支付一年支付高，本案租金支付方式应鼓励一年支付21%季度支付，稳定商家，以少量季度、半年支付吸其他月支付引资金实力较小的商家。32%商家经常接触的媒体9%电视台（无锡、宜兴）从宜兴商家经常接触的媒体看，电视台10%35%报纸（扬子晚报、宜兴日报与报纸为商家接触最多的媒体，如针对、现代快报）户外广告牌宜兴商家，本案媒体投放应对电视、媒16%体有所侧重。电台节目手机短信30%商家租金与坪效店铺面积年租金(元/租金(元/㎡/月营业额(元/平效(元/㎡/(㎡）年)日）月)日）15200003.7800017.830400003.72000022.2我们统计18家65300001.32000010.3商家租金与坪效16210003.62000041.7，平均租金为60800003.72000011.12.4元/天/㎡，35100000.850004.823400004.850007.2平均坪效为26.130150001.480008.9㎡，与南通平均15100001.82000044.455的坪效相比，35350002.74000038.1有较大差距。反18200003.02000037.0映宜兴儿童市场20200002.780000133.313160003.4500012.8经营状况一般。30150001.42000022.215100001.8500011.198300000.8200006.82050000.7800013.3平均值　2.4　26.1商家调研小结?儿童主题商业态宜兴目前市场经营状态为一般偏好状态，有开新店打算的比例不高，为33%，南通为62%，从宜兴市场招商可能面临一定难度。?37%认为本案地段较偏，人流较少，35%认为不熟悉，这说明一是本案地段不被商家接受，二说明本案仍要对宜兴人加强现代生活广场的宣传推广。?商家对本案开店持犹豫态度，一半会考虑下，47%表示不太确定，很可能没有，本案应加强对宣传本案优势，以富有吸引力的招商政策吸引前来开店。?商家对租金、行业集聚性有较高关注度，本案可通过租金优惠、增强行业集聚性与稀缺性，吸引商家入驻。?沿街店面主要为51-80㎡，百货商场31-50㎡比例较大，小商品市场一般8-30㎡为主；出现了一些200-300㎡的孕婴旗舰店。消费者调研分析消费者调研分析调研参数通过对各区域、各种职业的年轻妈妈（估计35岁以下的）进行调研，了解消费者的消费水平、品牌意识、消费倾向、消费需求、购物环境要求，以及本案部分打造婴幼儿童主题的建议。类别内容调研时间2009.7.31-2009.8.1调研地点大润发商圈、新天地商圈、东山商圈、本项目（环科园）各15份，市中心商圈40份调研方式问卷式、拦截访谈、登门拜访样本量回收问卷100份，有效问卷98份，不完整问卷和废卷2份数据处理运用EXCEL软件进行基本分析及相关分析消费者调研分析调研家长孩子大小从孩子年龄看，本次消费者调研对4%15%象主要集中为有13岁孩子的年轻30%小学生1-3岁妈妈。幼儿园23%不满周岁初中生28%消费者各个居住区域基本平衡，离调研对象居住区域本案最近的环科园最多，数据参考8%14%28%环科园附近性强。市中心城南东山附近城东16%城北17%其他17%消费者调研分析对儿童类消费是否感觉便利44%消费者反映没有一站式儿童消费商场，36%认为儿童消费购20%物较方便，20%觉得很难找到买44%没有比较集中的地方比较方便东西的地方，数据说明打造一站式很难找到买东西的地方儿童主题商场，有较好的市场需求36%。对本案熟知度33%听说过本案，但没去过，一定程度上反映本案特色吸引力仍需24%提高；24%对本案完全没印象，43%去过，在乐购旁边听说过没去过反映本案知名度低，应加强本案的完全没印象宣传推广。33%消费者调研分析小孩月均消费(不含教育费)300-小孩月均消费(不含教育费)1000元比例最大，占65%，其中15%0%300-600元月均1000元以上占到15%，预计39%600-1000元宜兴儿童月均消费应在500元以20%100-300元1000元以上上，儿童消费市场巨大。100元以下26%小孩服饰年均消费小孩服饰年均消费1600元以上占最大比例达31%，800元以上占6%17%31%1600元以上77%，儿童消费已成为家庭的重1200元-1600元800-1200元400-800元要支出，市场容量较大。19%200-400元27%消费者调研分析每月零花钱100元以上占55%，