“浦江第二湾”商业定位Part1商业定位商业定位的背景前景未来的商业宝地挑战但大型地下商业形态是极大的挑战资源可以选择的商业资源很多应用但应用在其中较为困难相互商业是独立经营的板块影响但不能脱离住宅而独立存在商业定位的原则主题要鲜明，具有独特吸引力品质高尚，与住宅的高档定位相得益彰尽可能规避未来的运营风险商业定位方向世界级娱乐主题商业中心全球湾区生活会馆群落都市生活主题商业LIFEMALL商业定位方向一世界级娱乐主题商业中心在这个娱乐影响商业经济的时代，要保持新鲜性、鼓动性和诱导性，成为一个辐射全城的娱乐“消费磁场”，通过与世界娱乐业大鳄的携手，形成完全排他的商业价值，以难以抗拒的投资吸引力，与城市其他商业形成绝对鼎立抗衡的商业新格局。国际级主题娱乐商业米高梅上海长风米高梅世界LANDMARK成都置信不夜城环球影城国内暂无星光大道杭洲星光大道迪斯尼主题乐园国内暂无国际级主题娱乐商业以电影（娱乐商业）为主题，并且配以相关休闲娱乐设施，主题餐饮，以及独特购物休闲在内的室内商业综合项目SWOT分析Strength(优势）Weakness(劣势）国际级娱乐商业的巨大影响力将商业谈判的周期较长带动区域成为全市级娱乐中心具有一定的不确定性将带动一系列知名商家导入引进所花费成本较高商业价值将极大增强消费客户的不可控性Opportunity(机会）Threat(威胁）处在娱乐影响生活和商业的时代上海已有长风的米高梅世界世博会和轨道交通商业定位方向2全球顶级湾区生活会馆群落以湾区生活体验为主题，打造全球16大湾区生活体验会馆集群，通过引进代表不同国家不同湾区生活的特色高档商业，以餐饮、娱乐、特色购物形式，体现独有的生活方式和文化特征?长岛(美国）?LongIsland?巴黎塞纳河（法国）SeineofParis?柏林莱茵河（德国）theRhineRiver?东京湾(日本）TokyoBay?上海黄浦江（中国）HuangpuRiver?深水湾(香港）DeepWaterBay?浅水湾(香港）RepulseBay?伦敦泰晤士河（英国）ThamesRiverofLondon?佛罗里达棕榈湾（美国）?蔚蓝海岸区（法国）RivieraC?ted'Azur?洛杉矶橘郡长滩（美国）LongBeach?旧金山湾(美国）SanFranciscoBay?首尔汉江（韩国）HanRiver?温哥华巴拉德湾(加拿大）CoalHarbour?尼萨湾(澳大利亚）NoosaBaySWOT分析Strength(优势）Weakness(劣势）前所未有的商业主题形式对商业招商及经营能力要求较高有利于项目品牌的塑造前所未有的经营方式需逐步摸索繁华但不嘈杂需要逐段开放经营商业价值增强与住宅概念相呼应Opportunity(机会）Threat(威胁）上海乃至全国内属于独创无世博会和轨道交通商业定位方向3都市生活主题商业LIFEMALL以都市生活为主题，集餐饮、休闲娱乐、精品购物、城市超市、社区服务为一体的综合型LIFEMALL,打造成为区域级商业中心商业业态构成及比例业态构成商业比例集中位置业种写字楼1-2F高档服装/饰品/珠宝/钟表购物20%地下-2F/家居/玩具/超市卖场餐饮40%地下-1F中西餐/特色餐饮/美食广场休闲娱乐30%地下-1/-2F酒吧/咖啡/KTV/SPA文化教育5%地下-1F书店/培训中心/亲子中心写字楼1F,地下-银行/ATM/修理/美容美发/服务5%1F医疗保健商业品牌推荐玩具反斗城城市超市Breadtalk面包新语满记甜品哈根达斯商业品牌推荐普罗旺斯的树——法国的素餐馆，提倡简朴、典雅、悠闲生活俏江南——充满现代艺术气息的川菜馆代官山——时尚与唐风并存喜多屋——日本海鲜自助餐厅商业品牌推荐运动会所：美格菲饮食广场：大食代美容美发：蒂梵尼便利店：全家便利银行：渣打银行/中国银行SWOT分析Strength(优势）Weakness(劣势）商业运营易于操作商业档次难以提升商业资源丰富消费人群的不可控性对北区住宅产生一定影响持续经营后的档次下降Opportunity(机会）Threat(威胁）徐汇滨江区域缺少大型中高档生区域型商业中心活mall商业定位三个方向总结从项目整体营销的角度来看现有的商业定位：世界级娱乐主题商业中心——主题性强，吸引力和号召力强，但引进成本较大，谈判周期较长，无法在短期内落实并对外宣传推广全球湾区生活会馆群落——商业特色和主题突出，为创新型商业，但对后期运营操作能力要求较高，可在概念方向确定后对外宣传推广，与住宅主题呼应并形成助力都市生活主题商业LIFEMALL商业操作难度相对最低，但主题过泛，在后期经营易档次下滑，且对北区住宅客户有较大影响，在短期内可确定方向并对外宣传，对南区初期销售有一定助益，但到北区住宅销售阶段将成为矛盾和难点Part2商业规划设计地下部分的层高考虑到绝大多数的业态的需求及空间舒适度，建议单层地下面积（-1F/-2F）层高为3.75米，局部通过错层和中空，可达到5米以上地上部分约4000平方米大堂1F地上部分约8000平方米2F地下部分－1F约30000平方米透光井下沉式露透光井天中庭透光井-1F透光井地下部分－2F约15000平方米透光井下沉式露透光井天中庭透光井-2F透光井下沉式露天中庭在北块中央区域设置下沉式露天中庭，可通过垂直观光电梯直达-2F透光井围绕下沉式露天中庭一定范围，设置4-5个透光井，玻璃采光顶，增加自然采光螺旋式商业游廊通过斜切、交错的空间设计手法形成立体的螺旋式游廊式的街面空间，增加商业价值最大程度利用人流,并将人流转化为购买力利用地铁将购物中心成为地面的人流与地铁人流交汇的场所联结7号轨道站点做地下通道通往本案通道可以考虑趣味性，可步行，可搭乘免费轨道小火车，通道两旁设置商业。最大程度利用项目自身各类物业的人流利用资源，将购物中心建设成为商流、人浦江南浦站流、信息流和资金流交汇的焦点，将购物中心与酒店、写字楼形成商业金三角，合三为一，实现商业资源互用。酒店写字楼