龙河家园三期营销提案中原地产1夏季房展带来的反思：价格区间在2500-3500的产品供给量增加，旅顺、金州、开发区、甘井子中低档楼盘大量入市，特别是旅顺多家参展，分流目标客户。2五大区域瓜分中低端客户锦绣成为主角拥有成熟配套和价格优势，4天之间预约客户过千.甘井子成为热点东翠鸣苑公开6天消化客户200套，辛寨子、金三角、南关岭，泉水，使甘井子成为转型期房荒的主力消化区。众益?阳光海岸作为开发区的一个代表，成为广大开发区购买者的首选，部分大连客户也被逐步分流。3金州进展作为很少参与大连房展的金州地产，受到广泛关注.（金州福佳新天地广场、连大文苑、恒达花园）旅顺参展楼盘激增阳光生态城（二期鹤海云轩）、夏威夷花园、白玉山庄、第八天。。。。4甘井子新兴盘均价及盘量项目区域价位(元/规模(万平㎡)米)锦城园锦华北园东、北侧330025骏腾名苑大连市甘井子区华南沃尔玛对面350028恒宇祥苑大连甘井子区新寨子街道32803东翠鸣苑大连市甘井子区文体商业大街东侧32006.73福典人家大连市甘井子区机场新区40005.1芙蓉人家大连市甘井子区西南路与促进路之间430017西街晶品大连市甘井子区红旗镇湾家村45006.7金马圣隆大连市甘井子区机场前350075以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的阻力。6旅顺参展楼盘项目区域价位成交数阳光生态城旅顺经济开发区起价2420元/㎡40套（鹤海云轩）第八天旅顺经济开发区起价2180元/㎡无夏威夷花园旅顺世界和平公园起价2480元/㎡12套白玉山庄旅顺太阳沟起价4500元/㎡以3套上整体分析：相近的地理位置与价格,使龙河客户面临分流.7核心策略：树立龙河品牌，主打养生文化！深入解析龙河，脉承养生文化。完善健康配套，塑造养生氛围。贴心物业管理，关怀养生人群。科学产品规划，天然养生居所。8控制成本的前提下提高品质?充分利用、发挥现有配套优势，减少重复投入。?提高物业服务品质，但要注意物业费的承受标准。?控制开发成本，增强抗风险能力。9一、项目核心开发理念10根据对市场情况以及客户需求的分析，我们找到三期的目标客群有如下特征1.主要年龄段在40岁以上。2.购买需求以养老为主。3.有较高的经济收入4.拥有一定的学历或社会地位5.关注环境、景观等因素。6.有较高的生活品位。11结合三期的开发背景?价格：突破3000元/平方米?地段：整个地块的绝佳位置?景观：海景更充分、更有说服力?产品：更成熟的产品规划和开发经验?需求：养老概念已被市场接受12提升开发理念客户需求打造附加价值自身素质树立品牌地产13养生文海文化化天人合一自然主义与人文精神的融合海洋养生文化地产14文1.文化语言在建筑形态上的体现；化2.文化功能在配套设施上的实现；地3.文化气质在园林景观或建筑细部上的形成；产4.文化个性在物业管理上的区分；5.文化阶层在客户定位上的区分；6.全面的在营销过程中各种细节和节点上的传播文化。社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀15缘督以为经，可以保身、可以全生，可以养亲、可以尽年。（《庄子·养生主》）保身：40岁寻求的身心保养全生：50岁寻求的回归天性养亲：60岁寻求的天伦之乐尽年：70岁寻求的颐养天年16七位一体天人山地海河屋17二、龙河三期项目定位18龙价河格三期景观户型优海势挖掘园规林划19优势的强化无论东方还是西方，海都是养生的本源。2021?坐落于4A风景区内?位于城市中间?山水环抱，景色优美?莅临公路或公共设施?远离污染，空气清新?空气质量不高?环境安静?人群嚣哗?亲海、戏海、玩海?看海、听海?海是生活的一部分?海是生活的点缀自然海城市海人与海合一人与海和谐亲海“生活”房观海“景观”房22“原创海生活”，自然主义养生文化社区2324定位阐述原生态、原自然原创海生活滨海文化2526定位阐述养生文化平衡养生?所谓养生，即指保养身体，增强生命力。?平衡养生，借鉴东方传统哲学中的平衡理论，讲求天人合一、阴阳平衡。27自然的生活环境平放松的生活状态衡每个人都向往的自然生活方式养愉悦的精神享受生健康的身体素质28核心定位思路养生文化海文化海是养生的本源西班牙建筑风格地中海风情特色2930案名建议?山海龙庭?日出海天?日海龙庭?颐海汇31三、产品规划建议32整体建筑风格：西班牙银器式建筑与现代艺术相结合的有机建筑体33银器式建筑西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑具有银器般的精雕细琢的外貌.34有机建筑现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的，因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。35西班牙建筑的特色1.多种文化的充分融合2.弧型结构的大量应用3.瓷砖的装饰作用4.明快灿烂的色彩5.木质\石质和金属材质的相互补充36外立面风格四坡红色磁瓦屋顶外墙白色涂料拱型柱廊和拱型门廊屋檐采用小拱卷装饰3738弧型单元入户门屋檐小拱卷39瓷砖的装饰40组团分割与组团概念海之韵海之音海洋主海之欣题广场海洋之星销售中心海之恋41整体开放与局部封闭Patio（帕提欧）——西班牙庭院园中园式社区围合设计“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼42配套设施自由港三期公建二期一期海之恋组团应与东侧组团在楼体摆放上形成错位，保证该组团的东侧景观。43帕提欧风格的体现铸铁花栅44产品规划：1.以六层为主的多层带电梯建筑体2.顶层建议设计出赠送的阁楼,并尽量增加退台、露台的面积。3、增加楼体防霉、防潮处理。45主力户型分布图120—1海之韵㎡60海之音90—120㎡90—120㎡海之欣90—120㎡海洋之秀江南星跃层海之恋90㎡以下46户室比例：开间单位面积户型所占百分比主卧客厅60——70ｍ?二室一厅15%2.7-3米2.7-3米70——90ｍ?二室二厅25%3-3.3米3.6-3.9米3.3-3.690——120ｍ?三室一厅45%3.6-4.2米米3.3-3.6120——160ｍ?三室二厅15%3.9-4.8米米跃层至少四室40套左右特定特定180—240ｍ?普通户型主卫面积应在4.5---6平方米47顶层的规划六跃七一跃二四跃五三跃四顶五跃六层海之韵跃层海之音其他海之欣顶顶顶层顶为6层层全层带4.8跃海洋之层星部米挑跃高层层跃跃海之恋层层48户型设计建议：养生主义的贯彻1.南北通透，自然通风。2.五明设计。3.小进深、大开间，采光良好。4.户户赠送露台，低层赠送花园。5.顶层增加赠送面积，减少户型面积，增进销售。6.室内无障碍。7.公共区域与室内门、道均加宽至轮椅通过。8.预留空调机位和太阳能热水器管道口、安装角位。4950园林规划建议一轴三带式地中海特色情景园林51一轴三带“一轴”为南北景观主轴“三带”包括:中心主题景观带龙河自然景观带组团封闭景观带52?南北景观主轴与中心主题景观带：异域风情与本地绿化为主题?龙河自然景观带以龙河及河内设施为主的自然景观，丰富河边绿化及雕塑小品，突出海滨风情与大连本地民俗主题。?组团封闭景观带除最南组团外，其他组团内部以绿化、水景小品为主。最南组团应突出强化水景，并突出海的主题。?最南侧设计海洋主题广场。53龙　河　自　然　海之韵景　观　组团封闭中带景观带海之音心主海洋主题海之欣景题广场观南　带北　景海洋之星销　观　售主　轴中心海之恋54地中海特色:丰裕的物质条件欢愉的精神生活足够的闲暇时间强调阳光、海滩与开阔式设计55温情花园:通过公共区域营造和谐的社区氛围，多角度搭建邻里之间的沟通平台。营造出一种具有阳光感的、活泼的、松弛的社区氛围。56园林理念每家每户都可推窗见景?多层次的景观?处处点缀鲜花?水景\喷泉小品?木雕\浮雕?体现滨海特色与大连民俗的结合?以沟通为主题的人文规划?每个组团都设置可群坐的亭57喷泉58广场灯雕塑59广场上的罗马柱60墙面浮雕鲜花61模纹花坛在楼盘园林建设上把灌木、乔木等观赏性树种剪成一定几何形状或者某种模样，在专业术语上称“模纹花坛”。62瓷砖在园林中的运用63路的装饰海洋生物果皮箱雕塑64栋间水景65小型观景台与广场相连的观景平台66植物景观:1.较高大的梧桐等树种，表现异国情调。2.立体绿化层次，草皮灌木乔木3、不同组团栽种主题植物，增加识别力。4、应用视线高度的高灌木或矮乔木，配合地形的塑造形成理想的绿色屏障。67多层次立体绿化68景观先行69整体产品描述核心理念：核心定位：东方“平衡养生”理念原创海生活建筑形式：核心文化：西班牙建筑风格滨海文化70四、产品配套建议711、充分利用现有配套资源2、处处体现养生理念3、注重产品细节的表现4、增加人性化设施72社区无障碍设计73走廊及门的宽度74社区内多设休闲椅75紧急呼救按钮76楼宇对讲系统77五、服务价值体现78一卡式服务管理系统为每位业主配备业主卡，可实现以下功能：1.作为出入组团的身份认证。2.作为享受各项服务的凭证。3.作为使用龙河内部社区配套的凭证。4.作为健康档案的身份确认。79服务内容：?每年享受一次免费体检。（可根据业主自身需要随时进行，但限定一次。）?免费游览水上人间、塔河湾浴场等谈定设施。（第一年为全年免费，以后每年设定时间和次数。）?可享受龙河与其他旅顺设施所谈定的优惠。包括龙河公建各项招商设施以及旅顺各项旅游、餐饮、住宿等设施。?作为乘坐业主班车的凭证。80管家式岗位负责制?在各社区封闭处设立管家岗位，与业主入户对讲相通，保护业主生活私秘性。?对业主的陌生拜访者提供简单的接待洽谈服务。?各封闭组团设专门的管家，提供24H咨询、协调服务。?实施岗位负责