内部资料，不得外传星光大道商业策划报告动?地产2007年12月星光大道市场调研及商业定位策略报告动力（中国）地产机构市场研究部引领潮?星光大道商业策划报告动?地产KeyElementsofCommercialSpace购物餐饮融于一体户外广告互动气氛灯光效果舒适的温?电影院的结合户外使用方案外观亲和?合?的定价??的交通音乐节拍丰富的广场活动小店多样化经营模式招商推广策?星光大道商业策划报告动?地产产品定位项目定位滨江商业市场环境杭州商业市场环境宏观经济环境星光大道商业策划报告动?地产杭州连续几?的经济增长幅?保持在12%-16%之间，经济增长的自主性和抗波动性强。2006?人均GDP达到51871元,折合6505美元,意味杭州的社会生产?发展水平总体上已达到中等收入国家的平均水平，未来5-10?杭州市的经济社会将进入一个加速发展时期。同比去年增长率同比去年增长率城市经济发展环境人均GDP(元）GDP（亿元）20032004200520063270038858444875187116.80%18.80%14.50%13%02000040000600000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%20032004200520062099.772543.182942.653440.9917.40%20.20%16.00%14.30%010002000300040000.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%宏观经济环境/星光大道商业策划报告动?地产2003?以来城镇居民人均可支配收入增长的速?逐?加快，2006?城镇居民人均可支配收入达到19207元。杭州居民消费习惯开始或者已经向高品质、高品位方向发展。社会消费品?售总额以?均14％的速?增长，2006?社会消费品?售总额已经达到1112.37亿元。社会消费品?售总额的强劲增长，意味着杭州蕴藏的消费能?十分巨大。同比去年增长率同比去年增长率居民消费水平2003200420052006128981456516601190279.50%12.90%13.90%14.60%050001000015000200000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%社会消费品零售总额（亿元）2003200420052006742.57855.44975.431112.3712.40%15.20%14%14%0200400600800100012000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%城镇居民人均可支配收入（元）宏观经济环境/招商推广策?星光大道商业策划报告动?地产产品定位项目定位滨江商业市场环境杭州商业市场环境宏观经济环境星光大道商业策划报告动?地产历年累计供应量年增长率0%5%10%15%20%25%30%25018%25%12%11%13%6%8%13%11%050100150200250300225200185175杭州商业规模增长情况155200520商业发展历程042014020032020022012520012020002010019991919981985199719前年以9719未来发展将形成多商圈格局，城西商圈已逐步形成，滨江区配套将愈加丰富，城东的钱江新城、庆春广场都将有大?商业供应。说明：本次商业部分研究范围以主要商业街、单体在1万平方米以上的中高档大型商业为主。杭州市商业市场环境/1997?前199719981999200020012002200320042005商业初具规模：95?延安?南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿?兴起，湖滨、河坊等街区依托?游发展兴旺第一轮快速发展，武?商圈形成：98?银泰百货开业，99?杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业，几大百货相继兴起标志着以百货为主?商家的武?商圈的形成，并促进?延安?沿线商业的成熟第二轮快速发展，湖滨商圈进一步成型：湖滨名品街、?星名品广场等项目的建?进一步促进湖滨商圈从依托?游特产类商业向市区高档名品购物和休闲娱乐商圈转型，确??湖滨商圈作为高档消费集中地的形象星光大道商业策划报告动?地产12345678910武林商圈湖滨商圈吴山商圈秋涛路、四季青黄龙商圈文教、城西城北大关商圈滨江高新产业区滨江区政府111213???其他商圈萧山商圈下沙商圈余杭商圈主商圈次商圈市级商业中心主要为武林、湖滨、吴山三个商圈，是商业环境最为成熟的区域周边次商圈主要为区域性的社区商业中心其他商圈主要服务于非主城区的萧山、下沙、余杭郊县区商业格局杭州市商业市场环境/星光大道商业策划报告动?地产商业规划??杭州商业发展规划：1个市级商业中心和3个市级商业副中心，4个区域商业中心和12个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网；从发展趋势看，“一心多点”的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。杭州市商业市场环境/星光大道商业策划报告动?地产商圈特征描述4、商铺租售武?商圈商铺呈现供?应求状态，商铺售价约为4万-8万元/平方米（个别在10万元以上，如武??天丰商务大厦、锦绣天地沿街商铺等），?租?高达7000元/平方米，低的如孩儿巷商铺的转让价约在2.5万元/平方米以上，百井坊商铺约为2.2万元/平方米，附近的白云大厦、同方财富大厦或越都商务大厦，它们的售价约在3万-3.8万元/平方米。1、商圈概况目前市区商业最繁华地区传统的商圈。武?商圈是杭州高档消费的聚集地，这?集中?杭州大厦、银泰、杭百、莲卡佛等大型百货，同时也聚集?白马大厦、华浙广场以及电信、联通、移动总部、白?鞋城、华贸鞋城，武?鞋城、百姓鞋城、步步高鞋城以及各手机卖场。2、交通条件拥有得天独厚的交通条件，武?广场拥有全杭州最为密集和完善的公交网，交通可达性极强。同时武?广场未来是杭州主要的地铁中转站。该商圈发展的一大瓶颈是停车系统严重?足。对有车消费一族存在一定局限。3、消费客层武?商圈的消费特色是时尚的、动感的、高档的。消费者主要由追求时尚的?轻人和高收入者组成。它的消费人群有杭城各区域的居民、外地游客、白领、私营企业主、经商者等各?各业的高端消费人群。武?商圈武?商圈杭州市商业市场环境/星光大道商业策划报告动?地产面积类型面积（m2）详细业态杭州大厦约6万m2连卡佛0.7万多m2杭州百货大楼2.4万m2银泰百货4.5万m2市场5万白?鞋城、华贸鞋城等四个专业市场特色商业街4.5万现有武??460间商铺约3.5万多m2规划约4.5万平方米建设中的商业面积29万包括西湖文化广场地下商业广场13万m2，浙江环球购物中心6万m2，嘉?中心10万m2未来将增加的商业面积20万武?广场地下商城、杭州大厦、银泰均在其周边拿地扩大商业面积未来总商业面积74万余百货14万现有主?商业面积25万余5、业态及面积分布以大型百货、特色商业街为核心，形成?以杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼为中心的高档商业区和以?装街为特色的武??。武??现有商铺总面积约3.5万平方米左右，目前开始向孩儿巷、龙游?等周边地区扩展，从相关部门获悉，杭州武??装街周边将增加五块商业用房，从?到南分别为西子铭苑、日月光华、锦绣天地、?人天地、教场?历史街区，五个区块商铺总面积将达4.5万平方米。从面积看，未来武?商圈规模将扩增2倍，这对未来杭州商业格局将具有深远的影响，一方面面积增加导致供应增加，另一方面面积增加势必促进业态?为丰富，这极大提高武?商圈的商业功能，使其具有?大的辐射?和吸纳能?，同时，也将在一定程?上影响周边商圈同类商业的发展。星光大道商业策划报告动?地产小结：作为武?中央商务区发展建设的武?商圈，其业态结构将由目前商业30%、商务30%、住?40%，转变为商业40%、商务40%、住?20%，商业发展前景?好。根据规划，该地区大型百货店已相当密集，今后将限制百货，鼓励发展品牌专卖店、专业店及中小型餐饮业,在西湖文化广场周边增加休闲、娱乐及时尚消费设施。规划期间，将结合地铁1号线站、地下车库及武?广场地下商城建设,以武?商圈为核心，打造武?中央商务区。随着武?商圈的发展，其对各城区消费中高端消费、时尚消费人群吸纳能?进一步增强。星光大道商业策划报告动?地产1、湖滨商圈商业集中在湖滨?及延安南?一带，紧邻西湖，是“一线三圈＂市级商业中心的核心区块，是杭城商业仅次于武?商圈比较高档的消费集中地。2、交通条件湖滨商圈的交通可达性较强，延安?拥有多条公交?线，但与武?商圈一样面临同样问题，停车配套?足。但从未来规划看，这?建有1500多个停车位，另外地铁1号线途经湖滨商圈，在此设?湖滨站。3、消费客层该商圈消费客层相对较广，消费客层主要包括游客、学生、普通工薪阶层以及高端白领等。其中延安南?集中?学生、普通工薪阶层（包括杭州周边地区）等大众消费，沿湖滨?及主要百货商场则主要吸纳白领、游客等高端消费人群，与武?商圈有一定重叠。4、商铺租售一般商铺售价在7-9万元/平方米，西湖国贸中心商铺售价达到6.8万元/平方米。湖滨商圈星光大道商业策划报告动?地产面积类型面积（）详细业态西湖时代广场万利星名品广场万西湖国贸中心万解百万元华商场万锦绣天地商业面积约万（未开业）四大专业市场约万杭州龙翔服饰城约为万；杭州工联大厦服饰城总建筑面积达万多；杭州兴合服饰城营业面积万；明珠商业中心总建筑面积近万；开发建设中万浙大湖滨校区地块商业面积万湖滨名品街二期万未来总商业面积万百货万现有主力商业面积万余m22m22.2m22m23.42m23.8m22m2134