华高莱斯城市房地产市场研究报告2008年1季度華高萊斯國際地產顧問（?京）有限公司市场研究中心www.rl-consult.com目录一、季度行业发展概要...........................................................................................................11、金融紧缩紧扼地产命门.............................................................................................12、市场观望气氛持续弥漫.............................................................................................23、地产企业加速调整策略.............................................................................................3二、长春房地产市场研究概要...............................................................................................41、城市发展环境.............................................................................................................42、房地产业发展背景.....................................................................................................93、商品住宅市场发展...................................................................................................114、商业物业市场发展...................................................................................................135、办公物业市场发展...................................................................................................166、风险与机会提示.......................................................................................................18三、呼和浩特房地产市场研究概要.....................................................................................201、城市发展环境...........................................................................................................202、房地产业发展背景...................................................................................................243、商品住宅市场发展...................................................................................................274、商业物业市场发展...................................................................................................305、办公物业市场发展...................................................................................................326、风险与机会提示.......................................................................................................332008年1季度城市房地产市场研究报告总第1期一、季度行业发展概要2008年1季度，持续的金融紧缩让房地产行业面临空前的资金危机，市场观望气氛也持续弥漫，房地产企业在调控当中纷纷调整发展策略。1、金融紧缩紧扼地产命门进入2008年，抑制通货膨胀成为宏观调控的首要任务，从紧的货币政策得以切实贯彻。除运用传统的利率、存款准备金率、公开市场操作等手段外，信贷的“额度制管理”成为本轮从紧政策的杀手锏。图表1：2006年9月以来CPI指数走势图8.7%7.1%6.9%8.3%6.5%3.3%2.8%1.5%2006年2007年2008年9月10月11月12月07年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月08年2月3月数据来源：国家统计局尽管伴随着人民币的持续升值，外资进入呈现加速之势，流动性泛滥的压力持续存在，但持续的金融紧缩政策特别是信贷“额度制”管理的实施使得资金的供给增长速度受到明显抑制。截至3月末，广义货币（M2）余额同比增长16.3%，比上年同期回落1个百分点。1RegalLloydsInternationalConsulting2008年1季度城市房地产市场研究报告总第1期图表2：2006年以来国家外汇储备总量走势图1800016822亿美元150001200090006000300002006年1月2006年7月2007年1月2007年7月2008年1月数据来源：中国人民银行作为资金密集型行业的房地产业，由于信贷额度制等从紧货币政策的实施，股市融资抑制的推行，资本市场的低迷以及市场观望的持续，企业的融资渠道不断挤压，再度面临严峻的资金压力。2、市场观望气氛持续弥漫2007年10月以来，伴随着“二次房贷”政策及其细则的出台，房地产市场的观望从珠三角开始，迅速向长三角、环渤海及其他区域蔓延，全国住宅市场先后出现普遍的交易萎缩状况。进入2008年，观望气氛并未有消散迹象，全国房地产市场依然低迷。即使是北京这样具有中国最庞大刚性需求的住宅市场也难以摆脱市场观望的侵袭。根据北京市房地产交易管理网统计显示，2008年1季度，北京商品住宅预售登记17247套，登记面积195.8万平方米，同比分别下降27.8%和34.9%，环比分别下滑47%和51.1%。2RegalLloydsInternationalConsulting2008年1季度城市房地产市场研究报告总第1期图表3：2005年以来北京商品住宅交易量走势图280230180万平米130803005年3月5月7月9月11月06年3月5月7月9月11月07年3月5月7月9月11月08年3月数据来源：北京房地产交易管理网3、地产企业加速调整策略面对持续恶化的融资环境以及日益弥漫的观望气氛，开发企业纷纷调整策略，通过各种手段稳固自身的资金链，以在市场低谷中自保或寻求有利机会。（1）保守防御取代积极扩张。除万科、招商地产等前期表现稳健的企业继续保持积极的扩张势头，前期拿地积极的保利地产、金地、富力大多放慢了扩张的脚步。（2）降价促销取代坚挺价格。在万科率先推行各种形式的优惠促销活动以后，富力、保利地产等众多滚动型开发企业纷纷加入到降价促销的行列中来。（3）多种形式开拓融资渠道。广州深圳推出分期首付加速销售回款，恒大地产、富力地产等企业继续积极努力进行股市融资，碧桂园发行可换股债券，招商地产尝试新型房地产信托，都能看出企业开拓融资渠道的努力。3RegalLloydsInternationalConsulting2008年1季度城市房地产市场研究报告总第1期二、长春房地产市场研究概要1、城市发展环境（1）长春是东北亚地区的几何中心，经济受沈阳、哈尔滨两大经济圈挟持，整体实力不突出，而且煤电等资源主要依靠省外供应。图表4：长春在东北亚的区位关系图外蒙内蒙（2）在吉林省经济中占主导地位，对周边城镇辐射力强，特别是与吉林市形成密切的联系。一是产业分工上，高污染高耗能工业向吉林市集中，长春自然环境更加优化；二是城际铁路将于2010年通车，吉林市居民到长春居住消费情况将更普遍。4RegalLloydsInternationalConsulting2008年1季度城市房地产市场研究报告总第1期图表5：长春市与吉林市区位关系图长春龙嘉国际机图表6：长春市与吉林市产业结构对比长春市吉林市汽车及其它运输装备制造石化工业化纤工业造纸汽车电子商业会展物流电子元器件光电子产业软件冶金（板材、不锈钢）生物化工玉米产业（3）城市中心区用地紧张，城市向外蔓延发展。5RegalLloydsInternationalConsulting2008年1季度城市房地产市场研究报告总第1期图表7