摩登107°青春魅力广场Modern107°规划设计提案1北京商达利设计事务所第一章经营定位分析　１．城市概况及市场性格分析；２．竞争关系；３．消费倾向；４．定位意象。第二章项目概况评估１．建筑结构评估；２．商用机体评估。2北京商达利设计事务所第三章楼层布局说明１．楼层业种配置说明；２．动线配置图面示意；３．业种色块图面示意；４．服务设施及营业需求后场规划说明。第四章设计构想意象１．视觉设计演出；２．各楼层店格表现构想。3北京商达利设计事务所第一章经营定位分析41.城市概况及市场性格分析北京商达利设计事务所　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　“贵阳”的由来中国古代以山为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于境内贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。地理位置贵阳市位于中国西南云贵高原东部，是贵州省省会，全省政治、经济和文化中心。地处东经106°07′-107°17′，北纬26°11′-27°22′全市总面积8034平方公里，最高海拔为1762米，最低海拔为506米，市中心平均海拔为1000米。低纬度、高海拔、地形多样是贵阳地理显著特征。历史沿革贵阳作为行政区域名称，始自明隆三年（1569年），当时将设在现今贵阳的程番府改为贵阳府。自从，贵阳之名一直延用至今，已有400多年历史。1913年，贵阳被定为贵州省省会。1941年贵阳正式设市。5北京商达利设计事务所行政区划贵阳市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县。人口民族1998年末，全市总人口315.72万人，其中非农业人口142.11万人，占总人口的45％。贵阳是一个以汉族为主的多民族聚居的城市。据1998年统计，汉族人口占总人口的86.6％，少数民族人口占13.4％。贵阳少数民族共有37个，其中以布依族、苗族的人口为多，二者合计占少数民族人口总数的77.65％。宜人气候贵阳属亚热带湿润温和型气候。夏无酷署，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3℃左右。其中，最热的七月下旬，平均气温为24℃?；最冷的一月上旬，平均气温是4.6℃宜人的气候是贵阳的骄傲，博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”之誉市花市树1987年贵阳市确定的市花为：兰花、紫薇。市树为“樟树、竹子。6北京商达利设计事务所市场性格分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　贵阳是贵州省最大的消费品市场和商品流通集散地。市内商业设施齐全，功能完善，网点遍布全市，以百货店、超市、专营店、仓储式商场为主，饮食业兴旺发达，各种档次的酒楼、食城、饮食店遍布大街小巷。2002年底，全市商业网点达到7.06万个，零售商业营业面积约90万平方米，各类专业批发市场164个，年成交额上亿元的批发市场有21个，全市商业从业人员33.7万人，占全社会从业人员总数的12%。2002年完成社会消费品零售总额136.58亿元，实现商贸流通业增加值37.7亿元，占全市GDP和第三产业的比重分别达到11.2%和27.22%，2003年完成社会消费品零售总额153.67亿元，2003年社会消费品零售总额同比增加12.51%，呈高速增长态势。贵阳是一个商业性格开放、活跃、外向、热情的城市，是一个流行感度高于品牌形象的城市。这里拥有一群青春，时尚的最具购买欲的前卫消费新势力。他们的物质欲望及品位需求是这座城市商业性格的另类展现。7北京商达利设计事务所2．竞争关系贵州市商圈简介纵观整个贵阳市，没有真正意义上的成熟商圈。目前，以大十字为焦点，向北以中华中路为射线北到喷水池，向西以中山西路为射线西到大西门组成“L”字型的商街。而作为中心焦点的大十字、北端点的喷水池和西端点的大西门，分别以各自交通要道的交叉路口作为自身区域的中心，形成了三个小型的较为繁华的商业区域，在当地市民心目中认知度较高。8北京商达利设计事务所商圈所处位置主要商场或机构地区总体评价百货商场：国贸广场、百盛龙港店、智诚名店品类专营：国美电器、国鼎电器、中意电讯当地较为高档，配喷水池位于中华北路品牌专营：艾维时尚体育店、天美意、他她等套构成相对齐全的其他：贵州邮政厅、华联大酒店、汉唐证券商业区域等位于中华中百货商场：百盛鲜花店、百货大楼、时代广场等路，距离喷水品类专营：红华电器、过街天桥内服装服饰商品更多地倾向于满足大十字池500米左大众一般化消费需右，沿途有专市场、品牌专营：班尼路等求卖店等连接其他：锦江鲜花大酒店、肯德基等百货商场：星力百货中山店和瑞金店品类专营：西南电脑城、服装服饰商品市场其他：贵阳劳动保障局等多家政府机构、中当地消费者认同率距离大十字向国建设银行、贵阳市商业银行等多较高的购物区域，大西门西500米左右家但区域环境感觉比银行机构、贵阳美术馆、德克士炸较杂乱鸡喜客快餐9超市、专卖等业态情况北京商达利设计事务所业态重点举例基本情况沃尔玛两家、北京华联及当地企百货店中只有星力瑞金店和百盛龙港店设有超市超市业大昌隆等，经营状况较好。中华北路到中路的临街专卖店铺密集，以大众品专卖中华路沿街牌的运动休闲服装、时尚配饰为主，其他品类如鞋品、正装等专卖也较多。国美电器、国鼎电器、红华电器专业市场以电器和手机专卖最具规模，以本地企专业市场、中意电讯等业为主。功能设置上与百货业结合不算紧密。百货店中只餐饮、娱乐城、健身、美容、书功能有国贸广场单辟功能区域，项目较多，但店、电玩水准一般。10北京商达利设计事务所贵阳市的核心商业区集中贵阳市的核心商业区集中在中华中路，全路长700米，主要从喷水池国贸广场向南到达中华中路的大十字路口（有地下商场）。在中华路全线聚集了贵阳90%的大中型百货商场，星力百货、百盛两个店、时代广场、百货大楼、国贸商厦、华联商厦商城等诸多商场，是贵阳市民购物的首选之地。根据调研结果显示，贵阳市民最常光顾地点依次为：“喷水池→大十字→市西路→中华路→延安路→富水路→中山路”这个顺序也体现了贵阳主要商场的分布密度，其中“喷水池→大十字→市西路”沿线商业配套较其他地区最全，人流量也最大，消费档次也很高；“中华路→延安路”的消费主要以街面专卖店和小商铺为主，消费档次属于中低；“富水路→中山路”主要以餐饮为主。112.贵州市主要商圈北京商达利设计事务所目前贵阳市其核心商圈为中华路商圈，商业配套设施完善，主要为年轻客层、时尚人士。目前大西门商圈为贵阳市副都会商圈，主要客人为中下层消费者、外地人、中老年客层。123.消费倾向北京商达利设计事务所2003年贵阳市居民消费性支出结构图指标食品衣着设备用品及服务9%4%医疗保健18%38%交通通讯10%娱乐文教7%5%9%居住杂项13北京商达利设计事务所2003年贵阳市居民消费性支出结构表单位：元各项指标指标所占比例食品2209.0638%衣着538.149%设备用品及服务296.765%医疗保健383.547%交通通讯597.2910%娱乐文教1016.7618%居住510.469%杂项248.584%14北京商达利设计事务所贵阳市商业购买力及评价2003年度，贵阳市社会消费品零售总额同比增长12.51%，达153.67亿元。2003年，贵阳市城区居民人均可支配性收入为7985元。到2002年末，城乡居民储蓄存款余额达344亿元，居民手中还持有大量的沉淀货币，现实购买力及潜在购买力均有较大潜力。2003年贵阳市城区居民恩格尔系数为39%。在全国地极城市中属中上水平。居民的消费投向正在向穿、用、住、行方面扩张。贵阳市城区居民消费具有西南地区消费特点，消费欲望较强的特点，目前消费呈现逐渐上升的趋势。年轻族群超强消费欲望，但收入有限，希望在有限的货币支持下充分享受生活。154.定位意象北京商达利设计事务所SWOT1、优势（S）：（1）公司具有良好的运作经验，在供应商资源的掌握和商品筹划、经营管理等方面具有优势。（2）我店物业所处区域有较好的发展趋向，是贵阳市繁华商业中心，交通便利，目前聚集了当地最有影响力的诸多店铺和较为高档的商用楼盘和餐饮娱乐场所，有较强的商业及休闲氛围。（3）区内人口居住密度较高，周围环绕着高档住宅区及多个政府机关，将能提供稳定客源，是极具潜力的消费区域，有较大的商业发展空间。16北京商达利设计事务所2、劣势（W）（1）我店虽然所处地区贵阳市繁华商业中心但已经接近核心商圈的尾部，目前也尚未形成真正的人气，需要由我们自己肩负起吸引人潮的重要任务，这对我们的综合实力提出了挑战。而且，因需无势造势，我店在前期营销方面的投入成本会相对较大。（2）我店物业结构比较特殊，有相当部分对于经营而言不好充分利用，这些因素都有可能对我们的招商和经营工作带来影响。我店没有外部活动空间，在活动场地上无法满足经营需要。17北京商达利设计事务所3、机会（O）（1）当地零售业之间的竞争态势激烈但其他业态竞争尚在初期阶段。（2）我店所处区域消费潜力巨大，但缺乏时尚化、年轻化的现代主体广场，我店应抓住时机，占领本商圈的制高点。18北京商达利设计事务所4、障碍（T）贵阳店的物业条件比较特殊，如何合理规划空间布局，最大限度地利用物业空间创造价值。19北京商达利设计事务所如何做好百货店和主题广场在经营类别上的划分、界定，在引入品牌上的层级界定，功能的最佳比例分配，需要在前期的商品筹划、功能筹划上下足功夫。对我店经营的建议（详见市场定位报告）20北京商达利设计事务所1、在定位上立足年轻一族。体现公司整体“时尚主体广场”的市场定位，突出时尚、流行概念。2、在品类规划上，突出核心品类优势品类的经营，处理好在品类、功能等方面的组合与衔接，增强各类商品之间的连带性，通过别具匠