河源市场概况及装修&返租解析世联地产2010年2月※版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。目录Part1:河源市场分析Part2:装修&返租分析本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。河源市场2009年河源房地产市场呈现量价齐升态势商品房交易量09年呈稳步提升态势——从市房管局了解到，09年市区房地产交易量与08年相比逐月增加，特别是下半年增幅速度明显加快。商品房交易总面积同比增长约30%，二手房交易总面积同比增长约35%。2009岁末楼市坚挺价格呈上升趋势——08年由于金融危机影响，房地产交易呈现疲软趋势。但09年，河源房地产市场在国家有关利好政策的刺激下稳步上升。实际上2009年与2008年总销售面积只增加了十几万平方米，总交易额增幅较大，同比增长了近30%。除了交易量增加外，09年楼市的销售价格与去年相比坚挺了许多。某负责人介绍说“今年年末，你可以看到，几乎没有楼盘进行打折促销，甚至有些楼盘还提升了价格。”前12月销售商品房6000余套——09年前12月，市区商品房交易量达6000余套，总面积达78.49万平方米，销售额突破26亿元，销售面积同比增长30%。其中，二手房交易量达2293套，总面积达33.76万平方米，销售额突破4.7亿元，销售面积同比增长约35%。09年12月销售额较去年增长1倍——12月份，商品房交易量达907套，总面积达11.78万平方米，交易额达42641万元;而去年12月份，交易量只有523套、面积6.01万平方米、销售额20414.56万元。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。销售量有所波动，但销售价格持续上升，呈现良好河源市场发展态势销售量走势?河源房地产市场销售量180160167受到08年政策影响较大140120，跌幅达47%。米10097系列1平80万68.98?6009市场处于恢复阶段，4020但恢复速度较慢，仍未达0到07年的市场水平。2007年2008年2009年年房价走势图?房地产市场均价并未受350030003050到08年政策的营销，仍285025002400处于持续增长20001500系列1?房价增长缓慢，三年内1000500的市场均价波动在一千元02007年2008年2009年以内。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。主力项目分布城市规划热点区域为河源城市CBD新区万隆一品雅居乐花园凯旋城公园一号金色领地骏景花园东江首府丽日中心城益和花园康城水郡比华利山庄在售在建威尼斯名园本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。产品分析自住型项目主流产品为面积集中在115-140㎡的三房200东江首府154-190180160150益和花园120-150140凯旋城公园一号雅居乐花园佳和雅苑120-140115-130100-140骏景花园120-140130115-1301203房面积集中区域：115-140㎡比华利山庄100-120110金色领地10090-10590803房产品的面积区域集中在115-140㎡说明：?客户对3房的需求主要为普通型和舒适性3房；?各楼盘的畅销产品其面积也集中在此区域。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。市场存量别墅市场存量少，但价格适中建面（万㎡价格（元/㎡客户情区域项目产品属性主力户型（㎡）在售豪宅））况180-250㎡联排本地客户康城水郡城市别墅100000225套4000-7000260-350㎡独栋为主别墅220-400㎡高新区客天琴半岛近郊别墅13500081套8000TH、独栋户为主约60套大平120-330㎡本地客户雅居乐花园城市综合体2000000面复式/天3800高层、复式为主际别墅85-154㎡3-5本地客户凯旋城城区高层330000约200套3600房为主150-260㎡4200（带装修本地客户普通住东江首府城区江景高层150000约200套3-5房）为主宅85-150㎡3-5本地客户骏景花园城区小高层150000——3500房为主70-130㎡2-4本地客户比华利山庄城区高层100000——3300房为主30-95约㎡阳光鑫苑城区高层30000——3200——1-3房独栋别墅存量在60-70本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。栋左右、单价在6000-8000元/平米左右市场存量2010年市场存量大，且户型面积较大雅居乐花园高层120-340㎡，均价3600-3800元/㎡，200万㎡建面，860套剩余世纪华府小高层，价格3000-3500元/㎡；15万建面，剩余30套4、5房；年底推3栋，含110㎡三房益和花园高层，126-130㎡，均价3100，剩余115万隆一号套小高层，2-3房80-129m2，258套凯旋城高层/小高层，85-160㎡，推出859套，剩余373套东江首府高层，3房150㎡，4房170㎡，共1140套，剩余628骏景花园套高层/小高层，2-4房，80-150㎡，500套，尾比华利山庄货高层，2-4房，70-150㎡，共780套，剩余金色领地273高层，1-3房30-90㎡，600套，尾货1月2月345月6月7月8月9月1011月121月2月34月本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。2010年市场存量剩余月月2010约年2500套，以140月平米以上月42011房为年月主市场销售速度开盘销售率低，月均销售速度适中已售项目名称项目地址物业类型开盘时间平均月销套数套数河源市新市区大同路西边、小高层2009年4月佳和雅苑12416永和路南边28日雅居乐花小高层、高2009年3月河源新市区黄沙大道60371园层30日2007年5月益和花园河源市新市区沿江路高层630201日2008年9月东江首府河源市新市区沿江路高层、别墅5123423日小高层、高2009年3月凯旋城河源市新市区建设大道北48654层4日目前5套以内骏景花园河源市新市区中山路小高层2009年1月,高峰时20-30目前尾盘销售公园一号河源市新市区新小高层2007年，高峰期20-30套河源大部分项目的月均销售速度约20-30套；开盘销售套本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。数约30套。市场销售速度开盘销售率低，月均销售速度适中项目名称开盘时间新推组团推出套数主力户型均价销售量销售率5栋精装150㎡以上4300约2530%东江首府10月29日约80套单位3、4房元/㎡套左右43%雅居乐北美雅筑105-140㎡3600约3010月30日约70套左右花园二期3、4房元/㎡套雅居乐90—107㎡12月17日QQ空间63套3500元/㎡约3047%左右花园3房本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。市场销售价格市场平均价格较低，资源依托性较强代表楼盘：雅居乐花园3600元/㎡、东江首府第一阵营绝对强势资源(自然/人文/配套)3600-3800元/平4300元/㎡（带1000元/㎡精装修）强势资源代表楼盘：凯旋城3500第二阵营(区位/品牌/规模)3300-3500元/平元/㎡、骏景花园3500元/㎡代表楼盘：比华利山第三阵营2800-3300元/平庄3100元/㎡、公资源一般园一号3200元/㎡河源市场普通住宅价格第一阵营在3700元/㎡左右，但大部分项目价格仍在3500以下本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。河源市场整体销售速度相对平淡，处于平稳上升阶段，但河源市场小结10年的政策不确定性可能会对市场销量带来不利影响。宏观环境对河源房地产速度影响大；河源主要楼盘的平均销售速度20-30?速度小结：套左右，个别楼盘达到50套以上；市场平均20-30套每月，开盘销售近期开盘项目开盘当天销售均在30套数在30套左右。套左右；?价格小结：宏观环境对河源房价影响有限；市场平均价格在3000元/㎡左右，主流中高端项目在3300元/㎡河源整体市场目前处于稳步上升，但左右，第一集团的价格在3600元/上升速度相对缓慢；第一价格集团的项目品质已经达到相当高的水平；㎡左右。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。?河源市场以居家舒适性自住型产品为主，别墅产品较少，但市场整体价格较低。?度假资源型产品目前尚未出现市场影响力项目?本项目为典型的资源度假型项目，如何实现价值的最大化，吸引区域外客户置业，突破河源市场的价格壁垒，将决定本项目的成败。问题：本项目能否通过带装修&返租销售的方式来实现价格及销售的突破？本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。世联案例度假型典型物业：金海湾?项目占地：138800平米24平方公里滨海胜地?总建筑面积：94000平米?住宅容积率：0.68其中:?一期总用地:约3000㎡?总建面:35970㎡?总规划户数:442户?住宅面积:29170㎡?商业面积:6800㎡本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。装修及返租形式带装修销售，认购后自行选择是否返租项目酒店式公寓带价值800-1000元/平米装修，返租以客户自由选择的方式进行项目公寓返租租金在1800元/月，第一公寓入伙总计440套，09年5月份，项目酒店式公寓开始由专业经营公司经营，其中，选择托管的有103套，到09年12月底，选择托管的有208套，但是否返租对销售影响不大。前期08年成交客户中，度假型客户居多，纯投资客户仅4%，客户对装修需求大，但基本上不选择带租约；后期09年推售的成交客户中投资客户所占比例上升，对返租的需求有一定的上升。