开发商：高力集团提案：常州中信经纪有限公司日期：2010年6月27日【高力汽博城营销报告】1、周边市场分析2、项目及产品分析3、前期客户情况分析4、项目问题综合分析5、营销策略建议提报内容第一章周边市场分析市场竞争个案分析-PART1武进区商住办公寓分布图1、武进区域商住办公寓主要集中在乐购、新天地公园、区政府三大生活圈及周边；2、本案位于区政府生活圈东侧，商住办公寓有世贸中心、万泽国际、誉天商务公寓及未推的润华环球中心4家楼盘，将对本案销售产生直接影响；我们认为:项目地址武进延政东路与常武南路交汇处开发商常州万泽置地房产开发有限公司公寓体量（万㎡）产品形式精装均价（元㎡）平层挑高户型面积（㎡）层高（）平层、挑高在售去化率7.339-50m2.95.457%/700010000重点个案分析——万泽国际住宅性质用地，送空中花园和大阳台项目地址武进延政中路号开发商常州世贸中心置业有限公司公寓体量（万㎡）产品形式毛坯均价（元㎡）户型面积（㎡）层高（）在售去化率22.6100-226m3.881%/12000重点个案分析——世贸中心利用走道，送夹层面积项目地址常武路与府东路交叉口开发商常州誉天房地产开发有限公司公寓体量（万㎡）产品形式毛坯均价（元㎡）户型面积（㎡）层高（）在售去化率3.440-70m5.476%/6500重点个案分析——誉天商务公寓项目占地面积为5747平方米，总建筑面积约211600万平方米，是集5A甲级写字楼、5星级铂晶公寓、商业中心等为一体的超高层建筑，项目规划总高度约288米，建成后将成为武进乃至常州地区的地标性建筑。重点个案分析——润华环球中心市场竞争个案小结-PART2去化率莱蒙城时价（元㎡）/层高（）m户型面积（㎡）余量（万㎡）平精装茂业泰富城43.443-1393.2850015%平精装万泽国际平挑精装精装铂安国际平亚泰财富中心平挑世贸中心挑润华环球中心2.60.235-552.9630091%7.33.139-502.95.470001000057%3.22.845-752.9580014%4.81.945-1603.85.764500600041%3.4240-705.4650076%未定未定未定未售不夜城公寓平挑平誉天商务公寓21.121.111.45.140-933.25.154900740055%total71.342.2——13.52.6100-2263.81200081%公寓体量（万㎡）09.5.2410.5.1510.1.2308.3.1507.8.28推案时间09.12.12推案时间住宅商业办公未推09.12.1209.7推案时间推案分析区域内产权性质住宅有2家、办公4家、商业3家，以商业和办公居多；推案时间世贸中心推案最早，其余大部分在近两年集中推出，市场饱和度较高。去化率莱蒙城09.5.24时价（元㎡）/——层高（）m未定未定未定未售不夜城公寓10.5.15平精装万泽国际住宅平挑精装精装铂安国际平亚泰财富中心商业挑润华环球中心办公未推平挑35-552.9630091%09.12.1239-502.95.470001000057%08.3.1545-752.9580014%09.740-705.4650076%40-933.25.154900740055%total平挑世贸中心平精装茂业泰富城45-1603.85.764500600041%07.8.2843-1393.2850015%10.1.23平誉天商务公寓100-2263.81200081%09.12.12户型面积（㎡）余量（万㎡）43.42.60.27.33.14.81.93.423.22.871.342.221.121.113.52.611.45.1公寓体量（万㎡）推案时间推案时间推案时间供应分析整体供应量71.3万㎡，余量达42.2万㎡；本案周边5个项目累计体量56.7万方，余量仍有34.3万方，无论对本期余房或是下期公寓销售都将构成威胁。去化率莱蒙城09.5.242.60.2未定未售不夜城公寓时价（元㎡）10.5.1543.4/世贸中心润华环球中心办公未推亚泰财富中心商业4500600041%07.8.2813.52.64900740055%total71.342.2——650076%21.121.1580014%09.711.45.1誉天商务公寓1200081%09.12.123.42精装万泽国际住宅精装茂业泰富城630091%09.12.127.33.1850015%10.1.233.22.8精装精装铂安国际70001000057%08.3.154.81.9层高（）m未定未定平平平挑平挑挑35-552.945-752.940-933.25.1539-502.95.440-705.4平平挑43-1393.245-1603.85.76平100-2263.8户型面积（㎡）余量（万㎡）公寓体量（万㎡）推案时间推案时间推案时间户型分析办公公寓面积控制较大，商住公寓面积控制较小，以50㎡左右为主；平层层高在2.9-3.8m之间，挑高层高在5.15-5.76之间，以5.4m为主；从面积和层高上本案产品与之相近去化率未定未售时价（元㎡）/4500600041%4900740055%650076%580014%1200081%精装精装630091%850015%精装精装70001000057%层高（）m户型面积（㎡）余量（万㎡）公寓体量（万㎡）推案时间推案时间total71.342.2——莱蒙城平09.5.242.60.235-552.9推案时间万泽国际住宅平挑铂安国际平挑世贸中心平09.12.127.33.139-502.95.408.3.154.81.945-1603.85.7607.8.2813.52.6100-2263.8不夜城公寓平茂业泰富城平10.5.1543.443-1393.210.1.233.22.845-752.9誉天商务公寓挑润华环球中心办公未推未定未定亚泰财富中心商业平挑09.12.123.4240-705.421.121.109.711.45.140-933.25.15销售分析精装平层公寓在7000元/㎡左右，毛坯平层公寓在5500元/㎡左右；精装、毛坯挑高公寓价格提高1000-1500元/㎡左右；住宅性质公寓去化较快，商办性质公寓去化较慢。租赁市场分析-PART3精装精装香江康桥精装精装精装学府名门精装150029800140041100015004410001500399501600459001400521000租金元㎡项目名称面积㎡租金元㎡//价格区间1400-1600800-1000面积㎡精装精装精装精装精装精装454647606846区政府片区大学城片区价格区间项目名称新城公馆景城名轩财富广场聚园大学城周边1000元/㎡左右区政府片区精装公寓租金1500元/㎡左右市场竞争个案小结-PART4第一，商住办公寓市场推案量大，市场饱和度较高，未来竞争激烈第二，住宅性质公寓去化较快，商办性质公寓去化较慢第三，精装公寓在7000元/㎡左右，毛坯公寓在5500元/㎡左右；挑高公寓价格基本各自抬高1000-1500元/㎡左右第四，小公寓主力面积控制在45-50㎡第五，客户多为湖塘区域，多以投资为主第六，租金市场看，区政府在1500元/㎡左右，大学城在1000元/㎡左右市场总结第二章项目及产品分析项目分析-PART1项目区位项目紧靠夏城路，地处武进汽车城东侧，与二手车交易市场、4s汽车店连成一体，整体性、专业性强。4、项目机会：项目公寓产品价格相对较低，且为现房销售1、项目优势：城南大型汽车城，集商业、酒店公寓、星级酒店于一体，提升项目价值周边市场形成规模，经营氛围浓厚，人气较旺。挑高户型，空间利用率较高2、项目劣势：临近马路以及底商，比较嘈杂项目自身及周边生活配套缺乏，产品去化受影响周边多为商业市场，居住氛围淡薄3、项目威胁：周边公寓产品体量巨大，竞争较为激烈产品为商业用房，用水用电同为商业，首付门槛高项目swot分析项目问题点项目为商业产权，商业用水用电项目周边同质化产品较多；生活配套及交通缺乏；物业管理欠缺；底商公寓环境噪杂；……项目周边同质化产品较多，商业产权及用水用电对投资客有影响，生活配套及交通缺乏，就升值潜力来看，目前尚未真正体现，后续公寓产品去化有压力；只有梳理现有产品，总结销售不足，客户市场再挖掘，方能有所突破。项目小结我们认为:公寓产品分析-PART2楼号层高面积范围㎡主力面积㎡实收单价元㎡主力总价万元栋栋栋栋m/C13F5.444-85454380~448019~20C14F5.444-85453980~418018~19G13F5.445-52454380~448019~20G14F5.445-52454180~428018~19产品力分析项目产品单价、总价均低于市场水平，价格有一定优势；但生活配套、交通的缺乏使得投资及自用客望而却步产品去化分析首推20套房源为C1-4区，单价总价不高，去化13套；但政策影响加之市场观望氛围浓，导致后续销售停滞产品小结项目挑高产品空间利用率高、价格优势明显；但受政策调控影响，市场观望氛围浓，加之周边生活配套、交通缺乏，又为商业性质产权，客户抗性加剧，导致销售停滞我们认为:数据来源：营销分析报告第三章前期客户情况分析5.7：175100%来人3143%3340.6%00%912%11.3%74100%销售969%430%00%00%00%13100%1：09：008.25：1NP效果强于其它任何媒体？NPDM短信路过其它总计组%组%组%组%组%组%来电5877%1418.6%34