锦盛地产，2010助力朗城新腾飞——锦盛地产双地块选择性开发策略案本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本??CopyrightCopyright报告的任何部分都不可被擅自引用、CentalineCentalineGroup,Group,20102010复制和传播。CodeCodeofofthisthisreportreport||11汇报说明怀着非常激动的心情接手朗城项目前期工作的开展，作为即将腾飞的伟人故里南朗，我们非常憧憬的看到一片代表着未来，代表着希望的社区拔地而起，成为中山乃至世界人民的居住期望。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2逻辑步骤南朗的未来我们的未来我们凭什么宏宏观环观环境境企企业业目目标标支撑支撑资资源源政府支持政府支持分析方法分析方法地项地项块现状目块现状目属属性性地地块选择块选择核心核心问题问题界定界定?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3逻辑步骤Why为什么What做什么How如何做项目背景研究项目定位规划项目开发运营1、区域与城市发展研3、房地产市场研究5、项目定位建议7、开发运营策略10、渠道策略究发展愿景项目运营原则入市策略中山城市发展分析总体市场分析开发定位项目运营策略外销策略南朗发展格局分析竞争市场分析客群定位经济产业未来分析可可可可操8、开发时序安排11、战略合作伙伴研究能行行作性性性项目建设时序中原集团运作优势2、项目发展条件研究4、新城开发案例研究6、项目规划建议性产品销售时序中原两岸营销优势区位条件分析开发模式借鉴功能设置建议中原外销优势交通条件分析功能配套借鉴核心设施设定9、开发启动策略建区用地评估物业发展借鉴景观绿化建议启动区选择模型相关规划解读引擎建设借鉴启动区引擎项目区域开发成功案例运作模式开发策略功能规划开发策略启动策略?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4我们的目标企业经营战略项目开发战略承担一定的社会责任—区域复兴与崛起快速运作，保持良性的现金流积累房地产开发经验，积极打造珠三角以百亩的高质量开发，带动千亩大盘的跨区域优势住宅供应商打造我们要实现的目标实现同等开发条件下的合理利润积极配合政府做好重点规划项目的打造尽可能缩短周期，实现项目最大限度的作为本土最大住宅开发商，有必要在开开发规模发过程中树立企业形象，肩负社会责任项目开发周期及利润项目的责任?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5谋定而后动，知止而有得“大学之道，在明明德，在亲民，在止于至善。知止而后有定，定而后能静，静而后能安，安而后能虑，虑而后能得。”——《礼记·大学》『注译』：在谋划准确周到而后行动，知道在合适的时机收手，会有收获。项目打造之前，我们有必要先对南朗的现在和未来做一番了解和剖析?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6伟大的伟人故里——中山南朗南朗镇位于中山市东部，西靠五桂山，东临珠江口，与香港隔海相望。交通区位优越，京珠高速公路、中拱公路纵贯全镇。南朗镇是中国民主革命先行者孙中山先生的故乡，全镇面积206平方公里，是中山市面积最大的镇区。有10万亩山林和26公里海岸线，农用地面积46820亩，沿海滩涂围垦造田成垦面积5万余亩。有103个自然村，设13个村民委员会，104个村民小组；2个社区居民委员会，20个居民小组。先后被评为“中国独具特色名镇”、“广东绿色名镇”、“广东旅游特色镇”、“广东省教育强镇”。翠亨村荣获“中国历史文化名村”殊荣，翠亨、崖口两村分别被评为“广东最美的乡村”和“广东旅游特色村”。08年顺利通过全国环境优美乡镇的考核验收。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7中山远景规划东部新城行政中心区??中山市城市总体规划（2004－2020年）纲要（讨论稿）突显东部新城的规划。东部新城将成为中山市未来的战略重点。?行政办公方面，在南朗建设东部新区行政办公区，各组团建设相应的行政办公用地。?商业服务上，建设副中心为东部新城商业中心；?教育方面，在东部新城规划建设较为集中的科研教育区。?文化方面，在主城区和南朗（东部新城）、构建市级文化娱乐设施。?体育设施方面，加强东部新城公共体育设施的建设，争取到2020年实现人均0.8平方米公共体育设施用地的目标。纲要指出，要着重加大建设东部新城的力度;?着重完善与火炬区的联系，共同形成城市新区；?与主城区构成中山的“双心结构”。并提出建立“单核双城多片区”的城市结构，围绕五桂山生态保护区形成城市的生态绿核；?主城区（及其周边地区）、东部新城构成中心城区的“双城”，共同承担城市中心职能。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8倾全市之力建设东部突破口在南朗，将南朗建设为中山滨海新城市委、市政府对东部开发的定位非常明确，就是作为增强市综合竞争力的“支撑点”、优化提升全市产业结构的“切入点”、推进组团发展的“启动点”、建设“两个适宜”城市的“示范点”，成为中山城市的副中心，成为中山的滨海新城。滨海新城打造成中山的亮丽新城区，加快建设，成为商务、旅游、生活的现代化滨海新城，中山城市建设靠海不见海的局面有望结束，中山成为真正意义上的滨海新城，滨海新城不应只满足南朗的新城，而是中山的滨海新城、中国的滨海新城。南朗的滨海新城和火炬的科技新城连成一片，成为珠三角西岸亮丽的滨海新城区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9一港一城一湖五区六路，建设南朗发展新平台，形成“南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。一港是横门渔港，一城就是扩大南朗中心城区面积，加快南朗城市化进程。一湖就是建设“丰阜湖”生态公园，五区就是发展东南绿色工业区、翠亨文化产业区、现代商业区、崖口生态农业区和优美的环境区。六路就是建设榄横路、中顺快线、逸翠路、茂南路、逸兴路，承接城际轻轨的出口站的逸和路、以及扩建南冲路。形成南朗“南北经济，东西生态、中间人居”的区域发展新格局。2010年，以轻轨的开通为契机，在众多机遇和利好的支撑下，南朗经济开始步入加速前进的上升轨道。同样，作为区域发展最早，住宅建成规模最多的住宅开发商，在这次机遇里面，我们能够做什么？?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10良鸟择木而栖,择之不精,必下乔入谷“孔子在卫国时说过的话。卫灵公问战，子曰：“俎豆之事，则尝闻之矣；军旅之事未尝学也“。后，子促学生们准备离开卫国。学生不知其故，子曰：“鸟择木，无木择鸟。”——《孔子》『注译』：在孔子认为，君子遇事之时应看清在哪才能使自己的聪明才智得到最大程度的运用。“富裕的烦恼”，优先开发何处地块将关乎我们新一轮发展的成败得失?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11关于地块开发的抉择地块一：逸仙水库地块，地倚绵绵五桂山脉地块二：朗城中心地块，位于东部快线侧边，未自然环境依山傍水，风景休闲旖旎来直通深圳，丰阜湖景观片区提供景观配套支持该地块位于中山目前唯一一条景观路——翠山路侧，该地块紧邻南朗旧城中心区，临中顺快线未来直通深中地块周边景观资源丰富，临逸仙水库，风光旖旎大桥，与发展中的华南中医药城一路之隔?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12开发朗城——我们所能得到的政策支持?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|13开发翠山地块——我们所能得到的政策支持遗憾的是，我们能在公开场合找到的关于逸仙水库片区的规划的确是一片空白沿翠山路进入逸仙水库片区，任你经历过大江南北，名山大川都不禁为南国小镇有如此奇丽，清新，脱俗之景，肃然起敬。作为中山第一条景观大道的翠山路，香山第一高峰，中山绿肺的五桂山屹立不远，此等仙境任何人都会产生常居于此的念头。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|14内因与外因的结合论证——朗城地块外因朗城片区移民拆迁已在进行片区发展有政府的大力扶持朗城地块地块距旧城区较近，需求客群较易接受面临居住社区化发展的大好时机内外因分析地块周围发展较为成熟预期短期内置业需求相对充分旧城居民、中药园区置业需求较为明显城市发展对项目的有力支撑内因从内外因分析的表现来看，朗城地块在目前的市场环境和生态环境基础上，具备了一定的开发条件，但具体发展走向，还需要进一步论证。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|15内因与外因的结合论证——翠山地块外因缺乏高端住宅开发经验市场保有量巨大翠山地块实现单位价格低于地块预期区域内项目消化迟缓内外因分析预期利润率将低于所期同区域储备开发量较多相比现有项目，我地块附近欠缺配套内因从内外因分析的表现来看，在预期利润不确定，开发环境复杂，竞争环境激烈，公建配套要求较高的区域进行开发，无疑将面临一系列的阻力和难题。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|16从各项指标的对比来看，仅有一项要素朗城组团优于翠山组团区域