前言如果说，年轮书写了树木的历史，造就了高大俊挺；岁月书写了人的历史，造就了内敛沉稳，那么楼市周期则书写了别墅的历史，造就了恒稳的价值和“上流”居住。05年跌宕起伏的上海楼市着实考验自诩“精品”的芸芸楼盘。历练了，才能被书写，被传唱，被期待拥有，才能代表一种价值，独树一帜。我们相信有些特质历经岁月而来，是楼市风雨中岿然不动的基石。诸如，外滩、南京路……百年沧桑始锤成，在昨天、今天溶入了这个城市的肌理，渗透了这个城市居民的情感，明天仍将是这个城市闪亮的名片——历史、人文、建筑美学造就了其永恒的价值。我们——建于佘山的优质社区，拥有这样的特质。城市肌理百年梳理，地理变迁却要经过千万年的构造。在六千三百平方公里的上海土地上，唯一的俊山秀水、悠然南山，岂不能使我们骄傲的抬起头来，成竹在胸？！在目前楼市疾风骤雨中，本案个性化的产品的出现更显卓越，它将推动佘山最优质的居住价值的发展，挖掘出佘山这块风水宝地更大的价值。上篇○分析项目竞争格局○挖掘项目核心价值○准确定位目标客层深入解剖市场形势——项目竞争格局分析市场格局分析?上海宏观楼市走向扑朔迷离宏观调控以来，如火如荼的上海楼市迅速跌入低谷，4月份以后月度住宅成交量跌到100万㎡以下，6-8月份月成交量徘徊在78-80万㎡（见下图），不足1月份的30%，上海市场一片惨淡。05年1-9月份全市住宅成交量价走势400100003009000200800010070000600005.105.205.305.405.505.605.705.805.9万㎡元/㎡供应量228.263.5180.9277.8155.6192.9173153.5368.2成交量273.8133.3224.1142.378.680.478.885.84118.2成交均价911182189001831767036414642677177859从9月份以来，在有效供应增加和项目降价的推动下，全市住宅市场的新增成交量出现了小幅上升的走势。“金九银十”被开发商寄予厚望，希望借助传统销售旺季，推动项目销售，缓解资金压力。但从实际成交数据来看（见下图），日均成交量比5-8月份有1万㎡的上升，但涨幅仍然较小，相比近2000万㎡的新房存量，消费量可谓杯水车薪。05年1-10月份日均住宅成交面积108.887.264.84.73.943.52.52.72.52.820万㎡1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月1日-10月23日供需严重失衡之下，上海楼市未来走势仍然扑朔迷离。?别墅市场分析和项目竞争板块认定1近期上海别墅市场新增供需分析2005年1-10月上海别墅住宅供求走势图300000275000单位：万㎡25000022500020000017500015000012500010000075000500002500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月新增供应量8913373955129229201810821671184765801489972266319184425成交量23334314330625183015183011696784810484816477412561414297804年10—05年7月全市别墅物业供求走势量供应量需求量04/1005/405/7时间数据来源：上海网上房地产、房屋土地资源管理局如上图所示：今年以来，上海别墅市场供需呈现出较大的波动，这主要基于两方面原因：一是受季节性影响，大多开发商主动调整项目的开盘时间，供应曲线呈周期性变化。在传统的销售旺季，年底和五一黄金周前出现了两个供应峰值。二是今年3月份以来，政府接连不断的出台了一系列宏观调控政策，整个楼市快速进入低谷，买卖双方观望气氛浓厚。在这样的大市场背景下，别墅市场也同样受到波及，主要表现在：开发商市场信心下挫，放慢推盘节奏；投资客大量撤离楼市，自住客持币观望，自今年5月份以后，供求曲线双双下落，市场进入调整期。九月份以来，在价格下调的推动下，上海别墅市场需求比5-8月份有所上升，但与年初第一季度相比仍然处于较低的水平，另外同期供应远大于需求，未来供应压力仍然巨大。2周边竞争市场分析根据项目的地理位置，佘山板块以及其延伸的泗泾和赵巷板块是距离本项目最近的别墅分布区域。报告将通过对项目竞争市场的分析，了解项目周边竞争市场的市场状况。竞争板块分布图赵巷板块泗泾板块佘山板块2.1产品分析基地面积房型面积地下室面积花园面积板块楼盘名称容积率建筑风格（万m2）（m2）（m2）（m2）上海紫园920.18豪华别墅600-3000不祥8-20亩/栋佘山国际高尔夫146.70.06意大利托斯卡纳392-811246-3102000俱乐部佘山佘山月湖山庄400.17园林风格568-818159-2801500-4000紫都上海晶园86.70.188欧式、美式等400-1000无1000-4000世茂佘山庄园46.70.1欧式古典750-4000不详6-40亩/栋佘山宝石别墅17.70.29法式现代简约330-470100-160500-1000泗泾佘山银湖别墅32.350.28美式270-500200-240300以上圣塔路斯150.3南加州270-560163-220400-1000古北佘山国际别320.224法式、西班牙式290-510165-224500-1800墅恒联名人世家28.70.25现代中式360-58570-2501000-2000赵巷中海翡翠湖岸380.24欧式333-572无200御宫艺墅250.25西式、中式400-1000不详1000-1500203-226（联体）西郊湖岸美墅120.5美国莱特式60-100200-500302-367（独立）佘山板块以超低容积率和大手笔别墅区规划取胜，项目容积率集中在0.06-0.2，以开发顶级别墅为主。既有上海紫园、世茂佘山庄园之类的庄园别墅，单套别墅占地均在3亩，且注重水景和社区景观营造；又有佘山国际高尔夫俱乐部之类高尔夫别墅，规划建设中包括一个占地1700余亩锦标级的18洞72杆的高尔夫球场，使得总容积率仅为0.06。房型面积的设定符合楼盘定位，追求豪华舒适度户型的特征十分明显。大部分个案均设置了500㎡以上的豪华户型，显示出开发商对本地区高端市场经济承受力良好的预期；同时也从侧面印证了高端客源对区域市场的认同度。泗泾和赵巷板块以开发中高档独立别墅为主，产品定位和档次与佘山板块存在较大的区隔性。赵巷地区大多数别墅项目的容积率在0.22-0.25之间，统一性的规划保障了其整体定位的一致性，主力房型面积在300-500㎡，面积范围相对集中，显示出与佘山顶级别墅产品的差异化定位。但各个项目在社区规划、景观设计、产品风格、房型设置等方面都各有特色，存在较明显的差异性和多样性，以满足不同的居住需求。泗泾地区整个产品档次略低于赵巷地区,容积率一般在0.3左右，主力房型面积在300-400㎡，具备一定的总价优势。从近期市场来看，佘山板块依然以开发超低容积率的顶级别墅产品为主，房型面积普遍在500㎡以上，与周边市场的区隔性较大。中高档别墅市场的稀缺性较强，凭借其顶级的区位优势，该类产品将具有较强的市场竞争力。从以上竞争区域的产品分布来看，200-300㎡小面积独栋别墅依然是区域市场的一个空白点，具有较大的市场空间。2.3价格分析价格房型面积板块楼盘名称（㎡）单价范围主力价格主力总价(元/㎡)(元/㎡)（万元/套）上海紫园600-300016000-4500030000-400003000-5000佘山国际高尔夫俱乐部392-81116000－42000250001700-2100佘山佘山月湖山庄568-81819000-2900023000-250001600-2300紫都上海晶园400-100023000-3000023000-30000800-1500佘山宝石别墅330-47010000-1200011000360-520泗泾佘山银湖别墅270-50013000-1800014000-15000350-770圣塔路斯270-56014000-1600015000380-580古北佘山国际别墅290-51011000-2000013000-17000380-900恒联名人世家360-58512000-1900014000-15000400-880赵巷中海翡翠湖岸333-57212000-1600013000-15000400-860203-2268400-96008500-9000170-220（西郊湖岸美墅（联体）（联体）（联体）联体）目前，佘山顶级别墅市场价格基本在18000元/㎡以上的高位区间，其中紫都·上海晶园、上海紫园、佘山高尔夫别墅等个案地理位置相对更好，市场单价在23000元/㎡-40000元/㎡。总价区间分布较广，但大部分个案主力总价在1000万以上，置业门槛极高。其中不乏1亿元以上的天价别墅。赵巷地区在售独立别墅的主力价格基本达到13000-16000元/㎡，由于产品定位趋于一致，个案之间的价格落差不大。房型面积在290-585㎡之间，总价在400-900万/套，较佘山顶级别墅存在较大的总价落差。泗泾地区在售独立别墅的整体区域价格较赵巷板块低，由于房型面积相对较小，总价价差体现的更为明显。佘山宝石别墅、云顶别墅、佘山银湖别墅、圣塔路斯等代表性项目，因其产品品质存在较大的落差，导致其销售价格也存在较大差距，佘山宝石别墅的销售单价较佘山银湖别墅低3000元/㎡左右。小结：佘山、赵巷、泗泾三区域，因其区位价值、产品定位的不同而形成了从高至低的三个总价段。佘山周边的赵巷、泗泾两大板块在售项目的单价